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“新土改”箭在弦上!10月9日开幕的中共十七届三中全会,预料将会集中讨论农地“流转”问题,或者具体其一部分内容说,宅基地交易合法化。9月30日,胡总书记在安徽小岗村的讲话其实已经为“新土改”背书:允许农民以多种形式流转土地承包经营权,发展适度规模经营。
其实,《土地管理法》的修订已经在紧锣密鼓地进行。据媒体报道,新《土地管理法》“将确认集体建设用地、宅基地和农用地使用权流转的合法性。”新法一旦落实,势必对中国房地产市场带来颠覆性的影响。如你所知,只要宅基地能够转让,那么目前国内所有的小产权房立即合法化,可以名正言顺地投入市场进行交易,对楼市的冲击力道不言而喻!像北京,小产权房在发展旺盛时期,占商品房交易总量近20%,交易价格却不及商品房的一半。
全国楼市一片哀鸿遍野,此时若予小产权房以合法化、或合法化的预期,最直接的效应是强化市场的观望气氛,开发商的销售处境将雪上加霜。因此,从某种角度上看,压垮高房价的最后一根稻草,或许就是三中全会将讨论的“新土改”政策。
而且,“新土改”政策一放行,宅基地允许交易,还可以有效增加土地供给。根据林毅夫估计,到2020年2亿农民进城,宅基地可以腾出1500万亩地,是2007年全国出让土地总面积53.148万公顷的近2倍,规模相当可观。改革30年,成果显著。改革的主打产品之一——家庭联产承包责任制,极大地释放了社会生产力,不可谓不战果丰硕。然而,就如美国《侨报》所言,“时过30年,家庭联产承包责任制对农村、乃至改革全局的推进力已基本释放完毕,一些弊端却日渐凸现”,它已经到必须重上改革桥头堡的时机了,家庭联产承包责任制虽然“分田到户”,农民拥有土地使用权,但土地所有权仍归于集体,也就是说,如《土地管理法》第八条所规定,“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”然而,就是这个所谓的集体所有制,“给一些乡镇干部利用建设收地贪污受贿开了方便之门”,严重扭曲了党群关系,影响和谐社会的建设与科学发展观的推进。
不过,“新土改”尽管是民之所欲,但至上而下推进必然阻力重重。笔者这种忧虑并非杞人忧天。根据早前《财经时报》引述一项专业调研显示,在很多地方,土地收入已占到地方财政收入的一半以上。其中出让金净收入,占政府预算外收入的60%以上。对“土地财政”依赖性如此之高的地方政府,如何有效的执行端掉它财源的“新土改”政策,人们不妨拭目以待。