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每年的九、十月份,被地产界称之为楼市的“金九银十”,是最好的销售季节。然而在07年“金九银十”市场极度火爆之后,08年的九、十月份却呈现出极其惨淡的局面,绝大部分购房者或准购房者都采取了观望的态度,楼市陷入了深度困境,买卖双方的博弈开始白热化。但是什么时候购房者该真正出手呢?我认为09年是最好的时候,10年紧随其后,也就是我说的“金九银十”。
首先,资金对开发商是最重要的。中国房地产业经历了近10年的快速发展,由初期的严重供应不足衍生出了很多问题,市场判断的问题――开发扎堆,结构性的问题――面积趋同趋大,质量的问题――偷工减料有之、配套不到位有之,价格的问题――没有卖不出去的、只有想不到的价格,这些都需要内部的调整和消化,需要一个长期的过程才能够逐步合理和到位。但是房地产行业又属于资金密集型的行业,现金流就是企业的生命线,如果一个企业没钱了,就是手里有再多的土地和房子,也难逃出售或破产的悲惨命运。所以一个开发企业绝对不能够容忍销售出问题,哪怕是砸锅卖铁都要保证,而且是速战速决。而要快速解决销售问题,房价就是核心的核心,调整价格势在必行。
其次,开发商消化存货是生存和发展的前提。房地产业在近十年的快速发展中,行业的高利润让绝大多数开发商忽略了高投资背后的高风险,而且不断拉高的房价更增加了开发商的信心,也就出现了06年、07年各地频频爆出的“地王”现象,也就出现了“只要有钱不管原先是干哪行的都敢做开发商”的现象,也就出现了房地产行业“只要有地就是爷”的现象。然而,07年下半年市场的突然转身,让所有的同行们都措手不及。存储的土地、押后准备卖高价的房子让开发商陷入了困境,此时,快速消除存货才是最重要的问题。
最后,降价是本轮房地产行业买卖双方博弈的结果。从去年下半年开始,随着房价的不断高企,客户的观望逐渐显现,而且随着时间的推移逐渐增强,甚至成为等待,市场成交量也是不断下降,刚开始开发商还寄希望政府救市,寄希望市场回暖,还在坚持,但是时间长了,就明白市场的残酷性了,再加上今年海外金融海啸的袭击,无疑雪上加霜。所以今年初先知先觉的企业就开始调整价格,陆续也出现了一些跟随者。现在看来,先行调整价格就是占据了先机,收到了很好的效果。
总而言之,我认为,房地产真正的降价应该出现在09年,到时候很多企业都会选择降价来保全和发展自己。2010年可能还会有一小部分企业在做价格调整,买房子的“金九银十”也会到来。再往后,随着房地产企业的大面积重组和调整,价格会处在不断振荡之中,但继续降价的空间也就没有了。