产品有待完善 投资需全面考量
酒店式公寓最早起源于欧洲,其在天津的发展经历了一定的周折。至今,它在我们的印象中还没有一个确切的概念。有人认为,小户型的公寓就等同于酒店式公寓,这种说法其实并没有道理。“酒店式的服务,公寓式的管理”才是酒店式公寓的精髓之所在。
随着天津经济形势的崛起,酒店式公寓吸引了前所未有的投资热情。在业内人士看来,投资酒店式公寓,需与投资住宅区别对待。
酒店式的服务 公寓式的管理
酒店式公寓最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,这些物业就成了酒店式公寓的雏形。1994年,酒店式公寓最早出现在深圳,后来又出现在上海、北京等商务往来频繁的大都市。
据了解,天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场发展同步,1991年天津第一办公楼的国际大厦对外招商开始,当时考虑到外籍人士的居住需要,在大厦内部设有酒店式公寓套房,成为天津最早的酒店式公寓。但是随后酒店式公寓一直没有很好的得以发展,外籍高层都居住在别墅内,而其它人员居住在民宅。1998年立达公寓当时由于销售不畅,开发商只能先对外招租以缓解资金压力,但是却取得了意想不到的高出租率。当时物业管理为了适应外籍人士的需要,服务水准也有较大幅度的提高。但是仍没有达到高收入的外籍人士的需求。直到2000年作为国际大厦的配套,由著名酒店式公寓管理集团雅诗阁进行物业管理的奥林匹克大厦的正式落成,才标志着天津酒店式公寓的正式启动。2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售,标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。
据DTZ戴德梁行策略发展顾问部介绍,酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品,聘请专业的酒店管理公司负责经营与管理。业主拥有产权,可自住、出租、转售;一般业主都是收取租金以换取长期的投资收益,或是出售以赚取差价。酒店式公寓能提供类似居家的格局以及酒店式的服务。在格局上,通常除了一般酒店的卧室与卫生间外,还有厨房、客厅、甚至书房等,空间比酒店房间大;而在配备上,也提供一般酒店没有之诸如厨具、微波炉、影碟机等设备,设施齐全、完善。此外,亦提供类似酒店的服务,诸如入住与退房登记、家居清洁、送餐、衣服洗熨、叫醒服务等。附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
如今市场上有些开发商宣称的酒店式公寓,其实只是销售的噱头,并非真正意义的酒店式公寓,不具备上述酒店式公寓的特点,很多是因为规划上的问题,才将其称为酒店式公寓。所以不能简单地将小户型住宅等同于酒店式公寓。而且酒店式公寓的户型从几十平米到上百平米都有,并非仅有小户型。
据天津中原地产投资顾问部认为,现在市场上充斥着大量以酒店式公寓为噱头的小户型公寓及精装公寓产品,这类产品大多不是真正意义上的酒店式公寓产品。酒店式公寓顾名思义,其落脚点是酒店式服务,这种是通过提供住宿、饮食及其他设施,在客人现场参与的情况下满足客人精神和物质上的消费需要,并由此获得经营收入的行为。这种行为会为产品带来增值效应。所以,消费者如要购买产权式酒店式公寓产品,应注重其服务条款相关细节,因为作为投资产品酒店式公寓最终的利润回报将体现在产品的出租上,而好的服务能带来产品增值,从而获得利润;此外,还需要注意酒店管理集团是项目的管理方还是顾问方,如是管理方,酒店管理集团有完善客户网络和销售体系,更利于项目运营,而如仅是顾问方,项目出租时就无法借助管理集团的客户网络和销售体系。
两大代理行的观点很明朗:天津酒店式公寓市场发展很快,但有待于规范。
投资酒店式公寓 需考量项目综合价值
DTZ戴德梁行策略发展顾问部认为,投资酒店式公寓,需考察项目的区位、服务水平、建筑物自身以及售价,这些因素体现了酒店式公寓的综合价值。
区位。酒店式公寓的主要客户多是商务人士,他们比较青睐那些交通便捷、商业、商务配套完善,办公、休闲、购物都很方便的住所。而借助这些成熟商圈的物业更具有投资价值。同时,关注区域特别是新兴区域的整体规划,规划中是商务中心的地段的酒店式公寓也具有较大的升值潜力,因为随着区域的发展,人气的聚集也将为酒店式公寓带来大量的高端客户。
服务水平。酒店管理公司的服务水平能直接体现酒店式公寓的品质,直接关系到后期出租时对客户的吸引力、租金水平的高低,进而影响业主的投资回报。
建筑物自身。那些建筑材料质量高、内部装饰人性化,拥有智能化的服务系统以及完备安防设施的酒店式公寓更具吸引力。此外便于停车也是需要考虑的一点,位于繁华区的酒店式公寓能否提供充足的车位,将影响到未来租户—商务人士的出行及其访客。
售价。需要考虑售价的合理性,如果售价畸高,难以凭借后期的出租收益回收投资,那投资就失去了意义。
回报周期长 适合中长线投资者
据了解,目前,国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看,中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限,既想要交通方便、价位比酒店低,又不能放弃高档的办公环境和办公处所,那么酒店式公寓则是其较好的选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务,同时提供了完善的办公环境,是房地产业的一种新模式,它拥有更多、更全的服务功能,对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。酒店式公寓是投资性置业的上选,因为此类物业投资对于多数人而言,具有超值回报空间。通常,酒店的租金要比公寓高30%左右,而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此,较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境等。