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于是,包括北京在内的若干城市的房地产主管部门,都开始重点关注自己城市的人均居住面积。对于国务院文件中颇具执行难度的“首套住房低于城市平均居住面积,第二套住房可视同首套住房享受优惠”的政策,向来谨慎的银行,在等待自己主管部门态度的同时,也在等待地方政府的“作为”,以便让一切有据可依。
面积游戏“2006年北京的人均居住面积是20平方米左右。”12月18日清晨,北京市建委的一位官员在电话中向《中国经营报》记者表示。此前一天,国务院总理温家宝主持国务院常务办公会,通过了松绑二套房贷等一系列利好政策,只不过,这并不是一次简单的松绑。
按照国务院规定,可以享受首套住房同等优惠待遇的二套房贷,其前提为首套住房面积低于所在城市人均居住面积水平。这个先决条件的增加,实际上又一次把楼市救赎的皮球踢回给了地方政府。
一位住房和城乡建设部的官员告诉记者,对于如何放松第二套房贷是最合适的,中央政府一直左右为难,因为既要保证正常的改善型需求,又要不能新刺激房地产投机交易,这样的度很难把握,所以,最终使用了“平均住房面积”这一操作性难度颇大的指标作为标准,以体现因地制宜的原则。
“今年的人均住房面积是多少数据还没有出来,通常是1~2年调查、更新一次。”当被问及2008年北京的人均居住面积时,前述北京市建委的官员态度十分谨慎,“毕竟这关系到有多少人在买二套房时可以享受优惠,我们也是看到这个政策不久,也在研究。”他说。
不过,他以个人意见认为,从2006年~2008年北京房地产开发量在总的趋势上是上升的,不出意外,如果明年再次进行相应调查,北京的人均住房面积应该有所增长,而人均住房面积的增长,则意味着有更多的购房者在购买第二套房时,可以享受到优惠政策,实际上是变相降低第二套住房信贷政策的门槛。
记者了解到,目前,北京市政府已经投入巨资,在全北京范围内展开住房普查,以摸清北京最为基础的住房情况,在这个调查结束后,包括人均居住面积,都将重新调整。而自1996年以来,北京历次住房调查在人均居住面积一项上,都是逐次增长,越来越多。
门槛功效与此前地产界普遍期待的二套房贷全面松绑不同,这一次国务院的政策调整由于附加了“平均居住面积”的前提,其力度远远没有想象中的那么大,显然,希望楼市向好的地产商和地方政府,都不喜欢这样的“设限”,而这恰是地方政府试图调高人均居住面积的原因所在。
“我个人认为,如果按照既有的人均住房面积标准,对于北京这样的大城市,最大的受益者应该是那些房改房、危改房的拥有者,这些房产的户型面积相对较小,首套房的面积大多数低于平均居住面积。”住房和城乡建设部政策研究中心的一位专家对记者说。
他以北京20平方米的人均居住面积为例,一个三口之家的平均住房面积应在60平方米左右。如果在2003~2006年间购买的商品房,其户型相对较大,两居室的面积通常在120平方米左右,那么这部分商品房的购买者,基本上就将被排除在“二套房贷视同首套优惠政策”的范围之外,而这部分人,恰恰是二次购房主要消费群体。
对于这一群体,地产商异常关注。记者了解到,11月25日,国务院总理温家宝召开经济形势座谈会,保利地产(企业专区,旗下楼盘)的负责人作为开发企业的代表,向国务院和温家宝总理汇报房地产市场情况。
在被问及“市场还有需求”的问题时,这位保利地产的负责人特别着重强调了住房购买通常情况下有5~8年的“置换期”,而目前,中国楼市正处在这个“置换”的周期结点上,他认为,这部分需求将在未来几年中,逐渐成为大中型城市楼市需求的主力,因此,从政策上应当予以保护和鼓励。
“中央觉得这个标准很难界定,所以交给地方来根据自己的情况确定,但如果仅仅依据过往的标准,像北京、成都这样的城市,受惠的范围并不大,不能起到刺激地方楼市回暖的目的。”前述住房和城乡建设部政策研究中心的专家表示。
银行依据国务院12月17日公布二套房贷政策松绑当晚,记者致电中信银行个人信贷部的一位负责人,在电话中,他告诉记者,他也是刚刚知晓这个文件,从信贷归口管理的部门,还没有有关的精神下发,不过,他表示,按照惯例,人均住房面积标准这一指标,通常会依据当地建设部门调查确定的数据标准。
“第一,我觉得这并不是一个新的政策,一个月以前的国务院常务工作会就提出了改善型自住房的信贷优惠要求;第二,这种人均住房面积指标,对银行来说,是最难执行的一种指标。”次日,光大银行的一位工作人员告诉记者。
也正因为如此,由于国务院一直没有对何为改善型住房给出明确定义,致使商业银行在执行这一政策时,没有统一规则。购房按揭贷款甚至出现了一段时间的停滞。而北京市建委一位内部人士则表示,由于二套房贷政策主要是由银监会贯彻执行的。中央政策调整前,地方政府的任何政策调整,都没有什么效果。
截至本报记者发稿时,银监会还尚未就此项政策向商业银行发布相应的指导性操作规则,但中信银行个贷部的上述负责人向记者表示,银行系统自己不可能直接掌握或者调查所在城市的人均居住面积,因此,从技术角度而言,还是倾向于使用当地建设系统的面积数据指标作为依据。
皮球踢了一圈,一切终于又回到了地方政府的脚下,“现在没有确定平均住房面积这个指标改不改。”前述北京市建委官员一再强调。不过,记者从杭州、重庆等地的建设系统了解到,他们正在准备对城市人均居住面积进行相应调整,毕竟这已经是另外一个全新的政策环境了。
截至本报记者发稿时止,北京、天津、杭州等地的建设房管部门,还尚未公布最新的人均居住面积指标。