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提要:升级置业者的优势在于,可利用现有房产的出售拥有一笔较为可观的资金,用于应对购房首付、装修等,但在“买一卖一”的过程中,如何保证资金链的畅通?
文/本刊记者尹娟
以小换大、以旧换新,升级置业正成为主要的购房需求之一。然而在置业升级的过程中,资金始终是难以绕开的一道关卡。毕竟对于大部分普通工薪族来说,特别是在上海、北京这样房价较高的城市里,即使具备足够的偿贷能力,一下子拿出大笔资金应对购房首付、前期税费、装修等,仍然具有很大的难度。
相对于首次置业的购房者来说,升级置业的换房者的一大优势在于,他们本身已经拥有了一套住房,通过房产的出售可以拥有一笔较为可观的资金,用于应对购房首付、装修等基本绰绰有余。
然而在“买一卖一”的过程中,特别是在“先买后卖”的情况下,如何保证资金链的畅通,既满足置业升级的需求,又保证日常生活的平稳有序,是最为困扰换房人的关键性问题。
困惑1:“先买后卖”如何解决首付和装修资金【案例1】章先生夫妇目前就遇到住房置换,资金难以周转的问题。2004年夫妇俩结婚时购入了一套二室一厅的婚房。前两年,由于岳父的身体不太好,章先生就把岳父岳母从外地接到上海一起居住,其乐融融。
但是,四口之家住在一起空间也日渐局促,特别是章先生夫妇准备明年生宝宝,住房升级的需求迫上眉梢。这几年,随着收入的增加,章先生夫妇俩也存下了一笔钱,但是他们看中了一套三室两厅的住宅,目前的市场价格达到了250万元。虽说俩人的收入应对住房按揭并不存在问题,可是让他们一下子拿出100万元资金做首付,还是有很大的难度。
章先生和家人商量,如果把这套住房卖掉,完全可以解决再次置业的问题。她请房产中介进行了估价,目前自住的这套住房,市场价格在140万元左右,扣除掉20万元左右的银行贷款后,完全可以解决再购房时首付、装修中的一系列资金问题。
卖房买房的新方案看上去可行,可是仔细想想,章先生还是发觉存在着不少问题。买入新房之后,办理各种手续、装修都需要一定的时间,如果已经卖出原住房,一家四口居住的问题又该如何解决,尤其是岳父的身体不好。章先生不希望家庭的生活因为换房而受到太大的干扰。住房置换的问题成为了困扰一家人的难题。
【本刊支招】使用“置换宝”帮助资金过渡今年4月末,中国银行一项名为“置换宝”的房贷业务新品在上海推出后,就立即受到众多换房者的关注。事实上,这并非上海的个案。在此之前,中行已经在其它省市推出过“置换宝”业务,均引起了较大关注。从一定程度上,这也证明了升级置业需求的旺盛程度。
“置换宝”业务的思路在于,换房者将自己现有的房产抵押给银行,获得一笔短期贷款。加上他们手头上的自有资金,足够以应付再次购房中的首付、税费、装修问题。而待原有住房售出后,可一次性偿还银行的短期贷款。借用银行的资金,成功地实现了置业升级,住房更换。
“置换宝”业务流程申请“理想之家•置换宝”业务,获得原有住房评估价最多70%的可贷资金。如原有为唯一一套住房,购置新房属于改善型,银行还可给予贷款利率下浮30%优惠。第一步:
第二步:
以自有资金加上银行的贷款,可供付清新购房前期所需费用。
新购房产必须在中行办理公积金组合贷款或纯商业贷款第三步:
对于原住房抵押获得的贷款,每个月需要偿还利息,本金可一次性偿还。第四步:
第五步:
在合适的时机内将原有房产出售,房产出售的款项可用于偿还短期的银行抵押贷款。
【温馨提醒】
不过,由于“置换宝”业务中涉及到了银行贷款的多个流程,其中也有一些关键之处需要换房者给予关注。
1.原房必须是全产权房
由于“置换宝”对原有房产采用的是抵押贷款的模式,因此银行要求必须是全产权房,即没有任何贷款和抵押。如果原有房产还有按揭贷款没有偿清,只能使用自有资金先将这笔贷款还清。
假如自有资金不足以满足提前还贷的需要,就可能需要通过转按揭或是向担保公司申请资金垫付(详见后文),以保证房产的顺利抵押。其中涉及到担保费和转按揭的费用,在时间上也会有所延误。
2.放款方式有两种
为了控制抵押贷款的流向,中行对客户进行一定的区分,在放款方式上有所不同。据介绍,一种抵押贷款的放款方式是针对一般客户,抵押贷款将在再次置业时签订房屋买卖合同后,与新的一笔按揭款同时发放。第二种放款方式针对中行经过考量资信良好的VIP客户,可直接发放到贷款人的账户。
由于第一种方式的放款时间较长,申请这一业务的换房者在购买房产时需要与卖家达成一致,同时也需要适当地多筹备一些自有资金。据悉,中行也在酝酿将这两种方式进行结合,即通过与资质中介和置业担保公司的合作,预先将资金打入指定监管账户,仅供购房时进行使用。
3.改善型住房贷款可享7折优惠
“置换宝”对于符合相关改善型住房的需求,贷款利率可享受基准利率基础上的7折优惠。“我们要求客户预先缴纳一定的保证金,保证金的数量相当于一年期商业抵押贷款与优惠利率贷款的利息差。”中行工作人员说,等到客户提供购房证明后,这笔保证金将返还给客户。
4.抵押贷款期限只有一年
此外,抵押贷款的期限为一年,每个月需要支付利息,到期一次性还本。如果再次置业中需要申请住房按揭贷款,必须在中行进行办理。如果再次置业所购楼盘开发商为中国银行上海市分行合作并推荐的开发商,还可申请“理想之家•省息供”业务。
困惑2:“边卖边买”如何顺利实现资金过渡【案例2】小林一家的置业升级愿望则更多地来自儿子的教育需求。儿子今年5岁,马上就要到小学入学的年龄。和每个年轻的母亲一样,小林一心希望帮儿子找到一所好的学校。
“这两年我一直在研究儿子的入学问题。”由于自己所在学区的小学配置并不理想,小林也动了不少心思。甚至考虑过送儿子去私立学校,“可是学费太贵,离家也远,接送并不方便。”小林发现,隔壁街道的几个小区对口的小学属于区重点,“而且在这边住了几年,周边的环境还算理想,生活也很方便。”和丈夫讨论之下,小林一家决定发扬“孟母三迁”的精神,升级置业到隔壁的街道。
目标算是定下来了,可是难的就是资金的问题。和很多置业升级的需求者一样,小林一家只有将自己现有的住房出售后,才具有重新购房的资金实力。不得已之下,小林利用购房中的时间差,采用“边卖边买”的方式顺利地完成了资金的过渡。
【本刊支招】“凭证放款”为换房提速不妨来看看小林是如何迅速地完成“买一卖一”的过程的。
小林说,由于重新购置的房产位置相对明确,因此购房之前她就对几所目标小区进行了详细地了解,“像户型、采光、周边等基本情况我都已经了熟于心。”所以,与其他的购房者相比,小林在实际选房的过程中节省了不少时间。与此同时,小林将自己现有的房产挂出销售。由于定价比较合理,小林也很快地找到了买家。
4招多管齐下巧妙化解换房时间差
文前提要:在先卖后买的交易方式下,由于卖房后离新房入住还有一段时间,这时最棘手的就是要解决居住“时间差”的难题。对此,我们也可以通过延长交易周期、“返租”居住、租房过渡以及亲戚朋友帮助等方式解决。
虽然我们在前面一篇文章中已经提到,换房可以通过多种方式来筹措资金。但在实际的交易过程中,仍然还是有不少换房者选择了先卖后买的方式。之所以会使用这种方式,还是由多种原因造成的,比如有时候房子正好遇到了出价比较好的买家,那也是机不可失的事情。然而在这种交易方式下,由于老房子卖出后离新居入住还有一段时间,这期间发生居住“时间差”就成了必须要解决的难题,也有人把这称之为住房“真空期”。
那么,如何来解决这一难题呢?记者认为其中不外乎有两个原则:一是尽量把“时间差”的周期缩短;二是寻找其他居住方式进行替代。对此,21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出,换房客户在卖房交易过程中与交易方、居间方的沟通十分重要。首先,换房客户应向专业人士咨询交易过程中的各项事宜,大致确定整个交易周期;其二,与交易对方共同协商,尽量延长卖房交房期限,同时尽量提前买进新居的交房时间;其三,可适当借助“返租”方式避免出现居所“真空期”,一般而言此时的租金水平会略低于同期的市场价位;其四,在上述几种办法仍未能解决交易期间换房者居所问题的情况下,换房者则可以进入租赁市场租房过渡。当然除此之外,如果在换房过程能够得到亲戚朋友的帮助解决居住问题,也不失为一个借力的好方法。
支招一:适当延长交易周期
【案例1】徐辉一家三口原居住在上海徐家汇一套48平方米小户型中,近期有意改善居住条件,考虑购买一套二手房来以小换大、并且已初步选定房源。主意已定,徐辉遂将现有住房挂牌出售。令他意外的是,今年徐家汇二手房市场上的小户型住宅颇为抢手,一些首次置业者、为子女教育而来此买房的市民对此类房源十分青睐,很快就有买家报价87万元求购。考虑到该价位已经达到心理预期,徐辉于今年2月份便签订了卖房协议。由于新居购买入住尚需一段时间办理手续,卖房后徐辉一家马上面临可能无处可去的尴尬境地。为此,交易居间方的经纪人建议徐辉与买家进行坦诚沟通,适当延长交房期限。经过沟通后,双方约定在过户手续完成后徐辉一家还可在旧房内免费居住三个月。最终,徐辉就是利用这段时间完成了新旧过度,顺利地住进了新房。
一般情况下,一宗买卖交易从签订买卖协议到办理过户、交房,时间周期在1个半月左右,但在实际操作过程中不同个案的交易周期又不尽相同,21世纪不动产上海锐丰宜山路店经理王轶介绍说。如在买家需要办理按揭贷款、卖家需要偿还贷款的复杂案例中,其交易周期甚至会长达半年。因此,换房市民在交易过程中应多与专业人士沟通,听取建议,适当安排交易周期,并留有一定的余地、实现旧房和新居之间的理想对接,以免给正常生活带来不便之处。
支招二:“返租”巧渡真空期
【案例2】北京的张斌今年刚四十岁出头,经过多年努力,他终于在公司进入了高管行列,收入也有了大幅度的增加。他原来居住在一套二室一厅的住宅中,当时觉得还是相当不错的,但现在随着身份地位的变化,他觉得住房除了满足居住功能之外,也是一种对生活品质的追求,所以决定购买一套面积较大的复式住宅。虽然他手头还是有一些资金,但由于新房的面积较大,所以首付款的筹措仍然是个不小的难题。与此同时,在通过朋友的介绍,原来二室一厅房子的买家他也找到了,是一位手头阔绰的投资客。
由于有意购买他现在所住的房子是位投资客,房子买下来也是用于出租的,所以,张斌可以在与那位投资者谈成房屋成交价格之后,再达成一个出租协议,也就是说,在完成买卖交易之后,张斌与投资者再签订一个房屋租赁合同,他向投资者“返租”自己的住宅一年。并且两人做出约定,如果一年后张斌还没有能够入住新房,这套房子投资者优先租给张斌居住。这样一来就给张斌留出了充足的购房时间,可以使他如愿以偿地实现了自己的换房计划,可谓两全其美。
对于不少原来居住条件相对不错的换房者来说,如果选择先卖后买的交易方式,在卖房后的“真空期”租房搬家会造成他们不小的负担。因为这类家庭往往各种家具比较多,而且许多都会在搬入新居后继续使用,搬来搬去实在有些吃力不讨好。而像张斌那样把房卖给下家后再进行“返租”居住,避免了搬家的车马劳顿,这种方法也有不小的借鉴意义。当然此方式的运用也有一个基本前提,那就是下家不能是急于入住的自住购房者,而这只有靠换房者在实际交易中自己去把握了。
支招三:有的放矢租房过渡
【案例3】詹晓俊目前是上海一家IT公司的工程技术人员,随着工作资历的逐渐增长,他的收入也是水涨船高。前几年结婚时,他曾经购买了一套一室户,现在虽然还没有孩子,但随着时间的推移,居住空间的狭小也让他有了换房的打算。根据自己家庭的实际经济状况,他决定在上海的莘庄地区买一套二房或者三房。但是莘庄地区的房源众多,对于那些楼盘在居住上的优劣他在短时间内也无法辨别清楚。另外他觉得二房和三房的房型同样也是各有千秋,要对具体的个案在做出比较之后才能做出选择。他说:“现在莘庄地区的范围也越来越大了,究竟选择在哪个位置购房还需要进行充分的考察,比如像商业、交通配套以及环境等要素有时候也非常需要进行实地‘勘察’了解。”为此他通过与太太商量,最终制订了一个换房计划。他第一步先把自己的老房子出售,然后去莘庄地区租一套房子来居住。而在这段租房的时间里,一方面解决了他的实际居住问题,另一方面由于把租房和买房的地点相结合,也大大方便了他实地看房“勘察”。最终由于在选房时有了“地理位置”上的优势,使他最后买到了一套各方面都令他非常满意的房子。
解决“时间差”的问题最为简单和直接的莫过于租房过渡,由于租房费时耗力,所以在很多人眼中这是一个“笨办法”。但根据记者了解,还是有不少换房者用这种方式达到了最后目的。其中像詹晓俊那样,把租房和买房的地点结合起来,把租房当作考察环境和挑选房源的手段,有的放矢地进行租房,无疑是值得大家借鉴的思路。
支招4:朋友借力解决燃眉之急
【案例4】张雯是在广州的大学毕业之后留在这座城市的,工作了几年之后,在父母的资助下,她也为自己购买了一套面积不大的房子。当时她也没想那么多,就觉得如果要在广州落地生根,首先应该拥有一套属于自己的房子。不过前一阵,她的生活状况终于发生了变化,因为她要结婚了。结婚自然离不开婚房,她与男朋友商量下来,决定把现在的房子出售,然后集中资金一起买一套大一些的房子。房子卖了住哪里呢?还好她在广州的同学比较多,有些住房还是比较宽敞的,最终她决定去同学处借住一段时间。她说:“我虽然在广州买了房子,但其实没添置什么家具,所以拎个行李就可以搬家了。而且新房的房源已经落实,婚期也已经定了,应该不会打扰同学太久。”最终张雯通过借力解决了一时的燃眉之急,步入了幸福的婚姻殿堂。
除了那些“自力更生”的方法之外,在换房的过程中如果能够得到亲戚朋友的帮助显然也是一条捷径。从“时间差”的角度说,如果你本身没有很多的行李拖累,另外那些旧家具也不会在新居使用了,在这种情况下假使条件允许,短期借住也不失为是一种可以考虑的方式。
重视5个细节 确保房产交易更安全文/本刊记者甄爱军
文前提要:换房者购房目的性很强,因此不免会产生快刀斩乱麻的想法。不过这种想法还是有些不妥,故在此还是要重申交易安全。只有做到瞻前顾后不忽视交易中的细节,才能把换房进行到底。
在房产交易过程中,交易安全同样起着举足轻重的作用。相对来说,买新房安全系数较高,除非开发商资金链断裂而造成购房者利益受损,一般情况下,不会出现较大的问题。但是二手房买卖相对要复杂一些,虽然有经纪人的协助,但其交易过程存在太多不确定因素,因此其安全性必须引起充分重视。
而对于换房者而言,购房目的性很强,因此针对此类群体而言,如何做到安全交易呢?下面我们按照二手房交易流程来进行解析。当然,这里主要针对主要问题进行分析,只要掌握了这些关键因素,一般不会出现大的纰漏。
“定金”安全要当心
对于换房者而言,购房欲望强烈,因此看到合适的房源不免心动不已。但对于这类群体而言,由于要考虑到家庭所有成员的需求,因此建议避免出现自作主张的情形发生。因为一旦在冲动的情况下付出了定金,而此后家人意见又无法统一,这势必会带来损失。因为买家收到定金之后,一般不会返还。
因此建议换房者在看房时全家出动,在全家商量并达成统一意见之后再决定是否购买,此时再支付定金也不迟。
产权合法性要核实
产权的合法性要亲自核实,如果自己无法到场,也要委托中介机构代办,并提供相应的书面材料。
确定产权的合法性,这在很大程度上关系到交易资金的安全性。对于换房者来说,有部分人士是在售出自有房产之后在购买大房,因此资金安全尤其要注意,否则落得“房财两空”。目前何时产权的合法性主要包括两个方面的内容,其一是了解房产产权是否属于卖家,另一方面就是确认房产是否有被司法抵押,是否属于共有财产等。
合同内容要细致
签订买卖合同,一定要做到细致周全。
据了解,目前解决所有房产买卖纠纷都是依据合同条款的约定,因此专家建议合同条款一定要细致、详尽。如果在格式条款中没有包含进去的内容,可在双方协商一致的情况下,以附件的形式写入合同。专家提醒,合同内容应尽量避免模糊的条款,以免发生纠纷之后无从据此来解决问题。
买卖合同条款中比较重要的内容包括房款、过户日期、交房日期、房款支付形式、违约责任以及买卖双方承诺的内容,因此在双方讨价还价过程中所有能够以文字体现出来的内容,均可写入。
资金安全须谨慎
不管是卖房之后筹集的房款,还是之前积攒下来的资金,换房者都必须时时关注购房资金的安全问题。
专家建议,目前很多地方尚未推行“资金监管”制度,同时考虑到经常发生中介捐款潜逃或者上当受骗的案例,因此换房者应尽量选择让品牌中介机构来为自己提供服务。同时支付房款最好不要用现金形式,最好通过银行转账,同时保留转账凭据;此外,在交易尚未完成之前,购房资金甚至可以选择由品牌中介机构来代为管理。当然,在已经实行资金监管地区,换房者应尽可能选择资金监管形式,而不要因为怕麻烦而弃之不用。
交接安全要留意
房产交接过程中,也有需要注意的地方。
对于换房这种形式来说,尤其要注意的是不能在过户手续办妥之前就开始对房屋进行装修。记者曾碰到过这样的案例,一位购房者在刚签好买卖合同时候,就拿到钥匙并开始装修,谁知在过户时遇到了麻烦,交易未能进行下去,而此时买家已将住房原有内部装修破坏殆尽,同时也投入了上万元,双方为此产生纠纷。因此建议买家宁可将交易流程安排得紧凑一些,也不要太超前。
当然,交接过程中还要注意的就是卖家承诺赠送的家具、家电等数量是否齐全,是否被破坏。同时一些善后工作也不要忽视,比如要求卖家结清公用事业费、有线电视费、物业费等,以及物业维修基金交接等。
换房3层保障在身 及早规避落户难文/本刊记者甄爱军
买房,尤其是买二手房,一定要注意户口问题,以免给自己带来不必要的麻烦。专家建议,要规避此类风险,必须提前何时卖家户口信息,并约定明确的违约责任,必要时还可以提前找到行政救济方式。
购买二手房之后如何成功落户,也是购房者必须认真考虑的一个问题。有些因为卖家未能及时将户口迁走,会给购房者迁入户口造成一定的麻烦。别看这一个小小的户口本,关键时候缺了还真不行。那么,该如何避免这种尴尬情况出现呢?
无法落户问题多
无法落户会给购房者带来一些意想不到的麻烦。
上海的吴先生买房过程很顺利,没想到房子拿到手后,被户口折腾了很长一段时间。此前吴先生居住的宝山区,退休后他想找个周边配套比较齐全的地方住下来。经过一番考察之后,最终选定大宁绿地附近的一套老工房,这里交通方便,同时商业配套也很完善,医疗设施也不错,更让他心动的大宁灵石公园是平时休闲的好去处,于是在2008年初办完了所有购房手续,并顺利拿到了钥匙。
但万万没有想到的是,户口问题却困扰了他很长时间。由于上家的户口迟迟不肯迁出,因而吴先生的户口也进不去。这给他的生活带来了不小影响,因为户口关系,办理一切与退休相关的事宜都必须回到原户口所在街道,来回奔波让人烦不胜烦;另一方面,自己的户口挂在原住址,买家不断催促他赶快迁走,也让他心烦意乱。
由于户口与福利、子女教育、动迁补偿等都有关系,因此购房之后如果不能将户口及时迁入,麻烦还真不小。
“户口控制”是缓兵之计
由于当前户口管理存在缺陷,因此对于购房者来说,只有提前做足功课,才能避免因为户口而带来的种种麻烦。
记者在采访中了解到,目前仍然有房产交易完成之后在未按约定迁移户口而产生的纠纷。上海美联物业交易管理部经理张佳露将纠纷产生的原因归纳为两大类,其一是卖家户口无处可迁,因而无法迁出,比如此前曾有外地人因蓝印户口来上海置业,但此人本身在上海没有工作,一旦得到户口之后便出售房产,他们的户口自然找不到第二个地方接受。这类纠纷解决起来较难,除非卖家找到户口接受地。另一种就是借故不迁,比如有些人虽然将房产变卖,但由于别的愿意如考虑到子女上学,因而并未打算迁走。
如果因为户口而发生纠纷,按照目前的户口管理制度,对买家其实不利。上海君悦律师事务所许海波告诉记者,如果卖家未及时迁走户口,即使是向法院起诉只能追究违约责任,而无法诉请强制迁移户口。
记者了解到,目前上海有部分区县采用“户口控制”的方式来解决这个问题。所谓“户口控制”即指在卖家尚未迁出的前提下,买家可向社区所在派出所反映情况并办理“户口控制”手续,被控制的户口只能迁出,而后再将自己的户口迁入,不过原有户口虽被控制,但是仍然会停留在原地。
这种方式是否能够解决当前的户口难题呢?业内人士表示这只是“缓兵之计”,而无法真正解决问题。张佳露表示,虽然购房者户口能够迁入,但如果别人的户口没有迁出,势必会影响到日后自己转让。
上海联业律师事务所主任律师王展也表示,自己的住房中存有他人的户口,这也在一定程度上会影响到日后住宅的正常使用。如果他人惹上官司,一些司法文书会邮寄到户口所在地,也就是自己的家中,虽然与自己无关,但这毕竟还是有点难以让人接受。
规避户口纠纷三步走
专家表示,要规避户口纠纷,可从三个方面着手去。
下面将结合具体案例来进行说明。近日,处于改善居住条件和女儿上学,刘先生刚刚在徐家汇附近买下一套两房,因此对户口方面尤其注意,那么他是如何操作的呢?
1.提前调查核实
虽然卖家声称只有一家三口的户口,但刘先生还是坚持让经纪人前往警署确认户口信息,并要求中介方出具书面核实报告。根据中介反馈回来的信息显示,与卖家所言并无出入,刘先生这才放心下来。
提前调查核实,能够掌握住房户口信息,除了了解卖家户口信息之外,还能了解是否还存在其他户口,以便于根据不同情况来确定应对方案。
许海波表示,不能只是听信卖家的说辞,比较理性的做法是提前对卖家户口信息进行核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前,购房者可亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数经纪人的疏忽或欺骗行为。得到具体的结果之后,便能根据具体情形制定相应的应对措施。
2.约定违约责任
在签订房产买卖合同时,卖家极力表示会尽快迁走户口,但刘先生还是坚持约定了户口迁出日期,以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定,每逾期一日按照总房价的万分之五做为补偿。
王展表示,关于户口的违约责任一定要提前约定,有少数户口纠纷就是以为事先没有明确约定违约责任而无从追究。对于卖家户口在出售房屋中的情形,约定户口迁移条款时要注意两个方面的问题。首先是应要求卖家在限定期限内迁出户口,如交易过户之前或者房屋交接之前均可。其次,应约定具体的违约责任。比如,每逾期一天的罚金具体数额为多少,常规做法为总房价的万分之五;在逾期超过一定天数之后,可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。
3、写明强迁条款
在律师朋友的建议下,为了防止意外发生,保证自己的户口及时落户而不耽误女儿就读。刘先生要求在房屋买卖合同附近中提到“强制迁出户口”的条款,如果超过一定的期限,他将有权要求对方户口强制迁出。
解析:许海波表示,刘先生的做法值得提倡,这也是买家为自己主动提供行政救济的一种有效方式。因为目前关于户口违约责任,即使是向法院提起诉讼,也只能解决违约责任,而无法申请卖家户口强制迁出。但如果在合同条款中加入“强制迁出户口”的条款,并要求卖家提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址,若到期未迁,该亲属户主同意其户籍迁入,下家有权申请强迁户口。
避免户口纠纷的流程
第一步:提前调查核实买家户口信息,委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章。
第二步:在签订房产买卖合同时,约定户口迁出日期以房屋交接之日为最后期限。同时在合同中明确规定,每逾期一日按照总房价的万分之五做为补偿。在逾期超过一定天数之后,可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。
第三步:必要的情况下,可以在房屋买卖合同附件中提出“强制迁出户口”的条款,如果超过一定的期限,有权要求对方户口强制迁出。