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如之前所预测,继七月份天津楼市成交量走低后,进入八月份成交量不但未出现反弹,相反呈进一步下探的态势。据每日房价数据显示,本月份累计成交商品住宅2916套;成交面积31.8万平米,环比下跌21.5%;成交均价6893元/平米,环比微调4%;市场进一步现出明显的探底信号。天津楼市在传统的“金九银十”之前,再一次刷新了正常月份成交量的趋低纪录,这对于市场供应方来说,委实不是一件好事。
而一向作为商品房市场晴雨表的二手房市场,进入夏季后也显得不容乐观,三个月来不但成交量逐月缩减,本月更以17.1万平米的成交量跌至今年除春节外的倒数第二位。但本月二手房的成交均价为5501元/平米,环比下降1%,相对企稳,对支撑楼市起到了一定的积极作用。应该看到,二手房作为商品房的主要流通渠道,和投资消化渠道;如果成交量进一步缩减,势必会影响到二手房成交均价的走势。而二手房作为供需双方自发按照市场经济规律交易的房产品市场,如果成交价格一旦出现较大幅度下跌,对与商品房市场的购买信心,将产生极大的冲击,进而动摇整个房地产市场的供需心态。
在全市成交量下探的整体趋势下,各区县商品住宅成交量大多走低,本月中心城区共成交7.6万平米,环比下降15.9%;成交均价11028元/平米;四郊成交10.1万平米环比下降6.2%;成交均价6485元/平米;全市仅南开、津南、塘沽、宁河四区县保持了成交量的稳定。成交量降幅最大的区县为大港、红桥、河北;成交均价降幅最大的区县为河北、津南、宝坻。
长期以来,房地产二三级市场一直相辅相成,商品房进入到三级市场成为二手房,使居住产品更新换代价值提升、并成为房地产投资的主要出口渠道;而二手房作为市场因素定价的房地产产品,主要根据新商品房进行定价参照。因此大体量的商品房成交,必然带动较高的二手房换手率,使区域房地产市场保持活跃。而在目前观望态势下,商品房成交的遇冷,与坚硬的价格上扬阻力,也使二手房市场所面临的危机感逐渐清晰起来。如果二手房成交量与成交均价两项指标能够保持相对稳定,那么表明市场需求尚对天津楼市的未来发展持有信心,市场很有可能蕴藏着较大的需求作为托升动力。如果二手房市场连续出现量、价双双大幅下跌的态势,首先表明投资型需求已经开始急于撤场,其后正常的购房需求,也开始对楼市未来发展的势头失去信心。可以说,在天津商品住宅月度成交量,在已经探及30万平米/月的安全区间底部时,此时二手房的托市就显得尤为重要。
今年的“金九银十”,由于整体市场的空前遇冷,很有可能成为多观望、少购买的“铜九铁十”。纵然供应方会借秋季房交会推出各项促销手段,亦很难对市场成交量产生整体上的刺激,局部区域虽然有可能因为个别楼盘的促销,而产生量价指标向上的波动,但对全局于事无补。而此时二手房市场、尤其是“次新房”市场,就会格外受到购房者的关注,价格低、配套全、现房交付、眼见为实的特点,将成为二手房的竞争优势,原来二三级市场相辅相成的模式,很有可能受楼市大局的影响,而变成相互竞争,进一步分流吸引商品房购买者。
在至年底前的几个月内,天津二手房市场亦很有可能因为受需求方对楼市信心的影响,成交量、成交均价两项指标出现持续下探。届时,本就支撑乏力的商品房市场,将面临更严峻的时期。
其实因为对于天津楼市而言,还有购买力存在,却不敢轻易释放,盖因为需求方不知道明天是否会出现更大优惠的承诺。冷冻住交易热情的,不单单是房价,还有对于未来价格走势的信心,这才是"买涨不买跌"的根源所在。