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业内称地价房价比无意义天津被调查项目地价房价比平均为27.86%
国土资源部对全国620个项目进行的"房地产项目用地地价专项调查"中,天津地区共有5个项目被列入样本,其地价占房价比例最高的为49%,最低的为14.01%。天津5个项目的平均地价房价比则为27.86%。近日,中房协质疑,地价与房价的时间差以及土地增值税的计算问题令国土部的结论经不起考验。业内人士认为,地价是房价的动态构成部分,在620个项目的地价房价比数据中,地价数据相对滞后,与房价相比没有意义。相关部门应该做好土地开发监管工作,防止房价"跳跃式上涨"。
房价地价比最多差11倍
购房者小张在接受记者采访时表示,没想到房地产行业如此暴利,有关部门应该对这个行业的利润限定个平均利润率,以此调控日益高涨的房价。
国土资源部公布的调查结果显示,在全国各地的地价房价比中,最大差距达到了将近11倍。在此次所调查的620个案例中,地价占房价比例平均为23.2%,其中356个项目比例在15%-30%之间,比例在30%以下的项目约占被调查项目总数的78%。天津被列入此次地价房价调查的包括天阔园、熙景园、智达里、溪水园、万东花园5个项目,分别位于本市西青区、北辰区、河东区以及河西区,此外,本市的中北镇、梅江、瑞景等重点规划的居住新区也都有涉及。
地价数据滞后无可比性
业内人士认为,除了能从数据中看出相关部门在相互推托"房价因何上涨"的责任之外,基本没有什么现实意义,因为"地价是过去的,房价是现在的,不是一个时间段上的数据"。天津中新滨城房地产开发有限公司副总经理傅晓冬表示,在620个被调查楼盘所采用的数据中,地价基本都是2006年、2007年出让时的楼面价,尤其本市的5个项目取得土地的时间都是2006年,而房价基本都是两三年后开盘销售时的销售均价,这样的房价地价比没有任何意义。
中原地产(天津)三级市场部区域总监朱庆江告诉记者,在房价长期看涨的前提下,对相关部门而言,最重要的责任是要监管出让出去的地块按出让时约定的时间、规划条件如期形成销售,防止延期开发、"坐地等涨",防止房价出现"跳跃式上涨"。朱庆江分析,从趋势上看,北京、上海、天津等发达城市--尤其是这些城市的中心区域房价和国际大城市接轨是必然的。天津楼市平稳上升是趋势,因此,宏观调控主要应该防止的是在前几次楼市调整中出现的"跳跃式上涨"。相关部门应该做好监管土地开发的工作,至于房价还是应该由市场确定。"商品房市场就由市场去决定一切。如果开发商定价高了,没有买房人认可,就像2008年那样,开发商自然就会降价。"
中房协称结论经不起考验
"官方公布地价成本是好事,但有两个关键问题需要计算在内,否则国土部的结论经不起考验。"中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一近日表示,地价与房价的时间差以及土地增值税的计算应该考虑到土地成本中。他认为,一方面,国土部公布的地价是项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格不在一个时间点,这就出现了时间差。另一方面,土地增值税也跟地价密切相关,而且所占比重较大。在国土部公布的地价中,土地增值税这块是缺少的。在纵横地产总经理张良看来,土地增值税也是土地成本构成的重要部分,如果加入到土地成本里面,土地占房价的比例肯定会提高。
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住建部回应
公布成本对售价作用不大
对此,住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌昨日表示,只要是市场经济,公布成本对楼房最后的销售价格不会起太大作用。房地产行业是高利润、高风险的行业。
顾云昌说,房地产成本在楼盘售价中究竟占到多少比例,应该说是算的清楚的。但是现在大家都在讨论,搞不清楚。其中的原因首先是,各个不同楼盘,成本是完全不一样的。即使一个开发公司开发两个楼盘,成本也是不一样的。第二,不同的拿地时间,比如去年年底拿地和今年拿地,价格可能相差1.5倍,但是卖房时可能是同样的售价,那构成成本肯定不一样。不光是土地,还有财务、税费成本,所以房价成本构成比较复杂。