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从2008年9月1日起,天津市国有土地范围内全面实现了房地统一登记,针对这一政策,记者对国土房管局的负责人进行了采访。
一、本市房地统一登记的总体情况是怎样的?此次市内六区以外房地统一登记的具体范围是什么?答:2005年10月8日,根据市委、市政府的决定,成立了天津市国土资源和房屋管理局。此后,为保护房地产权利人的合法权益,保障房地产交易安全,提高登记效率,降低登记成本,方便当事人,本着“稳步推进、先易后难、分步实施”的原则,2006年1月1日,对全市国有土地范围内的住宅实行了房地统一登记;2006年9月1日,对市内六区国有土地范围内的非住宅实行了房地统一登记,至此,市内六区国有土地范围内全面实现房地统一登记。
经过两年的房地统一登记的工作实践,在充分总结市内六区房地统一登记经验的基础上,自2008年9月1日起,对市内六区以外其他区县国有土地范围内的非住宅实行房地统一登记。那么,全市国有土地范围内全面实现了房地统一登记,核发统一的房地产权属证书。
二、房地统一登记主要统一哪些内容?答:房地统一登记是一件新事,政策性强、综合性强,是在房地管理机构分设20余年后进行的,表面上看房地统一登记就是将两个证合成一个证,将房屋登记信息和土地登记信息在一个证上进行叠加,实际上要实现两证合一,必须要在有机整合和融合房地登记政策、登记内容、管理操作平台后,才能进行:一是要整合房地登记政策。房地机构分设20年余来,国土部、建设部以及本市各有关部门就房、地登记问题出台过许多政策,但是都是分别对房、地登记政策进行了规定,那么在统一登记过程中要结合天津的实际情况,将有关政策有机整合,形成房地统一的登记政策。
二是整合房地统一登记内容。由于房地登记的政策、登记部门、登记时间的不同,造成房地登记不同步,房地登记权利人不一致,房地登记范围不同等内容不一致的问题。如果处理不好上述问题,就会直接影响权利人的合法权益,给当事人带来不便。因此,在统一登记过程中,要本着统一规范、保护权利人合法权益、便民高效的原则,妥善处理上述历史遗留问题。同时对于新项目的登记,一定要规范运作,避免出现新的不一致。
三是建立全市统一的房地产登记操作平台。由于房地登记机构分设,房地登记是在分别不同的操作系统上进行的,有的还是手工操作。房地统一登记后,要在一个登记系统上将已登记的房屋信息和土地信息融合在一起,同时还要将登记的文字信息和图形数据有机融合,因此房地统一登记操作平台的建立,实现了管理方式的转变,不同的登记机构在同一系统上操作,就会避免重复抵押、查封、降低登记风险,提高办事效率。
四是统一房地产权属证书。在实现了上述几个方面的整合后,才能在房地产新建、转让、抵押、变更、注销等,实现房地产统一登记,核发统一的房地产权属证书。
三、为什么要按照“分步实施”的原则逐步实现房地统一登记?答:房地统一登记工作涉及企业群众的切身利益,涉及社会稳定,政策也比较复杂,因此,为了实现房、地统一登记的平稳过渡,结合不同房地产的登记特点以及管理的现状,按照“先住宅、后非住宅,先市内六区、后其他区县”的顺序平稳推进。主要考虑两点:一是住宅用地一般为共用宗地,属于建筑物区分所有权,权利人的土地使用范围是不特定的,只是土地分摊,与非住宅等独用宗地比,相对简单;二是从房地管理的实际情况看,六区以内的房、地登记覆盖率高,现代化管理水平较高,统一登记条件较为容易。因此自2006年9月1日起,市内六区全面实现国有土地范围内房地统一登记,经过两年的运行,积累了宝贵的经验,为六区以外实现房地统一登记打下了坚实的基础。目前启动六区以外国有土地房地统一登记的条件基本成熟,拟于2008年9月1日开始实施。
四、各类权属登记应到哪个部门办理?答:目前本市土地登记机构和房地产登记机构主要有以下几个部门:一是各区县国土资源分局;二是市登记发证交易中心;三是各区县房地产管理局。
在目前的体制下,为方便当事人,提高登记效率,进一步明确了各登记机构的分工,具体为:一是土地使用权设定登记(也就是办理白地的土地权属证书)由各区县国土分局负责办理;二是土地使用权设定登记后房地产初始登记前(包括房地产初始登记)的各类房地产权属登记以及国防军事、国家安全、公安等单位所有的房地产权属登记,由市房地产登记发证交易中心负责办理;三是房地产初始登记后的各类登记以及商品房预告登记由各区县房管局负责办理。
通过明确上述分工,确定了各登记机构的管理职责,避免出现职能不清、推诿扯皮现象,同时落实各岗位的首问责任制,及时解答当事人提出的问题,为当事人提供帮助和服务。同时,也欢迎社会和群众对登记行为进行监督,帮助我们及时发现和解决工作中出现的问题。
有关登记分工、各登记机构的地址以及咨询电话已刊登在8月29日的《天津日报》和《今晚报》上。
五、房地统一登记后,给权利人核发什么证书?已经领取的房屋和土地权属证书是否有效?是否需要更换新证?答:房地统一登记后,申请房屋所有权和土地使用权登记的,为权利人核发房地产权属证书,包括《天津市房地产权证》、《天津市房地产共有权证》、《天津市房地产他项权证》。
房地统一登记前已经领取的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、《天津市房屋登记证明》、《国有土地使用证》和《土地他项权利证明书》等仍作为房、地权利的凭证,继续有效。申请换发房地产权证的,可以到行政辖区的房管局办理。
六、房地统一登记后,权利人如何办理转让、抵押手续?具体办理时限多长?答:房地产权利人持房、地两证等文件申请办理房地产转移登记的,登记机构自受理申请之日起30日内,向新的权利人核发《天津市房地产权证》。
抵押双方当事人持房地产权证等文件申请办理房地产抵押权登记的,登记机构自受理申请之日起7个工作日内,向抵押权人核发《天津市房地产他项权证》。如果权利人有房证、地证,且权利人一致,并有电子版地籍图的,可以同时申请办理换证和抵押登记手续。
由于银行进行续贷,在申请抵押权注销登记的同时申请办理抵押权设定登记,因各种原因不能换发统一的房地产权证的,可以在原房证、地证上注记抵押登记情况后,直接向抵押权人核发《天津市房地产他项权证》。
七、土地使用证遗失后,如何申请补发?答:权利人遗失原房管部门核发的土地使用证,应向房地产登记机构申请补发。
权利人遗失国土资源管理部门核发的土地使用证,应向原核发土地使用证的登记机构申请查询。发证登记机构审查核实后,出具土地登记查询结果证明(一式两份),其中,一份供登报声明公告使用,一份供房地产登记机构办理房地产权证使用。登报公告后,权利人持土地登记查询结果证明、报纸公告等资料,到房地产登记机构申请补发。
八、六区以外房地统一登记后,与统一登记前相比,已经登记权利人在办理房地产转移、抵押、变更等登记手续时应注意哪些问题?答:一是房、地登记要同步办理。权利人在同时具有房屋所有权和土地使用权后才能办理房地产的转移、抵押、变更等登记手续(特别是独用宗地)。房屋已登记、土地未登记或者土地已登记、房屋未登记的,应先补办相关登记后,再办理其他登记手续;二是办理房地产登记时要提供电子版地籍图,房地登记信息和数字化的图形数据要统一在房地产网络系统运行。对于部分土地登记年代久远,有关附图没有数字化的,需要重新进行土地测绘后才能办理房地产登记手续;三是划拨土地上的房地产进行转让时,按规定应补办土地有偿使用手续的,当事人应先到市、区(县)土地交易中心或市场科补办出让、租赁等土地有偿使用手续后,才能办理相关房地产转移登记。
九、房地统一登记究竟有哪些好处?答:房地统一登记是在房地管理机构分设20余年后进行的,在短短的两年时间里要消化解决20余年积累的问题,不可能一蹴而就,需要边整合、边规范,需要不断地发现问题,不断地解决问题。
经过两年多的努力,应该说房地统一登记的作用已充分体现,主要包括以下方面:一是保护权利人的合法权益,简化办事程序。房地统一登记后,权利人可以获得完整的房、地权利,同时改变房、地分别登记时,申请人要到两个部门申请,填两次表、分两次登记,分别发两个证的情况,申请人只需到一个部门申请登记,填一次表,领一个证,登记时限会缩短一半,从而方便企业群众,提高登记效率。
二是规范管理,降低登记风险。房地权利在同一个网络系统上进行,可以有效地避免分别登记造成的分别转让、抵押、重复查封、房地登记内容不一致等问题,有利于保障房地产交易安全,防止不法分子利用管理信息不对称进行欺诈等问题的发生,降低金融风险,使房地产管理更加严密、规范、闭合。
三是实现房地统一登记网络化、数字化管理,将图形数据与登记信息有机融合,准确地将房、地定位,保障权属清楚、界址清晰,管理的精度大幅提高,有效避免权属纠纷。
四是有利于政府准确、全面地掌握全市房地产情况,为城市建设、房地产市场宏观调控等提供依据,奠定基础。
五是有利于落实土地有偿使用制度。严格贯彻落实房地产产管理法等有关法律、法规的规定,已登记的房地产,通过划拨方式取得土地的,在房地产转让时,当事人应按照有关规定补办土地有偿使用手续后,才能办理房地产转移、变更等登记手续,有效地促进了土地有偿使用制度的实施,规范了土地管理。
六是率先建立了与国际接轨的适应市场经济发展的房地产登记制度,有利于改善本市投资环境。房地产无论是对于企业和个人。都是价值巨大的财产,房地产登记制度是否完善,对于经济社会发展具有重要意义。继上海、重庆、深圳等城市实现房地统一登记后,本市在充分借鉴上述城市经验的基础上,在全国率先实现了房地统一登记,建立了较为先进的房地产统一登记制度,符合房地不可分割的自然规律,符合《中华人民共和国物权法》的规定,符合国际惯例。
自2006年本市实行房地统一登记以来,为提高房地同步登记率,市国土房管局启动了已登记房屋的土地补登补测工作,经过努力,使商品住宅的房地同步登记率由房地统一登记前的23%提高到目前的75%。对于因抵押、查封等原因,导致权利人不能办理土地登记的项目,市国土房管局正在积极研究力争抓紧解决。
总之,实行房地统一登记更有利于保护权利人的合法权益,确保权利人权利的完整,提高房地同步登记率,防范金融风险。同时,实行房地统一登记对加快滨海新区开发开放,营造良好的投资环境具有深远的意义。特别是随着房地统一登记工作的深入,本市房地产登记的政策程序必将更加规范,运作将更加高效,为实现本市社会经济又好又快的发展做出应有的贡献。