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万通集团董事长冯仑演讲中
万通集团董事长冯仑素有“地产思想家”之称,此次现身京津一体化论坛对目前的经济走势发表了自己的看法,焦点网的记者就目前热门话题“政府是否应该出手救市”对冯仑进行了专访。
争前途而不是谋后路冯仑认为面对此次宏观调控,开发商应该做的是“争前途,而不是谋后路”。所谓“争前途”,就是推动房地产市场化的改革,扩大房地产特别是住宅的市场化范围,积极支持政府在房地产市场的发育、规范和竞争次序建立方面多下功夫。对于开发上来说,面对此轮市场波动,并不应该把目光放在简单的放松还是收紧银根问题上,因为从海南的经验教训看,一个企业渡过波动周期最佳方法就是关注市场。
在此次宏观调控过程中,很多房地产企业呼吁政府能够出手救市,能够在资金融通、扩大市场需求方面给予一些支撑。然而冯仑认为,救房地产行业的不是政府、不是银行,是市场本身。政府的贷款也许可以解决部分问题,但是如果没有开放的市场、没有把更多的保障对象划到住宅市场开放进程中,无异于饮鸩止渴。说到这里冯仑举例说“现在25岁就买不起房,政府就应该让他积极奋斗,改变人生,创业去租房,35岁以后买房,而不应该弄到双限房里面来,25岁买的起房我个人认为不应该叫穷人,而应该叫奋斗的人生刚刚开始,如果到55岁退休还是低收入,这个时候政府应该给他一个保障。”
经历过上次宏观调控浪潮洗礼之后,冯仑对于市场有了更深刻的认识,他认为现阶段开发商不应该呼吁给自己松绑,而应该呼吁政府更大、更深、更广地开放房地产市场,把住宅市场划进开放过程中,不走回头路。
学会反省才能谋后路冯仑认为,每个行业都有自身的客观行业规律,作为房地产市场来说,其中一个规律就是随着经济发展的水平不同,这个市场的中心产品以及需求的聚焦点会随时发生变化。
在GDP为4000美金到8000美金范围之间,住宅是一个核心的产品;GDP为6000美金到8000美金之间,商用不动产、社区商业将是产品的中心;GDP达到8000美金以后,城市核心区的商务不动产将会成为市场的一个中心产品。因为GDP在8000美金到10000美金的时候,住宅已经基本上作为社会需求基本得到满足。
“由此来看目前不断扩大的中国房地产市场。目前国内有近6万家地产公司,80%以做住宅为主,因此随着经济发展的变化、产品中心的转移,未来会有相当多的公司被淘汰,而这是经济发展的必然规律,并不是政府宏观调控的结果”冯仑强调。
面对房地产市场这个周期性变化,房地产开发商应该如何面对,冯仑认为开发商一定要具备反周期思维,时时进行自我反省。
房地产的商业周期非常清楚,和宏观经济、政策环境有密切的关系。一般经典的商业周期在七年左右,包括萧条、复苏、繁荣、衰退四个环节。而冯仑认为从1999年开始到现在,所有的地产公司的发展都已经超过正常周期的循环,在宏观调控开始之前大家都是一派繁荣思想,丝毫没有意识到市场已经危机四伏。而对于从海南地产泡沫中幸存下来的房地产公司来说,昨夜危机犹在耳,因此危机思维、萧条思维始终存在,风险控制都做的比较好。
冯仑说,让一个公司死掉最大的可能性不是来自于社会革命,也不是来自于技术进步,更不是自然灾害,而是商业周期波动,商业周期波动会淘汰一个行业大部分企业。现阶段市场正处于繁荣萧条交替的阶段,对于开发企业来说,最重要的无非是要具有反周期思维,按照市场周期性循环调整自己企业的发展步伐。