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东亚三环中心项目打出的无理由退房广告
随着前几年房地产市场的快速发展,市场需求似乎已经被过多地透支,尽管目前很多开发商不愿承认楼市拐点的到来,但是市场上愈演愈烈的打折降价风似乎已经传递给消费者一个很明显的信号:今年的楼市不好过。而且随着打折风潮的进一步加剧,消费者的观望情绪似乎也愈发浓重起来,打折降价也成为开发商众多营销手段中的一个“鸡肋”,开发商急需寻求一个新的买点,来给市场需求注入一针强心剂。而“无理由退房”的顺势推出也似乎“应天时,顺民意”。根据相关媒体报道,北京首家实行无理由退房的东亚三环中心项目在推出“无理由退房”活动伊始,就产生了巨大市场反响,来电来访量比平常增加了一倍。活动推出两周,成交额就达到120余套,其中有90组客户签订了“无理由退房协议”。
但市场上对于“无理由退房”的反响真否都会如东亚三环中心那般美好,似乎还是雾里看花。随着活动的进一步深入,无理由退房是否能成为惨淡楼市的托市工具也成为人们越来越关心的话题之一,而无理由退房实施的几个关键点也成为成败的关键所在。
一问无理由退房:楼市降价,开发商是否还能履行当初承诺?这个疑问是众多消费者对于开发商推行“无理由退房”过程中的关键质疑点之一。很多开发商在推行“无理由退房”伊始,只是单纯从解决目前销售困境的出发点入手,或者认为通过“无理由退房”能够暂缓目前的资金困难局面,对于未来的楼市似乎并没有可持续性进行关注。如果将来一旦房价下跌,出现大规模的退房事件,那么此时开发商将会陷入进退两难的境地。
对于中国楼市来说,开发商和消费者的力量都显得很渺小,一旦消费者大规模退房,就会对开发商的资金链形成异常严峻的考验,开发商如果要履行自己的承诺就必须在短时间内集结大量资金,但这对于目前大多数开发商来说,无异于雪上加霜,最坏的情况甚至有可能导致开发商的破产;而且据焦点网资深博友汪金敏律师分析,如果业主退房,预告登记就取消了,退款就变成了无担保的贷款,业主可能一分钱都收不回来。业主不退房,则损失房价下跌部分和相应利息。因此对于消费者来说,与其预支对于未来楼市希翼还不如打折降价来的实惠些。
二问无理由退房:税费损失谁来承担?目前市场上承诺无理由退房的项目对于退房时消费者在税费方面的补偿鲜有提及。这方面也是开发商讳莫如深的一点,因为在消费者缴付的房款中,有一部分前期已支出的费用,如印花税、购房契税、交易手续费、登记费、购房代理费等,这些费用整体将达到购房总额的8.5%以上;另外对于按揭贷款买房的消费者来说,还会涉及到利息费问题。由于这些税费都会上缴国库,至于在无理由退房行为实施后后,消费者在方面的损失由谁来承担必将成为一个极具争议的话题。
而对于一些开发商所承诺的“3年后退房时可获24%的高额利润”、“以房款日万分之二的标准支付补偿金”等问题,其实也存在着巨大的猫腻。开发商的补偿水平和目前的银行贷款利率相比,仍然存在巨大的优势,开发商仍可从中获取一笔不小的利润。
而要解决这个问题,不可能只通过开发商的单方努力就可达成,毕竟这个问题牵涉到的有开发商、银行甚至还有政府相关部门,因此,也可以预见到,“无理由退房”要成为真正的“无理由”,还有很长一段路要走,而如何才能够在不损害各个主体利益的前提下,协调好他们之间的利益分配是这个环节需要解决的重中之重。
三问无理由退房:无理由退房存在众多政策方面的空白点,购房者应该如何应对?目前,“无理由退房”在法律范围内没有一个明确的概念和内涵定义,开发商在推出活动的同时,也是按照自己销售情况以及对于未来楼市的判断来对“无理由退房”的一些条款进行一些修订。
对于消费者来说,与开发商签订的一纸退房协议无非会涉及到以下几个问题:第一:第一“无理由退房”是不是履行主合同;第二“无理由退房”是不是明确界定了退房时间;第三、“无理由退房”是不是明确界定了付款方式;第四一旦发生退房事件,协议是否有效。
而由于上述问题并没有上升到政策层面,因此对于很多消费者来说,在这种情况下签署退房协议并不就等于高枕无忧。因此和普通购房者一样,怕吃亏的心理也使得消费者对于开发商的频频示好望而却步,也造成无理由退房执行的瓶颈所在。
四问无理由退房:开发商是否有能力推行“无理由退房”?在消费者和开发商签署了购房协议到交房期间还有一段时间,因此也可以说,消费者实施买房行为实际上是对开发商信任和对未来房产价值预期的一种看好。既然消费者能够给予希望于开发商,因此对于开发商的形象和实力也是有一定的期盼。特别是对于实施“无理由退房”的开发上来说,消费者的预期应该说更大,这也就在无形中对于开发商自身的素质和形象提出了更高的要求。
然而在目前的市场情况下,很多开发商喊出“无理由退房”仅仅是为了前期的销售,以期快速回笼资金,缓解资金短缺的局面,以打通后续的开发之路,因此很容易导致前期销售和后期经营分离。
操作一个项目从来都不可能在一个环节上取得全面的胜利,“无理由退房”诞生伊始,就是一个极具风险性和争议的事件,如果没有开发商雄厚的企业实力,尽管可能在“无理由退房”的过程中取得一点实惠,但后期的经营和管理跟不上就很可能“千里之堤毁于蚁穴。
因此对于消费者来说,一个有实力、有资金保障的企业无疑会给“无理由退房”看似华丽的噱头增加一些砝码。
五问无理由退房:消费者交给开发商的资金该由谁来监管?很多消费者认为钱一旦交给开发商,具体的用途就不得而知了,如果开发商用来做后期开发,那么一旦在退房时很有可能就会出现“没钱可退”的局面。因此很多网友也在网上建议能够实行“第三方监管”制度,监管消费者交给开发商的这部分房款,并对其资金走向进行一个公开透明化的报道,这样才能打消消费者的购房顾虑,并促使“无理由退房”的真正实施。
然而,第三方资金监管并不是说说那么简单,这种资金的监管必定会有政府部门的介入,但是政府相关是否愿意趟这趟浑水还不得而知。
“无理由退房”这种营销手段其实由来已久,但大众对于这种营销手段的接受程度却并不如想象般美好。毕竟无理由退房牵涉到的主体并不只是开发商和消费者这么简单,如果一旦出现纠纷,势必会牵扯到银行、政府相关部门以及法律范畴内的种种利益单体。而各个主体之间的利益协调并不之一一纸协议的问题。因此在实施无理由退房之前开发商应该清醒认识到,无理由退房是否真的更够给予消费者信心,不是单纯的营销手段所能解决的问题。如果是为了短期的利益,无理由退房无异于饮鸩止渴,殊不知陷阱正在前方!