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律师:“小产权”房买卖不合法
天章律师事务所律师刘宗靓表示,根据《土地管理法》的规定,我国的土地分为全民所有制和劳动群众集体所有制,也就是国有土地和集体土地,而集体土地的使用权是禁止转让的,即使是村民的宅基地也只允许在本村范围内转让。既然土地和土地使用权不能转让,那么转让地上物——房屋就更不合法了。
正式商品房的用地指标是国有土地,规划上是住宅用地,开发商取得土地使用权后,再按照正式商品房来卖,房产证和土地证两证合一。小产权房是按村宅基地的指标盖的,是村集体的土地,买了之后不受法律的保护。
首先,因为没有合法的产权证,所以不能抵押,也不能进行转让。其次,如果遇到政府拆迁,很可能连居住的权利都不能得到保障。
刘律师提出,即使是短期内政府没有采取任何措施,购房也单纯是为了自己居住,但是由于“小产权”房一般是由比较小的开发商开发的,很容易出现质量问题,如果出现纠纷后,由于没有法律规范,住户维权也会受到限制。
对于已经购买了“小产权”房的人,刘律师表示,购买“小产权”房时签订的购房合同,因为违反了法律禁止性规定,因此是自始无效的合同。依照《合同法》的有关规定,在合同无效的情况下,合同双方当事人应该互相返还所取得的财产,并可能由相关部门没收所取得的收益。相关链接: 2007年6月18日,建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》,明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。
2007年12月11日,国务院常务会议要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权”房,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
2008年1月8日,国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调,要严格控制农村集体建设用地规模,严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模,并明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权”房。
2008年7月15日,国土资源部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但同时明确指出,不得为“小产权”房办理任何形式的产权证明。
2008年8月,中国人民银行和中国银监会联合发出通知,再次重申各商业银行不得向“小产权”房发放任何形式的贷款的规定。