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建海退地或许还存在变数,但从全国楼市大气候来看,“地王”们的日子并不好过。
每日经济新闻6月26日报道,上海“普陀地王”退地。事实上,退地风波始发于今年4月。知情人士透露,今年4月底,开发商向上海普陀区房地产部门提出:由于其自身原因,申请终止履行关于该地块的合约。
《中国经营报》8月9日报道,上海、广州、成都、重庆、长沙、武汉,大半个中国七八月坊间流传着同样一个话题:“地王”退地。
中国房地产业商会联盟副主席赵进京分析说,股价、楼价一齐跌,支撑“地王”们的两个筹码已经严重缩水,作为“赌局”的输家,开发商只剩“割肉”退地这一条路。
除了市场的“利差”,对“地王”还有政策的打压。去年9月27日,银监会、央行规定,有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款。10月9日,国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得进行按比例分期发放。今年3月,证监会提出,上市公司募集资金不得用于囤积土地。
赵进京说,身在旋涡中心的开发商,经常奔走于银行和土地主管部门之间,有太多的工作要做。“2007年是银行和土地部门主动找开发商,现在反过来了”。
缺钱怎么办?如果不退地,似乎也有办法。7月25日,河南思达高科技股份有限公司(000676,以下简称“思达高科”)发布公告,称公司将以2亿元的价格分别受让河南思达科技发展股份有限公司、河南思达商业有限公司(以下简称“思达发展”、“思达商业”)持有的金基不动产共15%的股权。
这意味着,在几乎所有的融资渠道都涉足之后,拥有昔日“郑州地王”的金基不动产(郑州)有限公司(以下简称“金基不动产”)终于将手伸向了“自家门”。
金基不动产拿下“地王”是在2004年5月,当时该公司以5.91亿元拍得河南省农科院431.2亩土地50年的使用权。这个“地王”在郑州名气很大,因为不赚钱。据某媒体报道,2007年,金基不动产经审计的营业费用和管理费用合计500万元,净利润为-500万元,而截至2008年5月31日,公司这两项费用合计740万元,净利润为-740万元。令金基不动产尴尬的是,“地王”推向市场已一年有余,“所销售房款至2008年5月31日并未确认收入”。
上官同君说,“地王”曾经是开发商乐此不疲追逐的目标,在“土地为王”的时代,再高的房价似乎都有人接受,拿到“地王”,或许就等于握住了市场竞争的刀把子。而现在是现金为王,拿到“地王”的开发商发现,他们握着的可能是刀刃。
“地王”的命运究竟会如何
金基不动产靠“上家”暂时化解危机,没有“上家”的“地王”也有生路。
2008年5月14日,中国楼市的带头大哥万科将旗下东莞地王50%的股权低价转让给粤宏远(000573.SZ),此后,碧桂园(2007.HK)引进恒基地产,新鸿基(0086.HK)向九龙仓和恒基地产原价转让旗下成都地王40%的股权。
整个2007年,中国楼市接二连三被恒大地产的消息覆盖,恒大相继摘得几个城市的“地王”,在楼市“熊市”大背景下,作为“福布斯”富豪的许家印财技惊人,虽然IPO(香港上市)遇阻,但通过私募资金,业已成功渡过难关,得到了宝贵的资金。在接受广州媒体采访时,许家印表示,和基金合作,自己的股权被稀释,个人会有损失,但公司受益。
而除了转让股权,似乎还有寻求地方政府帮助的第二条路。2008年7月31日,“北辰退地说”传出的当天下午和晚上,北辰实业连续发表两则声明:退地一事纯属子虚乌有。随后长沙市国土局也证实了北辰的说法。
赵进京曾有句名言:房地产不行了,市长比开发商还着急。北辰实业看来会得到政府的援助。媒体报道,长沙地产界人士认为,对地方政府而言,没有严格追缴土地出让金的动力。“一方面是从其政绩角度考虑,政府不希望出现烂尾楼和荒地的情况;而且,敢于天价拿地的知名企业都不会真正资金断链,一时半会儿的周转不灵,给予照顾也合乎情理;另一方面,如今的土地市场,两三年内难以恢复天价拍地的盛况,真要收回重拍,政府的损失可能更大”。而成都市政府在6月底出台的“土地新政”文件中明确提到,开发商的土地出让金可延缓半年缴纳,政府的姿态让一度极为紧张的成都土地市场出现缓和。“在退地的问题上,地方政府远比开发商紧张,不管是出于财政考虑还是城市形象考虑,‘地王’的一举一动都牵一发而动全身。”赵进京说。
上官同君分析说,因“地王”的土地成本较周边其他项目的成本要高许多,在房价下降的趋势下,一旦开发可能会拖垮开发商。“拿郑州电视台‘地王’项目来说,如果6000元的开发成本,只卖4500,25亩地约合7万平方米,算下来开发商要赔1亿多元。在此形势下,开发商会等市场形势好转了再开发,以降低市场风险。同时会向政府有关部门申请变更开发条件,如提高容积率,扩大商业开发比例,变更土地开发性质等,来‘消化’过高的土地成本。如果市场长期不好转,他们就会倾向于转让土地,甚至不惜损失土地保证金而向政府退地”。
上官同君研究后发现,中国内地的房地产企业,目前现金在资产比率中平均占5%左右,而中国香港地区的地产企业现金比率在12%左右,这也是地产企业的安全线水平。上官同君说,这证明很多地产企业是不理性的,在拿地时玩的是以小博大的危险游戏,一旦市场不好,就会面临破产倒闭风险。
郑州地产企业的风险意识似乎在增强,三周前,郑州市土地储备中心举行了2008年首次储备土地推介会,共推出9宗合计468.658亩用地,尽管推介会吸引了80多家房地产企业的参与,但多数开发商并没有表现出强烈的拿地欲望,他们均表示,在拿地问题上会很谨慎,并且倾向于面积较小的地块