天津市国土房管局拟定的《天津市新建商品房预售资金监管办法》将于今年11月1日起正式施行。

    其核心内容摘录如下：     新建商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式。

    新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理房地产初始登记后止。新建商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。

    支付以上建设资金仍有剩余的情况下可以偿还在建工程抵押贷款。

    使用新建商品房预售资金支付管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的5%同时计提。使用新建商品房预售资金支付法定税费的，按实际发生情况随时申请。

    我晕。这不是把开发商往死里逼吗？这肯定是哪个大爷得了帕金森综合症后才出的馊主意。

    简直毫无道理。胡闹！

    看着这些无知的文字，我努力在找寻这个大爷出这个馊主意的目的，渐渐看出了一点眉目,其目的大概是：用控制全部销售回款的手段，全力保证盖楼的钱(建安费)和税费的钱。保证了建安费用，房子就能按期盖起来，买房的老百姓就不会闹，政府就不会有麻烦事了。保证了税费的钱，国家该收的钱就会如期一分不少的收到口袋里了。至于开发商的死活，你自己想招去吧，关你大爷我什么事。

     呜呼！我的政府，呜呼，我的亲大爷，您真是有点老糊涂了。       这个政策的出发点是没错的：严格控制开发商随意挪用资金，导致出现烂尾，维护购房者的利益。

     但这种做法实在是太过了。小脚豆破了，非要把整个脚裹上，这样的大夫上溯八辈子都可能是庸医。

    先看看房款到是怎样的构成的。

    如果某项目的售价是10000元/平米，其基本构成大致为：

    楼面地价：3000—4000元/平米     占30%—40%     建安费用：2000—2500元/平米     占20%—25%     配套费用：600—800元/平米       占6%—8%     前期费用：100—150元/平米       占1%—1.5%     综合税：       1200元/平米      占12%     销售费用：200—400元/平米       占2%—4%     管理费用：100—150元/平米       占1%—1.5%     资金费用：300—500元/平米       占3%—5%     利    润：2500—300元/平米      占25%—3%     这是净利润的计算方法。其中最大的变数在于楼面地价(建筑面积/土地成本)，如果容积率(建筑面积/土地面积)不变，土地获得的成本越低，开发商的利润就会越高；如果土地成本固定了，容积率越高，利润就越高。

    在上述费用中，土地、配套、前期等费用是开发商在正式开工前就必须要交给政府的，否则就根本无法获得《开工许可证》，也就提不上施工。如果施工进度到不了正负零，也就根本拿不到《销售许可证》，也就更谈不上销售了。真正的变数是在正式开始销售以后。现在开发商与总承包商的关系，往往是开发商占主动，总包方要为开发商垫付一部分建安费用。正常情况下开发商开始销售后，要按与总包的合同约定，按时支付工程和配套款，以保证工程按期完成。但实际案例中，很多开发商是不按期支付工程款，而把这部分款项挪做他用(最多的情况是投资买地)，最终导致在建项目无钱支撑完成建设，总包方的垫资也不是无休止的，万不得已只能停工，最后甚至连农民工的工钱都无力支付，引发大规模上访。工程不能按时完成，前期已经交款买房的客户利益也会受到伤害。

    这种现象确实存在，也确实应该用有效的方法加强管理。但马上要实施的《天津市新建商品房预售资金监管办法》绝对不是一个好方法。       根本就是矫枉过正。

    管理部门只要控制住30%左右的建安费用就可以达到目的。不就是让开发商有保证把房子盖起来的资金吗？有什么道理把全部的资金完全监管起来，并且是一个漫长的过程(自核发商品房销售许可证开始，至办理房地产初始登记后止)即使是一个10万、20万的项目，如果照这种方法，资金占压至少也要2年。任何生意之道，在于资金的良性周转。开发商支付土地、配套、前期等费用是在开工以前，是用其他资金投入到这个项目中来，当完成销售以后，这部分资金已经完成了在这个项目中的使命，为什么不能移做他用，完成多少销售，就应该撤出多少这部分资金，这才是合理的。留足建设、配套费用已经足以了。

    这个政策一旦实施，将会给开发商带来致命的影响，大量的资金被放到银行里监管、闲置。而开发商没钱周转、没钱买地，干着急，没办法。中小开发商不得不大大放缓发展的脚步，甚至不得不退出市场。而象万科、富力这样的大公司更是难受至极，资金一下子成了一滩死水，不能流动使用，各个项目只得各自为战，即使是同一公司的几个项目也不能互相支撑。甲项目卖的好，建设速度会正常进行，但多余资金被监管着，乙项目卖的不好，无钱支付工程款，想从甲项目调剂点资金不可能，只得眼巴巴的等着甲项目盖完了、入住了、资金解封了，才能借力。真要是这样简直就是笑话了。

    这是一个严重违背市场经济规律的政策，是百分百的昏招。

    其短期对市场的影响是：开发商们不得不加快施工进度，从开工到进驻用最短的时间完成(但施工是科学，进度不是完全以人的意志为转移的，盲目的赶工就会带来众多的质量问题，这种亏我们吃的太多了)，而销售反倒不着急了。着急的把房子卖掉又能有什么用呢，钱不能使，只能放在银行里被监管着。最佳的步骤是慢慢的卖，只要够工程用就得了，把握好节奏，到差不多交房了，正好房子也买完了最好。而不追求销售进度的所带来的销售策略就是把价格定高，人为的放慢速度。最终倒霉的还是老百姓。

    对市场长期的影响将更加恶劣，开发商的现金流被锁死，土地成交会大量的萎缩，而现有土地资源消耗尽以后，市场的商品房供应量会大量减少，而市场的需求并不会因为这样的政策而减少，最终的结果是进一步加大供不应求的局面，助长房价快速的上涨，吃亏的还是老百姓。       我找遍了网络的各个角落，也没有找到这个政策的实施细则。可能还会有其他用意，可实在是看不出来。

    真的是想不明白，我一介草民不可能比政府的高官啊、专家啊、顾问啊看的更全面，更专业。但为什么政府要出这种政策呢？并且是一而再再而三的出昏招。难道是那些大爷们真的得了什么影响思维的毛病吗？

    多灾多难的房地产，多灾多难的老百姓！