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12月17日基于“金融30条”之上的又一轮的房地产提振举措出台,第二套房贷出现了方向上的松动,但执行力不强,“低于当地平均住宅标准”如何界定?这个界定是谁来完成?政策是政府给出的,但却没有给出“平均住宅标准”是多少?这个调查工作谁去做,是银行完成吗?银行为什么要付出如此巨大的调查成本?这些疑问使该项新推行难以立竿见影。而唯一明确的将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税,这成为此轮新政给出的真正实惠。
与前几轮政策刚一出台,媒体即有回暖信号出现一样,阶段性的畅销现象还会出现。
对此现象,有关市场的分析人士认为,这一现象有些偶然性,但是它也反映了国家为稳定经济、拉动内需出台一系列救市政策之后,市场受到巨大鼓舞,更主要的是,发展商的销售价格引发了人们的购房潮。虽然,此现象在寒冷的楼市中,像是一缕温暖的阳光,给整个房地产市场以一丝温暖。然而,目前整体市场依然低迷的时候,出现此现象还是值得我们进一步深思的。
当然,出现此种现象,一方面有政策的推动,在房地产新政出台之后,一部分刚性的需求在积累一段时间之后会释放出来,这部分刚性需求也许认为目前的价格已经在自己所能承受的范围之内,因此他们会“动手”买房;另一方面,也是需要提醒市场的是,我们不否认楼市的反弹首要是从需求释放开始体现。但目前我们看到的种种现象,可以说是“急转急停”的呈现在我们面前,这种现象出现在一个产业链条非常长,受多方面因素影响的行业,是个非常奇怪的现象。
种种迹象表明,土地市场要么流拍,要么以底价成交,这与开发商信心指数继续下降也较为吻合;另外,俗话说买涨不买跌,在市场没有明显价格抬升的背景下,不少投资购房者还是不情愿抛出手中的人民币,众多潜在购房者认为,目前的市场价格仍然没有见底,因此观望等待的心态还是广泛存在,并没有实质性的改观。我们再从另外的角度观察市场,国内的股市没有明显的反弹,只是在2000点左右徘徊,地产板块也没有形成强劲的带动作用,从个人投资的角度看,大部分资金仍在被“套牢”在股市中,这也将影响对楼市的资金流入。再把市场放大,如今本就低迷的房地产市场,又被笼罩在全球的金融危机之下,这直接影响海外热钱的流入流出,从目前趋势看,自从雷曼事件之后,热钱流入中国楼市的现象明显少于流出,因此单从资金动向看,整体楼市回暖也不会这么快出现。
我们认为,当前全国乃至全球经济发生问题,投资者对市场失去了信心,即便是政府救市,也并非是一蹴而就的事,比如救市之后价格继续上涨,老百姓的资产却在缩水之后仍旧买不起房子,国家的整体经济没有起色,投资者的信心没有太大变化,需求仍旧不能被激发起来。而且,纵观过去两年左右,房地产的价格增长幅度,政府和开发商已经预支了未来的利润,目前的价格松动也是一定的理性回归。
我们认为目前个别城市的回暖调整,并不能排除是开发商的个案操作,因为经济企稳转好,需要时间,不是几条政策就可以快速左右的。通胀之下,百姓的收入至少也要在一两年内有所改善提高,消费慢慢上来,整个房地产市场才可能全面回暖。