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金先生家住河东区六纬路,现在工业大学附近有一套4楼两居室的房子。金先生的儿子明年五月份准备结婚,他想将这套房子作为儿子的婚房。为此,他希望能够在儿子房子附近再买一套两室的房子,考虑到年龄越来越大了,楼层最好是一层。于是,金先生联系本报评估在线栏目,希望能为他找到一处理想的房子。
根据金先生的需求,我们请我爱我家房地产中介公司为其在六纬路附近提供了两套两室房。一套位于位于大直沽交通便利,一套位于大桥道医疗方便,两套房子步行间隔15分钟。在中介公司的带领下,评估房子的行动开始了……
评估房子进行时9时30分,记者与金先生在我爱我家河东八纬路店门前集合,在置业顾问带领下,前往第一个目的地—萦东温泉公寓。
萦东温泉公寓位于大桥道原木材三厂院内,距离津塘路近100米。“这里的小区分为一期和二期,分别有两个保安室,私密性还是很好的。物业费是0.45元/平方米·月。”我爱我家的置业顾问告诉我们。小区的环境十分整洁,楼间距很宽间隔在10米以上,宽敞的通行道可容纳三辆汽车并行。置业顾问介绍,这里的停车位是非固定的,当时的设计是按照1:1.5的比例设计,大约有400~500个车位。小区内的配套相当完备,拥有健身馆、游泳馆和重点幼儿园等,方便了社区居民的生活。
萦东温泉公寓2001年底入住,大约7年的房龄,绿化非常好,几乎每幢楼前面都有独立的绿化带。小区的管理人员告诉记者这里的绿化率达到40%以上,而且每块绿植都有专人负责整理。萦东温泉公寓一期均为7层小砖楼,楼房之间彼此没有遮挡,即使是一楼,日照仍然很充足。
这套房子在户型设计方面,充分体现了人性化。南北通透的户型,15平方米的主卧和13平方米的次卧形成良好的空气对流,主卧位于阳面,25号楼位于靠内的位置,周围没有其它高楼,采光非常不错。厅大约有20平方米,呈长方形,可利用的空间比较大,卫生间的墙装饰成电视墙,在对面放置沙发。
10时,记者与金先生步行大约20分钟,来到位于大直沽8号的宫前东园。据置业顾问介绍,宫前东园共分三期。我们要看的叫邮局院,是从8号楼到15号楼之间的9幢。小区并不临街,环境非常好。“这里的房子和萦东温泉公寓的房子差不多,8年左右,一楼,不过这边小区没有物业。”置业顾问告诉记者。
与萦东温泉公寓相比,宫前东园的房子明显感觉到有些旧,也许是没有物业管理的原因,宫前东园小区环境并不是很干净。据置业顾问介绍,这里的房子属于邮电局的福利房,因此这里住的基本上都是邮电局的老员工,安全性比较好,大部分房子都是企业产权,我们要看的房子是后来买产权的私产房,已经超过五年,没有税。小区的绿化率不高,绿植很少,据记者粗算估计,绿化率勉强能达到20%。
我爱我家推荐的房子在9号楼,位于邮电院的中心位置。楼道非常整洁,一梯两户。这间房子是南北通透的户型,尽管房子在一楼,但由于楼间距较大,房间的采光还不错。
进入正门口有个玄关,大约2平方米左右,可以用来摆放鞋柜。15平方米左右的客厅,呈长方形,实用性很强,也是暗厅,但由于主卧出台加上南北通透,客厅的光线并不是很暗。
主卧在阳面大约有18平方米出台,是一楼房子中难得的出阳台的户型。主卧的外面是小区内为数不多的绿化区,凭台眺望,感觉相当不错。厨房和卫生间均为8平方米左右,两门相对。卫生间空间比较宽裕,以改为干湿分离的设计。次卧和厨房位于阴面,次卧大约13平方米,有一扇窗户,采光不错。厨房的灶具挪到了阳台,可以摆一张餐桌,容纳一家三口用餐。
性价比分析根据我们上期提供的计算方式,我们比较一下中介公司提供的两套房子:
宫前东园房源情况:楼层:1楼,7层到顶产权:私产面积:83.78平方米(建筑面积)朝向:南北户型:两室双气售价:60万房龄:8年社区介绍:小区位于大直沽路上,毗邻六纬路,交通方便,位置优越。周遍业态组合形式以中型餐饮业、配合大卖场、学校构成。在居住方面,这里的生活配套相当齐全,工商银行、农业银行等随处可见,周边的底商经营种类丰富,已经成为当地人们购物的主要选择。该区域生活设施非常完备,便利住户日常生活。具体计算:折旧率:-2%×8户型:不计分楼层:-10%朝向:不计分周边环境:商业配套+5%;周围无加油站等+5%;菜市场+5%;公交繁华路线+5%;面积:不计分物业管理:-5%设备:不计分天井:不计分产别:私产+5% 据目前该区域的基准价为8600元/平方米,所以8600+8600×(-2%×8-10%+5%+5%+5%+5%-5%+5%)=8084元/平方米,建筑面积为83.78平方米,砖楼出房率较高,一梯两户的户型,使用面积约为83.78×80%=67平方米,总价款为8084×63=54.1628万元。萦东温泉公寓房源情况:楼层:1,7楼到顶产权:私产户型:两室朝向:南北,面积:68平米(建筑面积)双气双水售价:60万元房龄:7年社区介绍:小区位于津塘路附近,是整个河东区的中心地段,综合配套比较完善。小区本身集健身馆、游泳馆和重点幼儿园于一身。不仅如此,这里的生活配套设施相对完善,主要的大型购物,第三中心医院即坐落于津塘路上,从这里步行6分钟即可到达,人们日常就医非常方便。具体计算:折旧率:-2%×7户型:不计分楼层:-10%朝向:不计分周边环境:大直沽菜市场+5%;大桥道小学片+25%;周围无加油站等+5%;公交路线繁华+5%;第三中心医院+10%面积:不计分物业管理:不计分设备:不计分天井:不计分私产:+5% 根据目前该区域的基准价为8600元/平方米,以8600+8600×(-2%×7-10%+5%+25%+5%+5%+10%+5%)=11266元/平方米,该套房子的建筑面积为68平米,砖楼的出房率比较高,该套房子使用面积约为68×80%=54.4平方米,那么该房子的总房款应为:11266×54.4=61.2870万元。
记者手记以上我们帮您换算的房产价格,只是根据公式得到的参考价格,但从一定程度上,客观地反应了房产的价值。以金先生目前的情况,这两套房子无论是从房型还是价格,都是在该区域内性价比较高的房源。从地理位置上来看,宫前东园位于大直沽上,周围有地铁和多条公交线路,出行便捷,而且小区整体不临街,环境和私密性很好。
但综合考虑,萦东温泉公寓房子的性价比更胜一筹。小区周边的综合配套相当齐全,菜市场、第三中心医院均坐落在小区周围300米的位置,方便老人的日常购物和生病就医,而且萦东温泉公寓还在重点小学片内,日后老人的孙子或孙女上学,也可以一步到位。尽管从使用面积方面来看,比宫前东园小近15平方米,但对于两个老人居住而言已完全足够。