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截止到目前正式公布房贷新细则的银行只有农业银行、交通银行两家,记者从招行、建行热线获悉,这两家银行细则已经出台,再加上此前召回细则的光大银行,已出台或出台过房贷细则的银行达到5家。就在上述5家银行中,细则现有相同之处,例如,最低利率只有首次购房可能享有,90平方米成为普通住房标准外,也有不同的地方:如农行享受最低利率的存量房贷明年起依旧可享受最低利率,而光大此类客户则只能享受基准利率的0.82倍。
A 90平方米 成优惠标准央行上月22日出台的政策显示,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,其中并未提及“普通自住房”的面积标准。然而,在建行、招行、光大银行的细则中却都不约而同地将90平方米作为判断首次购房能否享受利率优惠的标准。
建设银行天津分行河西支行的工作人员表示,首次购买自住房且房屋面积在90平方米以下的,可以获得最低贷款利率;招商银行95555热线人员也表示,按照新细则“首次购房且面积在90平方米以下、信贷记录良好的购房人,首付比例为20%”;在光大银行被召回的细则中,购买首套自住房,符合套型建筑面积在90平方米以内等条件,可以享受首付比例20%、贷款利率在基准利率的基础上下调30%等优惠。
中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇表示,目前央行新政策出台后,没有给出普通住房的标准,也没有其他权威机构对普通住房给出界定,因此从银行的角度考虑,以目前有的文件看,90平方米就成为了判断的标准。
B 存量房贷利率 受限银行利润5家银行中,对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率如何调整,只有农业银行和光大银行明确规定,而这两家的规定并不相同。
对新政出台前个人住房贷款的利率调整政策,农行采取了两种方式:一是自动调整,对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上无需借款人申请,贷款利率自明年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍;二是手工调整,对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款,须先由借款人主动提出书面申请,银行在审批过程中要基于原合同约定,综合考虑多种要素提出最终审批意见,经借贷双方协商一致,于明年1月1日(含)之后进行调整。而此前光大银行出台的细则中,则规定“如果存量房贷执行的是基准利率的0.85倍,符合相应条件可以执行基准利率的0.82倍”。仅从字面理解,农行新细则维持了原先享受最低利率客户的待遇,相对于光大银行更加优惠。
C 为二套房“松绑” 或致光大召回细则排除已经召回细则的光大银行,在其他4家银行细则中,除交通银行有“新增客户首次利用贷款购买普通自住房的首付比例20%,其他客户首付比例继续执行央行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号,下称359号文)和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发〔2007〕452号,下称452号文)规定”这样的字眼,建行、招行、农行对第二套房首付比例均未提及。
而据“359号文”规定,已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。此前光大银行细则对第二套房首付则规定“第二套房(指的是此前在银行有一笔未结清房贷),首付比例将为20%,贷款利率在基准利率基础上享受八二折优惠。”
郭田勇告诉记者,对第二套房的松动可能与光大细则被召回有关系。
D 非普通住房 相关细则寥寥无几\居民首次购房有两种可能:普通住房和非普通住房。纵观各家细则,几乎都提及普通住房购买的细则,对非普通住房的相关细则寥寥无几。记者只在农行的细则中看见“借款人购买非普通住房的,即使是首次购房,首付款比例原则上不低于25%”,其他行均未涉及。
天津某国有银行人员分析,现在政策利好的方面主要针对普通住房。
E 银行都不愿先出细则距离央行提及的27日已经十天,诸多银行的细则仍旧没有“抛头露面”,对此郭田勇告诉记者,对银行而言谁都不愿意先出细则,因为越晚出就越有利,可以参照别家政策。“例如,改善型住房到底是什么样的住房,是第二套、第三套,甚至第四套也能算改善型住房?”郭田勇说:“央行处于降息周期,未来利率有可能进一步下降,即使存贷利率同等幅度下降,对银行来说未来盈利的压力较大,也可能是细则迟出的原因。除此之外,只有房价回落,才能真正激活房地产市场,银行房贷业务才有可能出现井喷。”