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政府鼓励的是自住需求住房的发展,反对的是投资性住房的发展。
现阶段,我国房地产业总产值在GDP总量中所占的比例超过5%,与房地产有关的信贷和融资量已经占金融机构资产总量的20%左右。
房地产行业下滑,会引起市场投资的下降,从而导致GDP增长缓慢,同时它涉及的很多行业都会受到波及。
政府鼓励自住需求
房地产业作为我国经济中的支柱行业,这个行业去年的发展并不是很健康,去年,全国不少地方房价增长超过50%,有的地方房价增长甚至超过100%。
2008年11月5日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。这十条措施中,首当其冲的就是要加快建设保障性安居工程。实际上,就是着重发展中低价的住房。这是真正细分宏观调控措施的表现,政府鼓励的是自住需求住房的发展,反对的是投资性住房的发展。所以,房地产行业是建立在自住需求上合理发展的,而不是构建在投资性需求上、价格飞涨的市场上的。
房价驶入下降通道
在接下来的一段时间里,房地产商应该积极调整自己的战略,减少对高档住宅的投入,构建更多适合中产阶级的、物美价廉的住房。
就市场趋势来看,房价还会下降,房地产的周期发生演变是要经历一个过程的。房价上涨,是由于前两年房价上涨的累积所形成的。尽管有很多措施促进房价下降,如“救市”方案,一些促进房价下降的优惠措施等等。
但是,若要房价下降到位,还要经历一段时间,也就是说,房价的下降存在一定时间的滞后性,不能够立竿见影地体现。因此,我们判断房价的走势会继续下降。
政策投入焊接供需裂痕
政府加大对保障性住房的投入,对于私人开发商会形成一种经济学上所说的“挤出效应”。举例说明一下,如果市场需要1万亿元的投入,原来这些资金都是由开发商投入的,现在政府要投入30%—40%,那么开发商所占的份额就减少了,相当于被挤出了一部分市场。
原来开发商可以做1万亿元的生意,现在只能做六七千亿元,市场的竞争就会更加激烈。
由于我国的经济发展仍然存在很多不确定性,会受次级债危机的影响,也会受出口衰退的影响,还会受国家的经济周期从顶点开始回落的影响。
企业主、经理层在现在经济状况不好,或者对未来经济没有信心的情况下,也会对投资住房、购买住房产生一种观望或者迟缓的态度。
普通的消费住房,仍然是拉动内需的手段。高档、豪宅式的住房,会受到更多政策的限制。美国的次级债危机给我们的启示,在注重房地产业发展的同时,还要防范由于房地产价格过高而形成的房地产泡沫。房地产泡沫会对金融和实体经济产生冲击。
房地产行业仍然是我国的支柱产业,尽管前一阶段,房地产行业局部出现了泡沫。国家出台政策并没有丢弃房地产作为一个支柱性行业的发展,而且是重新确立了它的地位,国家希望这种发展是基于真实的、自住需求基础上的发展,而不是建立在投资性需求的基础上。我们在发展的同时,也要避免重新出现房地产的泡沫。