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报告作者:万知、刘昆、黄清林
黯淡的金九蔓延到了银十,黄金周各地房交会基本上是看多买少,降息并未大幅提升居民购房意愿,十一黄金周各地成交量相比9月最后一周几乎均出现大幅下滑,北京9.29-10.5日成交量环比下降56%,天津环比下降66.43%,上海环比降53%,深圳环比下降33%,房市给开发商期待的红十月泼了冷水,银十的头阵没有打响,房价下跌预期已经形成,短时间难以扭转,行业调整仍将继续。
温家宝总理10月17日主持召开的国务院常务会议时提出,要“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”我们之前的报告预测下半年房地产行业政策将指向促进成交量,并首先着力在二手房市场(参见8月10日报告《下半年地产政策走向研判》),延续我们的观点,降低较高的二手房交易税费,消化存量房,将稳定二手房交易以促进整个市场的回暖,长期来看对整个行业的软着陆产生积极影响,而短期由于分流部分需求,将对新建商品房形成冲击。
值得注意的是,温总理此次讲话并没有涉及到先前业内盛传的放松二套房贷政策,关于二套房贷的放松,正如我们在四季度报告里提出的,中央层面的政策反转会发生在经济面临严重下滑的时候,我们不排除放松二套房贷甚至采取更宽松的政策以刺激房地产投资,但需要明确的是,刺激房地产投资是中央的根本目的,而不是支持开发商,此外类似的政策只能减少调整对行业的影响,并不能扭转行业下行态势。
自9月18日降低股票交易印花税以来,地产股走势强于大盘,万科累计上涨约35%,保利地产上涨约30%,其他地产股均有不俗表现。
我们认为这一波地产股的走强主要缘于宏观面的放松、行业政策放松的预期以及地产股的超跌带来的相对估值优势。我们之前在报告中多次提到地产行业政策面最坏的时候已经过去,政策面利好将至,但我们依然看淡地产股的走势,我们这种担忧来源于对地产行业未来的悲观,反弹难以持续,而目前地产股反弹最高已超30%,向上空间有限,投资者对地产行业的投资仍需谨慎。
在个股方面,我们认为未来业绩分化将非常严重,建议可以重点关注两类个股。首先是寻找业绩增长比较确定的公司,如保利地产、华发股份和滨江集团,其高额的预收账款以及今年来不俗的销售使其08-09年的业绩增长相对确定。其次是选择股价相对NAV折价较多、PB较低的企业,如招商地产和金地集团。