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销售遇阻,多项融资渠道“堰塞”,地产商资金链告急。中报显示,保利地产、金地集团、招商地产等地产龙头,资金链全线收紧,负债率大幅上升。在资金吃紧的形势下,房产企业借道各种“灰色渠道”向银行贷款。
地产商融资渠道收缩
“资金链畅通是房企生存的必要条件,融资能力则是房企的核心竞争力。”中原证券地产研究员魏博表示。
受国家紧缩政策的影响,地产企业的融资渠道逐渐萎缩。今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长,自筹资金、债券等其他融资渠道的重要性凸显。
央行的统计数据显示,2008年6月末,全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元,其中,房地产开发贷款余额为1.95万亿元;今年上半年,房地产贷款增加3988.4亿元,同比少增1706.6亿元。
9月11日,央行行长周小川表示,调控已经见效,将继续保持从紧。针对市场变化可能产生的风险,银行已经提前行动。
某上市银行知情人士透露,现在贷款给地产企业,资信一定要很好才可以,而且本地房地产可以,外地不可以。从今年7月起,该行借贷成本提高,一般大型房地产企业按基准利率,稍微小一点的企业,上浮20%,而原来大型的房产公司是按基准利率下浮的。
“现在银根收紧,银行钱也不多,要尽量借给利息高的,资信好的企业。银行以前是存贷比管理,存款总数的75%可以用于借贷。而现在是一个规定的数字,无论银行的存款是多少,由监管部门规定每家银行的贷款规模,只能贷出去这点钱,剩下的存款,每家支行都要上缴到总行,但是总行给支行定的利润指标不会改变,所以,只能尽量利用更少的钱获取更高的借贷利息收入。”上述人士对理财一周报表示。
据广东某媒体报道,监管部门调查显示,目前房产销售进度放缓对银行开发贷款是一个直接的风险因素。对此,银行可采取以下措施:一是选择对其中的一些项目采取适当展期,但需要严格掌握,对总体风险可控的项目,可给予相对支持。二是对房地产企业授信实行封闭管理,根据项目进度放款,一个项目开立一个监管账户,严格加强对贷款资金和销售款回笼资金的全程监管。为应对市场变化,对于开发类贷款要求100%的抵押。在个人购房按揭贷款方面,建立抵押物价值和贷款额评判系统,实时更新并监控。
此外,调查表明,在防范风险的措施中,目前银行最关注的是看房地产企业缺生存的资金还是缺发展的资金,为防范出现完工风险,强调对本行续贷项目资金的确保。而对过度扩张的企业,在融资结构上要求必须做到全覆盖,总投资不留缺口,企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%,以确保不发生完工风险。
同时,对房地产企业的资产负债率要求低于75%,对高负债率企业进行预警;对资金链出现问题的房地产企业进行梳理,增加抵押担保,实施减退等应对措施。
长城证券研究员万知认为,银行贷款中房地产开发贷款有所下降,央行二季度货币政策执行报告显示,今年上半年新增贷款2.5万亿元,比上年同期多增3681亿元,而房地产贷款新增却同比少增1706.6亿元。其中,开发贷款和购房贷款同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。
曾任招商地产发展部发展经理的黄清林分析,从目前的情况看,如果维持现有的调控政策,企业尚能支持一段时间;如果政策面继续趋紧,可能会陆续出现资金链断裂的情况。
长城证券研究员万知认为,在银行降低了房地产贷款的同时,开发商对银行的依赖性也有所降低,开发商加大了自有资金的投资力度。在开发商资金来源结构中,自筹资金和其他资金比例持续上升,而国内贷款比例持续下降。
中报显示,地产企业每股筹资现金流量为0.59元,大大高于2007年上半年的0.42元,虽然行业融资环境不好,但为了维持正常的生产经营,房地产上市公司还是尽力通过债权及股权进行融资,以便使手头持有更多现金来应对行业的调整。事实上,在股市融资受到抑制后,不少公司选择了发行公司债、信托等方式进行融资。去年同期,房地产公司在资本市场的增发再融资规模约1000亿元。2008年资本市场持续走弱的大环境,使得增发在监管批复及投资者认购两个环节都面临较大困难。
与增发不同,公司债的发行在今年蔚然成风。金地集团3月发行12亿元公司债;保利地产7月发行43亿元公司债;新湖中宝7月份发行14亿元公司债;北辰实业7月份发行17亿元公司债;中粮地产8月份发行12亿元公司债;万科9月份发行59亿元公司债;金融街拟发行56亿元公司债;泛海建设拟发行32亿元公司债。
“分析其原因,一是监管层的政策导向,另一方面大量避险资金从股市转移到债市,两者都为公司债的顺利发行创造了条件。”魏博表示。