目前售价 |
2008年10月开盘,均价7000元/㎡左右。 |
成本因素 |
万科魅力之城的地块在“天一mall”地块中,约一年前被转让给万科。转让本身就能够说明原开发商实力不够。万科魅力之城的转让价格不得而知,但转让时已是全国房地产开始萧条之日,因此,个人判断转让地价不会太高。个人估计在2000元/㎡左右,不会超过2500元/㎡。地块到手之后,万科动作很快,一年时间进入销售阶段,但除了引入宜家之外,并没有其他的大动作,因此估计其他成本并不高于行业平均。因此,从成本因素看,万科魅力之城降价空间较大。 |
企业因素 |
万科一年来的举动,充分说明万科在降价方面是不顾及同行,也不顾及已经购房的客户。万科的降价风潮明显是从南到北,降价力度也从10个百分点以下突破到20个百分点左右。个人认为这种降价举动,说明万科的资金需求一直没能得到很好的满足,只能从南降到北,只能一降再降。万科在天津目前还没有比较大的降价举动,但只要房地产市场短时间内不回暖,万科的资金需求就不会得到很好满足,那么万科的降价风潮一定会波及天津,因此,我判断万科魅力之城今后采取降价措施的可能性很大。 |
市场因素 |
在全球股灾的背景下,万科魅力之城堪称逆市开盘。均价7000元/㎡,且是毛坯房,在可参考的楼盘价格都在暗降的时候,不可能出现逆市热销的情况。万科魅力之城位于津塘公路外环线外2.5公里,可参考板块如中北镇、华明镇、双岗板块等,目前价位均在6000元/㎡左右或以下。虽然有轻轨概念,但与市场期望值严重不符。此外,个人认为宜家作为一个家居商业设施并非住宅产品的卖点,不会给万科魅力之城加分。因此,我判断因为市场因素导致万科魅力之城降价的可能性较大。
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降价可能 |
综合以上分析,万科魅力之城降价可能性很大。尤其是在最近的两三个月,出现销售不畅的可能性很大,万科集团的现金流出现更严重的危机的可能性也很大,这些因素的共同作用,万科魅力之城很有可能在万科降价风波来临天津时做大幅价格调整。
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降价空间
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综合以上分析,如果万科集团的资金问题解决的好,万科魅力之城只遇到市场萧条的因素,这样降价幅度不会太大,均价从7000元/㎡降到6500元㎡是可以预期的。但如果遇到万科降价风潮吹到天津的情况,以万科在其他城市降价的力度,20个百分点是可以预期的。因此,万科魅力之城有可能降到5500元/㎡,甚至更低。 |