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目前,房地产正步入深度调整期。从市场的现实表现和诸多迹象来看,这次调整,已不只是相关于本周期房价变化的调整,而是相关于房地产业诸多方面的综合调整。
在本轮房地产周期中,在房地产市场表现方面,此前市场所一度存在的行业热点和的矛盾焦点,当非房价莫属。
在调整前,房价一度持续快速度大幅度地疯涨,非理性地放大了房地产投资回报预期。这种因非正常因素作用下的预期放大,一方面,在相当程度上刺激了房地产的投资热情,刺激了一些开发商的获利冲动及其牟取非正常利益的作为,刺激了投资购房者的逐利炒房行为;另一方面,同时也刺激了自住购房者的心理恐慌,他们担心房价还可能将继续上涨,于是纷纷提前加入了购房大军进行恐慌性购房,使得一些未来消费需求提前释放。在这种情况下,市场表现为供不应求,房地产产品不愁卖,投资也因对未来预期过于乐观而显得亢奋。
因资本的逐利本性和企业赢利动机与目的的驱动,供不应求的市场表现和未来预期非正常高涨,不断刺激资本进入到房地产业展开投资扩张,为后来的供大于求埋下了隐患。另一方面,又不断刺激一些开发商根据市场表现而不断调高卖价,使得房地产业呈现一片繁荣景象。
在繁荣之下,在高房价的背景下,房地产不愁卖,呈现高度卖方市场。在一种供应短缺市场里,不少房地产开发商的楼盘销售,无疑获得了超过一般市场条件下的赢利水平。舆论把这种开发商获得的超过一般市场条件下的赢利称之为暴利,把这个房地产时代称之为暴利时代。
如今,在政府系列宏观调控政策的累计生效下,房地产已整体进入调整阶段。房价呈现继续下降走势,消费者持续深度观望,成交日益萎缩,房地产市场表现得不再繁荣,供应短缺几乎瞬间异变为有效需求短缺。各地市场开始异变为买方市场,供大于求的矛盾开始显露,供求情况开始颠覆。本文作者陈真诚分析认为,这种由供应短缺向有效需求短缺异变的颠覆,又进一步促使房价下降走势继续,进一步促使消费者继续观望乃至弃购,这种趋势并可能继续深化。而伴随房地产市场预期异变的是,政府不断推进住房保障政策的落实,这就使得房地产市场格局在房价走势下降的同时进一步分化。于是,在各种因素下,房地产投资利益空间不断压缩,房地产项目开发赢利预期降低,舆论认为房地产暴利时代已经结束。
房地产暴利时代真的已经结束吗?