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深圳房价在去年受到九·二七政策影响,率先在年初唱拐喊跌,随后整个珠三角的房价即跟随深圳的房价,跌跌不休已近一年。深圳的房价从最高峰每平方米均价17350元,跌至到现在每平方米均价11000元,跌幅近40%。
到9月5日为止,深圳新房存量已高达约5.1万套,总销售面积约560万平方米。在金九银十销售黄金季节到来之际,各房企必会在此刻,推出更多有吸引眼球的楼盘,这必会导致新房的成交均价进一步放低。
从万科在深圳大本营正式启动“1”计划工程后,接着在上海启动中秋“八盘贺庆”之促销活动,与春节期间的“闹元宵”促销活动有同工异曲,其后在南京、杭州,大力地启动降价扫荡行动,却想不到引发原先购入万科物业的购房者大闹各地的售楼中心,购房者纷纷使出“威胁”退房的要挟。
万科准备采取大降价的行动,从万科8月初召开年中报告会中,就可以看出其留下的迹象,因为大幅降价才是万科今年唯一的出路。
万科在年初预计全年开工面积将达到848万平方米,竣工面积689万平方米。但预想不到今年国内房地产形势持续下滑,万科在年中报告中指出,将从原计划的848万平方米降至到683万平方米,竣工面积由689万平方米降至到586万平方米,分别比原计划减少165万、103万平方米。
以及万科在年初计划08年的销售金额目标为800亿元,而08年万科1月至6月实现销售面积265.8万平方米,销售金额为241.3元亿元。
从这数据,可看出万科在下半年的销售任务相当艰巨。
再从中海地产的年中报告来看,中海地产上半年累计实现销售面积147万平方米,销售金额为158.1亿港元,上半年深圳销售金额仅占10.7亿港元,还没有达到去年原定的任务50%,中海地产原计划在今年完成销售面积400万平方米,而今年上半年只实现销售面积147万平方米,相当于只完成总销售面积三分之一。
以上是二个上市房企年中披露的业绩报告,从中可以看到一个共同点,就是销售量出现明显的下降。为了完成全年的销售计划,必须要下半年加快销售的速度,这就必须将所售楼盘的房价一降再降,才能增加其销售量。
房价在深圳和珠三角降得红红火火时,内地很多城市的房价依然坚挺,认为降价只是珠三角城市的份儿,可从目前全国各地销售的状况来看,珠三角的降价潮已患上传染性的“流感”,这“流感”已经开始向内地各大城市,正迅速地传播着这不可预防的“流感”病毒。
最明显的城市现是上海的房价,从最近这几天的成交量和价格来看,是三年来最大的跌幅,有楼盘的均价更下挫超过24%;其后南京城市的量价齐跌,某一楼盘从最高值的价格,直降近50%。其它如杭州、北京等城市,也陆陆续续患上降价潮的“流感”。
在金九银十急促的呼唤下,和北方城市很快进入到严寒的冬季,北方的冬季历来都是楼市最淡的销售季节,所有房企囤积的楼盘,必应大幅地降价销售,以换回销售量,得使自身的资金尽快回笼,完成今年的业务指标,否则在进入到销售淡季,其后市更加不容乐观。
受珠三角降价潮的影响,内地坚挺的房价难逃降价的劫数。因为最近国内市场发生三个要素,是逼使二三线城市房价直接急降的原因,这三个要素是导致房企不得不低下其顽固抗拒的头颅。
其一:钢材价格开始走低。据最新的消息:因受全球经济放缓的影响,世界各国对钢材的需求量明显减少,和国内各城市的建筑开工量减少。国内钢材价格即出现大幅度的回落,8月份钢材出厂价格每吨下跌600-800元,二级螺纹和高线价格均跌破5000元/吨。中国的钢铁公司纷纷将生产各类的钢材纷纷下调价格,下调幅度超过10%,为今年来首次降价。
其二:个人信贷依然受到从紧货币政策的影响,房地产交易环节税费依然高企不下。
其三: 8月27日央行与银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》,对囤地有超过二年的土地,要求各地商业银行一律不予放贷。此通知,完全可以扼杀到房企的资金来源。今后的房企,若想得到银行的贷款,必须要从集约土地方面着手,或在二年内开发建设;要么是自筹资金开发,或是通过第三渠道融资联合开发。对以往有囤地喜好的房企来说,这通知就像是杯苦涩的催命酒,手中有未开发土地的房企,下一步就面临着更大资金缺口的困难。所以说,现在有楼盘在销售的房企,如何降价销售,快速地回笼资金,是房企目前所面临又一课题。
至于有没有房企没有意识到这点,或是在等待销售旺季“小阳春”的到来,或是在希冀政府出台救市的政策。但在政府未救市之前,如何使自己渡过这次的冬天,则是所有房企应慎重去考虑如何生存下去的话题。