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去年年底至今,历经几度跌停的万科A,近日股价再创新低。9月18日,万科A股价大跌6%,至4.8元。与以往几次跌停一样,此次地产板块再受波及,整体下挫5%。
对此,业内纷纷认为与9月初万科杭州项目全线降价不无关系。而事实上,自去年年底万科率先打出价格战以来,其每一次降价都导致万科股应声下跌,并连累地产板“绿意盎然”。
由此可见,万科作为中国房企的龙头,其领跌房价跳水,为整个行业带来了前所未有的灾难。然而,影响并不仅仅于此,万科降价所引发的“多米诺骨牌效应”更令整个房地产上下游诸多行业备受牵连,与此同时,给整个国民经济造成了巨大重创。
龙头房企领跌影响行业信心“项庄舞剑,意在沛公”,面对万科领跌全国楼市的事实,不少业界人士给出了这样的评价。诚然,业内人心知肚明,万科降价与其说是“为了生存,适应萧条大势”,倒不如说是“志在血洗行业”。
地产股跳水回顾去年年底至今,万科每一次降价,都导致地产股出现暴跌。
将时间倒退至2007年年底,借宏观调控之风,万科将“珠三角”地区的楼盘售价下调约15%。受此影响,2007年12月17日,万科A几近跌停,全日下跌9.52%,以27.10元收盘。连累地产股全线暴跌。
2008年4月,万科加强全国降价攻势,各大城市房价出现普降。4月19日、20日、21日地产股连续暴跌三天,整体缩水幅度高达27%。
2008年8月30日至9月14日,上海万科以“迎中秋”之名对旗下八大楼盘全线降价促销。与此同时,杭州、宁波和南京等地,也相继传出万科楼盘降价的消息。受此影响,9月18日,万科A股价大跌6%,至4.8元。地产板块再受波及,整体下挫5%。
自去年年底万科在广州、深圳、上海、成都、南京等城市大打价格战以来,所到之处声名狼藉、跌声一片。连累全国房地产成交量出现普降。据中金公司对全国16个重点城市商品房成交量检测显示,年初至今每周累计成交量跌幅均值为33%。
同样是中金公司的检测数据显示,9月份第一周位于“长三角”地区的上海、南京和杭州的房地产周成交量分别环比下降11%、51%、45%。而位于“珠三角”地区的广州,房地产周成交量环比下降33%。分析人士认为,上述地区成交量的大幅下挫,与万科9月初在杭州等地掀起的降价风波不无关系。
行业景气指数下降年初至今,由万科引发的全国范围降价,使房地产行业景气指数持续走低。9月18日,国家统计局公布的国房景气数据显示,8月份“国房景气指数”为101.78,比7月份回落0.58点,比去年同月回落2.70点。这是该指数连续八个月出现下滑。(详见全国房地产开发景气指数趋势图)
伴随与此,是住房空置面积的上升。国家统计局统计数据显示,截止到8月末,全国商品房空置面积1.3亿平方米,同比增长8.7%。其中,空置商品住宅6555万平方米,增长8.7%;空置办公楼822万平方米,增长7.8%;空置商业营业用房4012万平方米,增长4.7%。
固定资产投资兑减“房地产业上半年投资增长较快,但7月出现明显回落,增速降到20%以下。房地产占国内固定资产投资的25%,与之有关原材料占固定资产投资的40%,房地产业回落将带动原材料价格进一步下降,对固定资产投资影响达2/3以上。”中金公司首席经济学家哈继铭分析。
市场分析人士认为,国内固定资产投资的下降与万科领跌导致房地产市场的萎靡不无关系。
房价下跌危及行业上下游生存万科降价,看似单纯的市场行为,却给整个行业造成如此巨大的负面影响。如果说“洗牌房地产行业”是万科降价的最终目的,而由此造成的恶果最终由消费者买单的话,那么,其间接影响房地产生态链出现生存危机,又该由谁来挽救?
房地产的上游涉及到地方政府和银行,他们通过市场为房地产行业提供土地和资金。如今,由于房价下跌、房屋交易惨淡,开发商都不买地了,进而影响地价下跌,那么,地方政府由土地所产生的财政收入便大为缩减,从而影响到市政基础设施的完善。“比如政府要修地铁,修了一半没钱了,因土地卖不出去,财政收入减少了。如果不修,老百姓又怎样享受出行便利?如此一来,体制上就形成了恶性循环。”一向敢于讲真言的华远集团董事长任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)如是说。
不唯如此,房价下跌对上游行业的影响还表现于金融业出现坏账。“中金公司近期的一个报告显示,其中一个城市房价下降百分之十几,银行坏账率上升126%。这一数据非常惊人。”SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)如是说。
诚然,在大势萎靡的背景下,不少地产项目因为还不起银行贷款而不得不被银行强拍。前不久本刊记者便接到一个“求助”电话,电话是一个做抵押贷款的朋友打来的,他问我认识的开发商当中是否有企业愿意接手写字楼项目,即位于北京站附近的天元大厦。据这位朋友介绍,因天元大厦的持有人还不起银行贷款,被银行以5亿元强拍,而该项目实际市场估值为15亿元。今年以来,类似事件不绝于耳。
此外,房地产上游行业中,受房价下跌影响较大的还包括钢铁行业。国内钢材价格自7月份以来连续6周下跌。商务部监测数据显示,8月上半月,国内钢材平均价格为6124元/吨,较7月下半月下跌2.2%。业内人士预期,2008年和2009年中国粗钢产量增长将分别放缓至10%和8%。在房地产价格下跌、销售疲弱、新开工面积大幅放缓的影响下,2009年钢铁需求增速将下降至8%以下。
就房价下跌对房地产下游行业的影响而言,对建筑行业的影响不容小觑。“7月份中国土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。直接波及到建筑行业。建筑业是单一最大的行业,在全国的GDP增长中,建筑业的贡献占13%。当然,建筑业不只涵盖房地产,还包括路桥等,但房地产所占比重最大,因此受影响较大。”任志强说。
除建筑业外,其次受影响较大的是代理公司。据某知名经纪机构高管透露,受房价下跌影响,今年以来其就职的经纪公司所接手的住宅类项目明显下降。
此外,房地产下游行业还包括广告公司、装修装饰、家具电器,等等,都将受到不同程度的波及。
万科降价引发的连锁反应,累及整个行业上下游。如果下一步降价风潮继续在全国范围蔓延,那么,不仅仅是一个行业生存的问题,而是整个国民经济步入衰退的问题。
从美国的经验来看,其房价自2007年以来实际跌幅达到17%。受此影响,美国经济出现下滑,2008年第一季度GDP出现负增长,第二季度增长率低于预期。
对此,前不久,聂梅生曾在一次非公开场合表述:“我国房价不用下降17%,如果普降10%,就会对社会经济将产生巨大的影响。”
据任志强介绍,“全国有400多亿平方米的建筑总量,单是存量住宅就有140多亿平方米,假设今年卖出去7亿平方米,如果这7亿平方米全降价,开发商损失是小,但由此所带动的140亿平方米存量房也跟着降,那么,损失将非常惨重。”
据统计,2007年我国平均房价为3655元/平方米,如果下跌10%,至3290元/平方米,那么将直接损失511亿元。
此外,房价下跌引发住房面积的减少,将危及经济发展。“据初步核算,如果减少100万平方米的住房建设,将减少30万人口的就业、2万多吨钢材、8万多套门窗⋯⋯因此,如果房价继续下跌,对经济的影响是巨大的。”任志强说。
北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲补充认为,房地产对GDP的贡献率是19%,如果房价下跌10%,那么,房地产对GDP的贡献率必将减少。同时,亦将造成失业率增高。“目前,我国就业人口达100多亿,如果房价下降10%,将至少损失一半就业人口。也就是说,将有5000万人下岗待业。由此,社会不安定因素随之增加。”贾金哲说。
综上可见,由万科引发的全国“降价风”,牵动的不仅仅是地产行业的神经,而是整个国民经济的命脉。