|
||||
“无理由退房”方式卖房正在各地中小开发商中蔓延。6月21日,北京东亚三环首先承诺凡是近期签付全款业主,可在入住时无理由退房,并可得到房款日万分之二的补偿金,几周旺销百余套。至8月3日,至少有长沙、合肥、潍坊、南昌、郑州、常州、南京等地七家中小开发商跟进,这些中小开发商们表示将在其各地的楼盘中全面推广。“无理由退房”,真的如此美好吗?
我不由想起了充满诱惑却饱含毒汁的罂粟花:漫山雪白、淡紫、嫣红的花朵摇曳在微风中摇曳,奔放而妖冶,一股微甜苦香的气息弥漫在空气里。
“无理由退房”此前用得顺风顺水,现在用又能有什么问题呢?我的看法是:现在的形势和此前已经完全不一样了。过去十年,是在住房改革、经济低通胀高增长及人民币升值预计之下楼市从谷底到波峰的上升的十年。尽管偶有调整,但只要是房子,价格都在疯涨,谁会退房呢。所以,我们都没有看到无理由退房的问题。现在情形呢?买得起房的有了几套房,物价猛涨、经济降速,人民币升值也差不多了。现在房价有泡沫,正处在从波峰到谷底的下降通道,这几乎是秃子顶上的虱子――明摆着的。
“无理由退房”方式卖房本质是什么呢?“无理由退房”是业主借给开发商的低担保的低息的贷款。房子预售时会做预告登记,只要支付50%以上房款且不退房,房子就是业主的;但如退房,开发商的退款就变成了无担保的低息贷款。“无理由退房”是开发商设定的两年到期的房地产期货。到期房价涨了,开发商卖出房屋、业主获得涨价收益。到期房价跌了,开发商承担跌价风险,业主收回贷款。一切都似乎很完美。
“无理由退房”方式卖房最大问题在于:在房价下跌情况下,开发商这个庄家和借款人太弱小了,一旦业主退房,开发商就可能破产。业主退房,预告登记就取消了,退款就变成了无担保的贷款,业主可能一分钱都收不回来。业主不退房,则损失房价下跌部分和相应利息。国家法律并未明文禁止以“无理由退房”方式卖房。但“无理由退房”方式卖房与售后包租一样,带有融资性质。而未竣工前的售后包租行为我国部门规章所反对。《商品房销售管理办法》第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
在上个世纪90年代的房价下跌中,售后包租教训不得不引起我们对“无理由退房”方式卖房的警醒,其中典型的案例是上海恒积大厦包租案。1995年8月,恒积大厦推出了预租包租促销方案,承诺在包租期内给业主高额回报。然而,仅仅两年,高额回报成了肥皂泡。因恒积大厦将资金挪到其在外地的另外一个项目中去,并全线套牢无法收回,加之楼市萎靡,租金低,致使恒积大厦承诺业主的租金回报无法支付。众多业主到处上访,并将恒积告到法院。法院终审判决认定:恒积大厦以预租、包租为名,行非法融资之实,据此判决预包租合同为无效合同。恒积大厦的两位老总也因此而获罪。
上述案件给“无理由退房”方式卖房带来思考是沉重的:在房价下跌的情况下,开发商没有房款退还担保或资金监管的约束,可能面临恒积大厦这样的结局。对开发商而言,一旦“无理由退房”方式卖房认定为非法融资,则不仅可能面临合同无效、返还业主购房款并赔偿业主相应损失,甚至主要负责人也可能涉嫌犯罪;而对业主而言,最初的投资都可能难以收回。
总之,在房价下跌趋势下,对那些资金难以为继、房子卖不掉的中小开发商来说,不采用“无理由退房”等非常方式卖房,那就是“等死”;采用“无理由退房”等非常方式卖房,表明看起来效果奇佳,但处理不好,那就是“找死”。对那些不甘资产缩水又不谙房地产市场的人们来说,开发商都承诺以高于存款的利率无理由退房了,那还有错,殊不知陷阱正在前面等着他们。
房价下跌趋势下“无理由退房”方式卖房,好诱人却饱含毒汁的罂粟花!
各地,“无理由退房”方式卖房在蔓延;我脑海中,罂粟花正开放成一片!