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其一,从新政给银行带来的收益来看,房贷优惠虽然在宏观层面上能刺激房市、拉动内需,但是从单一银行微观层面来看,不仅无间接利益可求,而且还会影响其直接经济收益。从目前披露的情况来看,满足7折优惠房贷要求的客户主要是银行目前风险最小、收益最为稳定的客户群。这部分客户的还款能力毋庸置疑,但是提供优惠房贷之后,这些客户是否会将资金投入与银行利益密切相关的领域,尚不得而知。
就拿目前中央与地方政府大力支持的房地产市场来说,目前左右购房者决定的主要因素,是国际金融危机冲击带来的预期薪酬水平的降低,以及国内房地产市场未来存在明显的下行空间,这是单纯依靠降低房贷利率所无法解决的。存量房贷客户在享受到银行优惠房贷的同时,依然会保持对国内房地产市场的观望态度。
其二,从新政给银行带来的风险性来看,房贷优惠是在国际金融危机不断深化蔓延至实体经济时期提出的,这就给予了这项看似寻常的新政以不同的政策背景。本身在金融危机时期已经经受了直接损失冲击的银行机构自然对这一时期的金融风险倍加谨慎,再加上当前国内房地产市场在未来1-2年内景气度不可能存在大幅上升的空间,银行对房市相关领域的资产保持高度的警惕也在所难免。
正是基于风险与收益方面的考虑,银行作为独立核算的市场参与主体,对于政府倡导的拯救房市新政出现明为推广、实则“迟延”的存量房贷优惠行动在所难免。有鉴于此,政府应在消除银行经营顾虑、提升其优惠政策信心与收入方面有所作为。如完善存款保险制度,对于银行提供的首套7折优惠房贷给予更多的保障,事实上,这部分客户也是银行最优质的客户群之一,其还款能力和意愿还是有相当保障的。
此外,可提高银行提供优惠房贷后的期望收益。如规定享受存量房贷优惠政策的客户必须优先到同一银行办理与房贷相关业务,即通过未来业务绑定拓展银行的盈利空间。相信通过给予银行更多自主获利的机会,那么在现有状况下,银行对于扩大优质存量房贷的积极性也将会大大提高。