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上市公司中报大幕已经落下,众多房地产公司中报数据表现各异,有的公司在严寒的楼市中继续高歌猛进,有的公司已经收缩战线、严防死守,但不论是前进者,还是撤退者,在中报里,都同声高唱“大约在冬季”,“猫冬”成为业界共识。
业绩差距有所加大2008年上半年的楼市,普遍让各家房地产企业感觉到了生意难做的滋味,但个别企业逆市逞强,不但销售收入没有受到负面影响,就连利润率这一标准,也实现了增长,业绩之好,超出市场普遍预期。
保利地产中报数据显示,在楼市调整的大背景下,保利地产房地产业务的毛利率却逆市攀升,今年上半年的房地产业务营业收入为52.21亿元,营业成本为28.19亿元,虽然成本比上年同期有所增长,但毛利率依然高达46.01%,比上年同期增加6.29%。
北京房地产龙头企业首开股份的利润率水平也很高,其2008年中报的房地产业务以及出让业务的利润率都在40%以上,因该公司在去年进行了重组,其前后财务报表没有对比性,无法明确其利润率是增长还是回落。
万科、万通地产、金地集团等龙头地产企业业绩普遍实现了增长,但值得注意的是,其增速明显回落。招商地产、中粮地产、北辰实业、泛海建设、金融街等知名房地产企业业绩则出现了不同程度的下滑。唯一一家“国字头”房地产开发央企,ST中房因公司上半年确认的主营业务收入减少,上半年持续亏损。
总体看来,各房地产企业之间的分化程度继续加大,如同前几年所预测的那样,各公司在收入、利润率、净利润等指标间的差距陆续增大。
已准备面对“深寒”针对未来的市场态势,大多数房地产企业均表示悲观,认为调整还将持续。在发布中期报告同时,万科还发布了7月份销售情况简报,显示公司7月份实现销售面积36万平方米,销售金额31.1亿元,分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。
万科方面指出,鉴于宏观环境的复杂性和不确定性,此次行业调整的时间可能会延长,部分地区甚至可能出现过渡调整。而万科基于此前的判断,已经为此做了充分准备。报告显示,公司期末持有的现金达到153.7亿元,超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。为应对市场变化,万科全年开工面积将为683万平方米,较年初计划减少165万平方米,竣工面积将为586万平方米,较年初计划减少103万平方米。
值得关注的是,万科在今年上半年拿地324万平方米,而新增项目中有76.2%通过合作方式获取,平均土地成本2155元/平方米,远低于去年。截止到目前,公司规划项目按万科权益计算的建筑面积为1909万平方米。
为了回避市场风险,有些公司加快了项目的处理速度。为降低公司经营风险,回收资金用于其他房地产项目开发,首开股份便将持有的北京耀辉置业有限公司62%的股权全部转让给香港世纪协润投资有限公司。此次股权转让,经双方协商后确定转让价格为人民币4.587亿元。耀辉置业目前主要开发耀辉国际城项目。
应对策略全面分化面对市场的不断调整态势,有的企业开始调整产品价格,降低利润率,保证公司的现金流,以谋取更大的市场份额;有的公司则不然,以追求利润率为第一目标,在成本的驱动下,开始上调价格,各企业应对市场的策略全面分化。
8月28日,万科在上海本地媒体刊登促销广告,称在8月30日至9月14日期间,旗下8个楼盘限时推出特价房源。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同,此番万科喊出“直降10万”的口号。据悉,在位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘,此次共推出60套特价房源,都是90平方米的精装小三房,如果当天签约并在3日内付清3成房款,那么就可以享受10万元的优惠。如果一次性付清房款,那么还可以在这个基础上再打9.9折。
SOHO中国近日却决定涨价,潘石屹表示,SOHO中国平均涨价幅度在5%左右。根据以前市场反映,商业、写字楼涨幅要多一些,公寓的涨幅要小一些;销售速度快的大户型涨价幅度多一些,销售速度慢的小户型涨价幅度小一些。公司的销售部门会根据这些原则制定新的价格表,SOHO中国对这次提价有足够的信心,最重要的原因就是SOHO中国的项目销售得非常好,有些类型的房子已经抢购一空,因此涨价是很自然的决定。
潘石屹表示,SOHO中国项目涨价的消息在媒体公布之后,接触到的一些客户,他们对于涨价反应很正常,并没有对此表现出强烈的不满等情绪。反应比较激烈的反而是各种各样的媒体,尤其是网络媒体。这几天,公司项目的销售情况和以前基本一样,没有太大的起伏。(记者肖宾)