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市场是通过博弈出来的,这在08年的楼市已经表现的十分明显了。当很多开发商还在苦苦挣扎时,期待市场回暖,死亡的天平愈加向它倾斜。也许还有一部分开发商还在憧憬金九银十的梦,希望死死扛住价格不降,熬到这么梦开始,重温昔日售楼处排起长队的盛况,但这个梦注定会望穿秋水。梦做的越美,死的越快,这种现象好象是人在即将死亡时回光返照的那一刻。市场博弈的结果就是很残酷,特别是现在的楼市,没有双赢,只有零和结果。
我们看看目前中国房地产企业的真实现状,以恒大为例,作为国内目前储备土地最多的开发商,这是在07年9月30日时的财务状况是:
从恒大财务数据可以发现,其资产负债率达到95%,也就是说,随着时间的发展,土地与房价的贬值,恒大现在的资产负债率有可能超过100%,变成负数,也就是资不抵债。这是多么恐怖的事情,如果111亿的银行贷款与10亿美元机构借款还款时间一到,又没有资金流入,恒大注定破产。
恒大的现状就是目前大多数房地产企业的现状,因此,资金如果无法回笼,等待的是死亡。正是由于这种现状,开始蕴念新一轮的“保本甩盘”。最新新闻显示,恒大将于9月29日在全国范围内的13个新开楼盘同时进行折扣幅度为8.5折的促销,涉及面积或超过400万平方米。如果这个销售再无法推动,对部分销售停滞的重点城市将进行“成本价”甩盘。
假设这样一个结果,在迎来楼市所谓的金九银十时期,消费者还依然紧捂口袋不放,那会是怎样一种情景,事实上目前的市场也正往这样的趋势发展。我判断这种情景应该是这样:开发商彻底绝望,销售无法回款,银行又不贷款,资金链彻底破裂,走向破产。如果这个破产的企业是恒大、金地、碧桂园(查看地图)等这些大企业,那对楼市所引起的震动效应必将是崩溃性,因为这些企业的开发规模大,开发城市分布广,所引起的鲶鱼效应非常大,必彻底击溃楼市。如果10月前部分开发商还保留有一丝挣扎的侥幸,那年底将是他们的末日。
这次恒大继万科再掀全国性“降价风暴”,实在是迫于资金断裂的无奈,这个降价风暴开始蔓延到其他大型房地产,从最初矜持的降价,开始到大幅度降价,如世贸、星河湾等。这些大型房地产企业所汇集后形成的降价风暴,影响是巨大,其开发量与开发项目覆盖中国大部分城市。如果降价风暴造成消费者巨大的恐慌性心理,市场销售又无法推动,那只能走向破产,因此,通过这一轮的调整后,中国房地产企业将至少倒掉1/3,也正好契合了目前从万科内部传出的接下来房地产走势。
恒大降价风暴只是个导火索,过了10月后,一定是个楼市大清仓时刻的开始。