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中央政府为启动内需在1998年设计的房地产市场杠杆被异化后,地方政府、代表开发商的利益集团、国内外游资形成的“联合体”成为杠杆的重要作用力,房地产的过度繁荣是促成宏观经济结构失衡和国民心态浮躁的主要原因。
——摘自“从杠杆经济学看次贷危机和房地产市场” 从“夏天”到“冬天”2005年开始,一系列针对房地产市场的调控政策陆续出台。但是,商品房价格依然持续走高,一线城市的商品房价格也正是在2005年—2008年年初这段时间上涨了2—3倍。房地产公司疯狂扩张,以龙头老大万科为例,在房地产的“黄金十年”中,主营业务收入在1998年到2004年的6年中,从22.69亿元增长到76.67亿元,增长了2.38倍,利润从2.51亿元增长到8.78亿元,增长了2.5倍;而从2004年到2007年,短短3年时间,其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元,增长了3.63倍,利润从8.78亿元增长到48.4亿元,增长了4.51倍。
看来,中央政府的调控政策难以抑制房地产市场泡沫,在这个经济杠杆作用力中,地方政府、地产商利益集团、国内外游资的力量要比中央政府强大得多,甚至理应代表中央政府对房地产市场实施管理的建设部在“黄金十年”中充当的角色更像是“联合体”的吹鼓手。甚至在2008年3月,仍然有建设部的高层人士高调宣扬房地产业对GDP的高贡献率,对房地产业的超常规发展非但没有足够的警惕性,反而沾沾自喜。看看“黄金十年”的起点文件(1998年国务院23号文)中的表述:“深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,再对照住宅市场的现状,回想建设部这十年所言、所为,就知道他们究竟在为谁办事。当然,市场繁荣也少不了他们的一些蝇头小利。
2008年,市场的“夏天”突然结束了,直接进入“冬天”。一时间,几乎所有房地产市场指标全线下降,不少中小型房地产公司倒闭,大型公司现金流难以为继,奄奄一息。其实,这一切不是中央政府的调控政策奏效了,而是因为次贷危机引发的全球性金融危机所致。本来是“联合体”中的三家联手对抗中央政府,现在突然一家垮台了,于是乎,市场调控政策终于“发挥”威力了。
“秋天”的机会“联合体”中剩下的两家面对当下的局面苦苦寻找出路,开发商的困难不用说,地方政府也是得靠房地产市场吃饭。终于机会来了,不过不是回到“夏天”,而是“秋天”。
次贷所造成的金融危机使房地产市场进入“冬天”,但金融危机的蔓延、深化影响到全球经济出现危机,进而对中国宏观经济形势产生了重大影响。2008年10月20日,国家统计局发布的前三季度经济数据显示,前三季度进出口对经济增长的贡献率为12.5%,比去年同期下降8.9个百分点,拉动经济增长1.2个百分点,同比下降1.2个百分点。多年来,GDP增长主要靠的是进出口和投资拉动,现在进出口不行了,还得像1998年一样要扩大内需。那么,从哪里下手呢?
国家统计局新闻发言人李晓超在回答记者提问时说:“关于消费,投资的着力点更多,存在着巨大的市场潜力,城乡居民对改善住房的愿望十分强烈,对汽车等主要耐用消费品的需求还比较强劲,对满足各层次的服务需要也比较旺盛。”
这样,中央政府、地方政府、房地产商在三年的同床异梦后,终于又似乎达成一致目标了。前段时间,房地产热点城市的地方政府已经出台了一批激活市场的地方政策,现在到中央政府一锤定音的时候了。10月17日召开的国务院办公会提出了“降低住房交易税费,支持居民购房”的意见,各类媒体和专家如沐春风,纷纷掐头去尾,对这一点大肆宣扬,股市中的房地产板块也迅速做出反映,仿佛短暂的“冬天”就这样过去了。
且慢,国务院会议的精神全面表述是这样的:“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”。统计局新闻发言人在描述房地产政策和财政收入的关系时说:“关于对于房地产采取的措施,也不仅仅是为了财政收入,而是为了房地产业的健康发展,也是为了整个国民经济平稳较快发展的需要。”
如此看来,中央政府清醒地认识到房地产在宏观经济中的作用和地位,决不会重蹈覆辙。在现阶段,房地产市场保持“秋天”的温度是最适宜的,地方政府和房产商们该回回味了,好好珍惜这个难得的“秋天”为“冬天”准备准备。
成也萧何,败也萧何。金融危机导致“冬天”的提前来临,其蔓延和深化又使房地产市场回到“秋天”。