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楼市进入寒冬,房价步入下行线已经是不争的事实。对于买卖双方来讲,双方又将进入新一轮的僵持局面。对于开发商来讲,现在已经不是讨论房价降不降的问题的时候了,现在开发商担心的是,房价降多少购房者才会买自己的帐。对于大多数开发商来说,只要房价下降能让购房者回心转意,开发商就愿意降价。对于购房者来讲也面临同样的问题,那就是房价何时才能降到头,每个人消费的时候,都愿意在商品价格最低的时候再出手,这样最划算,大家都想抄楼市的底,但是底在那里,只有天知道。
房价下降到何时是个头,对于买卖双方来讲都是一个非常重要的问题。但是房价下降不是一道方程题,通过公式和计算就能得到一个准确的答案。有人大胆预测房价下降50%才算到底,持这种观点的人大都站在买方这边。而对于开发商来说,则希望房价只下降个20%就到头,然后通过中央和地方政府的托市之策再把房价炒上去。其实对于这个问题,我们不妨采用“当局者迷,旁观者清”的思维进行思考,因为买卖双方都在高山云深处,看不清楚庐山真面目,我们来看看地方政府和银行对房价的看法和态度,看看他们对于房价底线的容忍度是多少。
对于地方政府来说,我们以北京为例子,我认识从政府的立场来分析,政府不会容许商品房的价格低于同区域的限价房的价格。比如北京回龙观地区政府新推出的一块限价房土地,政府规定销售价格不得高于6700元/平方米,政府制定限价房的价格是根据同区域商品房的销售价格推理出来的,周边区域目前的商品房销售价格大都在1万元/平方米左右。我们试想一下,如果一旦周边的商品房房价迅速下降到每平米7000元,那么限价房肯定是无人问津的下三烂的货色了。所以从政府角度出发,如果商品房价格低于或等于限价房的时候,就一定会采取相关救市政策出来托市。从另外一个角度分析,地方政府不愿意房价下降的根本原因还有一个,那就是财政收入的减少。
从银行的角度来分析,我在前段时间就写了一篇专门的文章来论证此事情,银行的底线是房价下降不能超过40%,在我国购房者大多数采取银行按揭的方式买房,而且大多数人首付款的比例在30%~40%左右,如果房价下降超过40%,则会给银行带来无穷的金融隐患。如果一个人在07年花了100万购买了一套房,交了40万的首付款,贷款60万。到了08年的时候,如果房价下降超过了40%,那么这套房屋的实际价值只剩下了不到60万,那么对于这位购房者来说,他完全可以选择断供,放弃这套房,把房价继续下跌的房屋资产贬值风险象绣球一样“抛”给银行,而这个球对于银行来讲,就是一块烧红了的铁,会把自己烧的体无完肤。