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一般来说,游资包括国际游资与国内游资。国际游资又称“热钱”,是国际上合法或非法的过剩资本,这种资本通过各种渠道在国际上迅速流动,追求短期投机回报,具有短期性、投机性和暴利性的特点,通常会给输入国经济带来较大冲击。20世纪90年代发生的亚洲金融危机就有“热钱”的推波助澜。国内游资近年来的力量不容小觑,并渐有成规模、专业化趋势。众所周知的“温州炒房团”、“山西炒房团”便是进入房地产市场国内游资的代表。
在当前经济形势下,认识游资本质及变动流向对于房地产行业非常重要。对于那些虽然已经意识到短期内国内经济形势无法好转,但仍寄望于游资“救市”的开发商来说,更是头等大事。
到底有多少游资盘踞在国内及房地产市场,目前尚无权威数据。但从各种方法估算出的数额来看,数量非常惊人。以国际游资为例,据知名金融学家钟伟估算,我国境内“热钱”2006年底和2007年底分别为4000亿美元和5000亿美元,预计到2008年和2009年底,“热钱”规模可能突破6500亿美元和8000亿美元。其规模已经超过1998年金融危机前东亚经济规模。
游资助推房价的涨跌游资对房地产市场向来情有独钟,游资对房地产市场的影响也有目共睹。事实上,2006年底以来,游资一直扮演着推高一线城市房价的幕后推手角色。北京市建委和北京市统计局统计数据显示,2006年9月,北京市普通住宅期房预售成交均价为7825元/平方米,2008年3月,普通住宅期房预售成交均价为14081元/平方米。从中可以看出,一年半期间内,北京普通住房期房均价的上涨幅度高达80%。在2007年底全市职工平均工资只有39867元,通货膨胀压力不断增加的情况下,这样高的房价增长率,没有大规模游资的注入,是不可能完成的。其他一线城市,例如广州、深圳、上海等,也是如此。
房价的爆涨使得各一线城市的房价收入比严重脱离当地实际购买力,房地产泡沫越吹越大。随着炒作进一步疯狂,房地产市场蕴含的巨大危机已经昭然若揭。2007年10月美国次贷危机的爆发,使深藏的危机表面化。
随着率先认识到市场变化的万科开始调整,全国房地产市场开始步入调整期。之后,深穗房价开始大跌,京沪两地市场交易量骤跌。北京市统计局发布的数据显示,2008年上半年,北京市住宅销售面积同比下降49.5%;住宅销售套数同比下降46%。上海市统计局数据显示,2008年上半年,上海市商品房销售面积比去年同期下降18.5%。
部分敏感的操盘手嗅到了渐行渐浓的血腥气息,就在普通老百姓还在争论房价是短期观望还是深度调整的时候,“温州炒房客”已经开始抛售手中的房屋。随着一线城市楼市的不断下挫以及内地股市的大幅跳水,是否会有更大规模的游资撤场已经成为业内关注的中心。