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今天看到一则新闻,说11月4日一直在净资产水平附近徘徊的金地集团、北辰实业、首开股份等一线地产股,开始跌破净资产。
据说北辰实业三季度的纯利只有8267.94万元,流动负债合计达到90多亿元。同时它的长沙地王项目尚欠约30亿元的地价款需要缴纳。而长沙地王的楼面地价已经和价格调整后长沙中心城区在11月的一手均价基本持平。以目前的贷款利率计算,某种意义上来说,可能北辰的全年纯利,也就刚好够支付一年的贷款利息。
可以说2007年风光的地王,现在是公司的‘毒瘤’,博策堂服务的客户中也有部分在2007年7月左右取地的,现在的基本状况是周边地价已经下跌30%,现在无论是否为地王,只要是2007年3月后取地的开发商现在的处境都是危险至极。就连2006年10月以后取地的开发商也城门失火殃及池鱼,项目销售价格基本与成本相当。当明年年初,2007年之前取地的开发用地消耗的基本差不多时,我们很难想象,那些不断刷新当地土地价格的地块,和那些认为自己很有战略眼光不断推高地价的政府和开发商现在作何感想。
“王”是所有人都想当的,记得在《大秦帝国》中有一个齐国士子对秦孝公说:公之胸襟,不应只求称霸诸侯,而应王天下。于是为了一个“王”天下,秦国几代国君呕心沥血,无数名将名相为之奉献才智与生命,终于在赢政这一代统一了六国,整个强大统一用了200多年,可是在“王”天下之后,仅仅也就几十年,秦国就消亡了,可见“王”虽然是好,但是大势与实力必需匹配,仅仅因为一个虚名,在2007年如此发烧,这是典型的企业的老板缺少大势把握能力造成的。而地产公司大多数都靠财务杠杆活着,大多数的发展都是靠银行支撑,企业实力远远低于企业现有规模,于是在大风来临的时候,企业突然发现自己身体中,很多都是空气,根本不能让自己保持稳定,反而配合着空气让自己有飞起来的可能。
地王,曾经一个辉煌的名词,每一个老板在拿到地王的时候,都曾经获得无数同行的眼球,获得员工的充满崇拜的目光,于是老板们继续延续自己预期市场估价的方式进行地价评估,于是一个个地王粉墨登场,可是事实上2007房地产开发利润已经超标,只要还有理智的开发商都会意识到这非常不正常,可是大家为什么还是要上呢?我一个客户,从来都是一个谨慎的人,竟然在2007年10月拿了一块地,现在看就是天价,原因是他在别的城市拿地失败,认为自己很多现金放着也是浪费,于是出手了,前几天我见他,他说这块地就只能放着了,现在哥们正在想办法办个抵押贷款,缓解公司的现金紧张,因为去年拿地必需把地款全部付清。
我认为开发商有“王天下”的理想很好,能够拿地王也很好,但是一定要考虑大势和自身真正实力,现在中国开发商的整体错误在于对资本运作过于青睐,对企业做实做强过于忽视,对自身实力过于高估,对发展速度过于求快,这就导致在未来的2009-2010年,很多开发商要牺牲,这就是古人说的:一将成名万骨枯!