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各地纷纷出台针对房地产的“救市”措施,与房地产市场相关的研究和预测多了起来,主题包括中国房地产市场的前景、房价下跌的深度、房地产市场衰退对中国经济及金融体系的影响,等等。争论也趋于激烈。例如,有观点认为,中国房地产市场的调整需要10年,调整幅度将达到50%。也有观点认为,中国房地产市场的“黄金十年”已经结束,接下来将是长期的回调。但也有人认为,房地产行业对中国经济的影响并不大,政府没有必要去“救市”,而是应该完全由市场决定房价的走势。
为了比较全面客观地对中国房地产市场的短期和长期前景进行评判,我们首先需要研究房地产市场的供给和需求。
市场供求既受到住房供应量、在建面积、居民收入等实际因素的影响,也会因为政府政策、开发商的资金充裕度、投资者信心和消费者预期等因素而发生变化。在接下来的一段时间里,政府、开发商及消费者之间的博弈,也会对市场供求及价格产生显著的影响。
供给已经过剩
衡量市场供需是否平衡,一个很重要的指标是存货与销售的比例,也就是说,把现有住房存货全部卖掉需要多长时间。在美国,正常情况下房屋市场上的空房供应量约为3-4个月的销售量,但自2006年下半年以来,美国房地产市场存在明显的供需失衡,目前供给量大约在11个月,这正是美国房价还在不断下跌的主要原因。
在中国,按照今年上半年的住房销售速度,目前的空置住宅要销售完,只需要1-3个月。但是,潜在的(或未来的)房屋供应水平却相当高。按照上半年的销售速度,在建住宅面积相当于3-4年的销售量,而待开发的土地面积则相当于1年多的销售量。假定在建房地产项目的平均建设开发周期是2-3年,这意味着,在接下来的一两年里,每年新竣工的面积都会超过当年的销售面积。换句话说,在短期内,房地产市场的确存在过剩供给。
需要指出的是,在建面积中,有相当一部分属于预售房,即在竣工之前已经提前卖出。由于这些已经预售的房屋是不应计算在存货或潜在供应之中的,所以上述指标高估了过剩供给。由于缺乏数据,我们无法知道预售房的面积有多少(我们粗略估计约占在建面积的四分之一左右)。但是,同样由于缺乏数据,我们在计算住房供应时,尚未包括二手房的存货。如考虑到二手房的供应,整个房地产市场的供需失衡也许会更加严重。
上述指标显示,中国房地产市场虽然存在过剩供给,但也许并非特别严重。问题是,如果住房销售量继续萎缩,未来几年的市场供需失衡就会进一步加大,空置、在建及待开发土地与住宅销售量的比率都会呈上升趋势。目前还没有达到历史最高位,但如果销售量继续下滑,估计很快会突破历史最高水平。
庞大的在建面积和待开发土地,对房地产开发商的资金链产生了很大压力。在市场需求减弱、资金回笼放慢以及信贷紧缩、资本市场冷却的情况下,房地产企业的融资能力急剧恶化,这有可能迫使开发商将更多的商品住房投放到市场,加大短期内市场的供需失衡。自2006年以来,政府采取了一系列的政策措施试图冷却房地产市场。2007年11月,央行重新启用了已搁置多年的信贷额度管理,严格控制信贷增长。同时,受美国次贷危机影响,全球股票市场急剧降温,国内股市也大幅度下跌,股权融资变得极为困难,几乎完全切断了房地产企业通过股市(A股和H股等)融资的渠道。这一系列突如其来的变化,对房地产企业的资金链产生了巨大压力。那些去年在高价位大量购置土地的企业更是首当其冲地受到打击。
为缓解资金压力,一些房地产企业开始减少土地的购置或转让手中的土地,也有一些企业直接采取了下调房价的措施。但降价是一把双刃剑,一方面,降价可能会吸引更多潜在购房者出手,促进销售量增加,增大资金回笼;但另一方面,也会强化购房者的降价预期,使更多计划购房者采取观望态度,导致价量齐跌的现象。所以很多开发商在采取减价措施时,还多少有些犹豫。但是,随着资金链越来越紧张,我们预期更多的开发商将加入降价大军。
以上分析表明,在短期内,中国房地产市场已经出现供给过剩,而且在接下来的几个月里会更加明显,从而拖累房价进一步下跌。