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日前,国务院出台了三大新政策促进房地产市场健康发展,其中提到“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”就这一政策本市知名注册房地产经济师林伟先生给出了他的独到见解。
分析政策条款,可见中央是在以减免税收的方式刺激国内普通商品住房消费。在当前全球金融危机的大背景下,在国内房地产业的寒冬期内,中央此举既可以促进房地产业向着理性、健康的方向发展,从而带动一系列行业的繁荣稳定,并以此为推动力,保证国家经济的持续增长;同时又可以让利于民,缓解目前房价过高但消费能力偏低,居民住房条件难以改善的矛盾局面,应当说是利国利民的英明之举,但同时也应看到,良好的改革方向还需有强硬的实施力度,目前贯彻新政策的有关细则尚未出台,国家宏观调控政策作用到市场层面也需要一定的时间,房地产市场何时能够回暖尚不好预测。
05年的时候,七部委联合发文,对商品房转让开征营业税,为的是抑制房市过热,打击炒房现象。当时的房地产市场正是强健上升的时期,房价迅速攀升,交易额连创新高,市场投机行为也初现端倪,营业税的征收确实起到了预期的调控作用。经过几年的发展,房地产市场进入了价格下滑,成交量几乎冻结的寒冬期,刺激国内消费,促进房地产成交量的回暖成为主要目标,营业税已经完成了相应的历史使命。故此,降低税基标准,缩小征税范围,就是扫清政策障碍,降低交易成本,促进房地产业的自由流通,从而扩大住房消费内需,这样不如措施一步到位,将营业税降为零即免征营业税。美国的银行利率都可以将为零,仅作为我们房地产税费中一项的二手房营业税怎么不能降为零呢?
纵观房价变化,从02到05年的平稳徘徊,到05至07年的快速上扬,再到08年以来的骤然寒冬,如果楼市在近一两年内不能回暖,房价将一直保持下降的趋势,前些年以高价买房的人如果想转卖房屋,必然会赔钱,即使保留了营业税,因实际转让中差额为零或者差额很小,也就等于营业税为零。