前所未有的金融海啸冲击出乎我们的意料,而自07年下半年以来中国地产面也一步步的走入困局。本来,天津未来经济发展的前景以及滨海新区,中新生态城,保税区建设、未来金融体系中心构建以及允许土地流转等优惠政策将非常有利于天津未来房地产的发展。但是,在这种态势下天津的地产市场也不可能独善其身。
近日,天津现如今又推出8条救市新政,为加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的要求。为促进天津市房地产市场的健康发展,制定八项支持居民购房的政策措施。据仕一邦观察,天津地产市场于其他大城市相比,一直有些“另类”。近年天津房价尽管高速增长,但并未像北京、上海等城市那样有跳跃式和井喷式的涨幅。相对而言,天津住宅价格上涨还是比较平稳的,这里有内在的城市文化的人文因素,也有整体消费水平,消费投资观念和外资投机炒房的资金并不眷顾的影响。纵观前几次政策性的宏观调控对天津楼市的冲击并不大,天津地产的发展更象某些外地人对天津人性格的评价“小富即安”。其实“小富即安”也不错,起码天津的楼市不会有过山车那样的大起大落。我们分析,未来影响天津房价走势主要还是一个市场信心的问题,这里既包括消费者的信心也包括开发商的信心。首先天津的土地成交价格由于城建成本上升而一直在稳步上扬,尤其是中心城区和市内六区的地价是肯定不会下降的;其次,目前的市场刚性需求仍旧有空间,第三,大多数在天津投资的开发商规模比较大,资金链相对稳定。
现在看来很多人还是抱着观望的心态来看待现如今的局面。举个例子,随豆油期货和国际原材料价格一路持续下跌,沪上食用油也迎来了一次大规模的价格下调。从上周开始,超市已陆续接到上游供货商的调价通知,各类食用油价格普遍跳水,平均下调幅度在10%到15%。但是人们也不像以前是的买油存油,而更多的是报着继续观察的心态来看。无论是房地产还是食品类,整个局面大家都再观望,等待后续。
现在市场的发展永远是少数人带动多数人,而不是相反。无论市场涨与跌不管是开发商还是消费者,要实现资产收益的最大化就必须用心研究影响市场方向走势的诸多因素,如果把精力和时间用到价格和成交量的研究在时间点把握上已经失去了先机,要想吃到第一碗肉完全不可能,其研究方向的错误注定只能喝到大锅里的汤。我们认为,表面看来毫无价值的东西,有时候会给人心一个淡定的起点。所以,有些机会是用心分析找出来的,而不是跟风跟出来的。我们可以把现今低迷的局面反面思考。再看天津的交通方面的优势。天津已经开通了班轮航线达一百多条,具有北方最大的完整的陆海空物流体系,必将成为国际资源配置的重要节点,这几方面有不可替代的区位优势。
近年来房地产市场发展状况,未来天津市场要发展,必须要追求差异化的发展方向。天津房地产特征就取决于天津特定的城市定位。它独特的地理位置以及作为北方现代物流中心的定位,将促进城市房地产市场的工业化发展。建立在这个基础上的物流地产应该会成为天津未来房地产市场的主流或者热点。
我们认为天津的房地产近阶段应该以物流地产为重点,促使天津房地产市场进入快车道。过去几年,天津比较保守,很少看到外地的企业进来,但是近年来,看到越来越多的企业进入天津市场,这也从侧面印证了天津未来的房地产市场是比较看好的。
再看天津独一无二的金融平台。大家知道,最有优势就是滨海新区综合配套试验区的改革实验方案,综合配套试验区是目前最高的保税区,享受与保税港区的功能和税收的政策。综合配套改革的实验方案包括金融改革实验,土地管理体制,城乡规划体制改革等十个方面。这两大事件分解开来,跟天津的资本市场有关,也是和金融是市场分不开的。国务院这两个批复,为天津金融市场的创新带来很大的契机。
我们再看一下全国楼市。“2008年,是中国楼市酝酿剧变、面临大挑战的一年。从去年开始的“拐点论”、“百日剧变论”,后有全国范围内的项目促销与降价;外有美国的次贷危机、金融风暴、全球股市楼市大调整,内有A股大溃败、银根极度紧缩…在这种情况之下的中国楼市,抄底的呼声也在日益高涨。事实上,每次内地楼市遭遇调整的时候,背后总会闪现着外资的影子。在低迷的市场环境下机会何在?资金将会何时入场抄底?这是每个房地产企业都面临的新形势与新挑战。”有部分一人开始围绕新政策来分析。“政府要求减免住房交易税费、财政部推出相关政策的目的,所要应对的是在此背景下如何改善民生,因为经济增长放缓趋势会使得民众的可支配收入面临缩水的风险,民众的消费能力的下滑趋势将会进一步损坏经济增长的基本面,使得拉动内需的政策导向不能到位,造成经济发展下滑的恶性循环。中央经济工作的大政方针已经完成了转身,从“一保一控”到了事实上的“保字优先”。因为只有保持经济增长,才能保证就业问题持续得到解决,才能完成十七届三中全会强调的“做好保障和改善民生工作”。