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百环家园出租房间的广告随处可见。本报记者朱嘉磊摄
“二房东”每月获千元收益
记者在采访中还发现,已经有不少人发掘出经济适用房租赁市场上潜在利益。在地铁5号线天通苑站出口,每天早晚高峰,都会有人立起“天通苑单间出租”的广告招牌。其中,单间价格因为位置的不同,在400元/月-800元/月之间不等。
一位“二房东”告诉记者,他租的就是天通苑内的经适房,只不过是将160平米的房子用石膏板隔成8-10间的单间,最小的也有10平米左右。不靠室外窗户的就便宜一些,靠近窗户的略贵一些,但怎么也比租一套房子便宜多了。他说,租房子的人主要是刚毕业的大学生和在附近打工的人,他们收入有限,所以单间房屋很受欢迎。最近天通苑二期、三期的房子都租得差不多了,马上又要到大学毕业的时候了,所以现在天通苑的房子非常紧张,再过一段时间,可能都会没房可租了。
在记者的要求下,他带着记者来到天通苑西三区18号楼10层和12层两个房间看房。在12层的一个不靠近外窗的房间内,有一张单人床和简易书桌,以及一个衣柜,室内漆黑一片,很憋闷。而10层的另一个单间则靠近外窗,屋内也很明亮,但两房月租相差200元。这位“二房东”说,若看好房子,可以直接与他签租赁合同,也可以先交200元定金。房租押一付三,租期最短为一年。中途退房需要提前一个月通知,找到下家之后可以退钱。而住在这里的水、电、煤气等费用是住户平摊,房内有空调的多算一个人头的电费。
在与这位“二房东”攀谈过程中,记者了解到,天通苑北一区也有不少房子被改成群租房。但是因为那边房子新,他们从业主手里租来的价格就特别贵,月租在2600元左右,好一点的能达到2800元。所以有的房子被隔成十几家,来增加自己收益。按照每个单间600元/月的均价计算,8个单间的收益就能达到4800元。与这个“二房东”所说的给业主的房租相减,他们每月每套房就可以获取上千元的利润。
经适房买卖签阴阳合同
按照市住建委去年6月发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以按市场价出售所购住房。购房人按市场价购买已购经济适用住房后,也可以取得商品房产权。因此,满5年的经济适用房在市场上的交易也比较普遍。
“但经适房的交易过程也存在很多‘技巧’。”另一家知名中介负责人透露,按照规定2008年4月11日以后的经济适用房,如果交易的话,产权人需将卖房收益的70%交给国家。为此,很多业主与购房者之间往往都签署阴阳两份买卖合同,减少交给国家的那部分价款。而2008年4月11日以前的经济适用房,如果交易只需要将卖房收益的10%交给国家。
她举例说,按照政府制定的指导价格,天通苑经济适用房的指导价格约为7200元/平方米,而这个项目的二手房均价已经达到9000元/平方米了,所以,在经适房交易中,买卖双方往往默契地签署两份合同。一份是比照政府指导价格的合同,另一份则是按市场真实价格的合同。购房者往往是在私下里补齐两份合同的差额部分。签署这样的阴阳合同,卖家能少交数十万元。这位中介负责人给记者算了一笔账——天通苑经济适用房的价格是2600元/平方米,以100平方米的房子计算,签署阴阳合同后,卖家可将12.6万元本该交给国家的钱收入自家囊中,而且这还不包括他本身卖房的收益。