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2009年上半年,天津市土地交易一直比较“平淡”,和北京、上海、杭州等城市“抢地”大战形成鲜明对比。
根据思源经纪统计,1-6月,天津市推出土地452幅,共2721.48万平方米,总成交量为2450.57万平米,同期土地供求比约为1.1:1,土地市场整体供求较为平衡。其中,推出住宅用地723万平方米,尽管同比减少16%,但仍居全国首位。价格方面,天津住宅用地成交价格在3月达到顶峰后开始回落,在经历了2个月的持续下跌后,价格出现回升态势。6月天津住宅用地推出价格重回千元关口,但没有地王出现,土地溢价率较低,住宅用地楼面地价为1174元/平方米,环比上涨84%。
相距120公里,一边是北京地王频现,一边是天津土地市场平淡,原因何在?
二、天津:北方经济中心《北京城市总体规划(2004年-2020年)》的出台,首都北京的城市定位发生了改变,“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”已成为北京市的城市发展目标,而国务院批复同意的《天津市城市总体规划(2005-2020年)》则提出,未来15年,天津要以滨海新区的发展为重点,逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。
国家将天津打造为我国经济增长的第三个增长极的目标显而易见。
三、天津土地市场为何波澜不惊?在其他重点城市的土地市场忽现火热现象的时候,天津土地市场却在“闹中取静”中自然生长,未现“抢地”现象,主要有以下几方面原因。
1.土地供给量宽裕,管控出口多
上半年,天津市供给土地452幅,共2721.48万平方米,远远超过其他重点城市。充足的供给量缓和了土地需求的激烈竞争,土地的供需矛盾尚未在天津大规模显现。
除了供给量的保证,天津的土地收储模式也有助于平稳土地市场。与北京的待出让土地全部由土地收储中心管控的模式不同,天津市除了收储中心外,一级开发商也参与土地收储的过程,形成了土地出口多元的格局。目前,除土地收储中心外,天津城市基础设施建设投资集团有限公司、天津市泰达投资控股有限公司、天津市房地产开发经营集团有限公司和天津滨海投资集团股份有限公司四家一级开发企业同时参与天津市土地出让,打破了土地供给方的垄断。在这种模式下,不同主体可能在不同时段以不同条件推出土地,具有一定竞争关系,使得土地供给相对平稳,也抑制了土地价格的非理性上升。
2.资源仍然被北京吸引
距离首都北京如此之近,既是优势也是劣势。长期以来,由于北京的经济发展水平相对较高,投资环境成熟,北京吸引着大量的资金、人才和资源的集聚,在区域内的竞争中处于优势地位。同时,长期以来,天津的产业结构与北京相似度高、互补性弱,造成了竞争大于合作的情况,难免抑制了天津的发展,压缩了其土地的升值空间。
然而,这种局面必将逐渐得到改善。随着北京政治、文化功能的提升和经济功能的转移,天津将逐渐显示出与北京城市发展的差异性,互补性逐渐增强,天津与北京的密切合作将成为打造环渤海城市圈的必然趋势。
3.目前地块的区位优势尚未显现
微观来看,上半年天津土地市场未见升温也与出让地块本身的属性有一定的关系。从供应土地用地性质方面看,工业用地占总供应量的67%,居住用地占27%,商业和综合用地供应量较少,造成了土地成交均价较低。从土地供应区域分布来看,2009年上半年,天津市土地供应主要集中在郊县市场,占到了全市土地供应总量的46%,供应土地面积接近1300万平方米。由于这些地块目前的区位优势并不明显,各种生活配套设施还不完善,项目利润空间不大,难以引起开发商的兴趣。但是,其中大部分土地位于各区域新兴开发区,在未来将会显示出巨大潜力。