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针对这一轮土地怪象,8月24日,国土资源部发布“禁令”:在确保拉动内需项目和民生项目的情况下,要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。
批而未用
57%土地没有入市
在不少开发商看来,他们之所以不断囤地,是因为“地荒”。然而,事实真相如何?
顾海波认为,开发商这种贪大求全、囫囵囤地而无力消化的现象不符合市场的理性原则,加剧了土地资源紧缺,浪费了资源。更重要的是,通过囤地,开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产,维持高房价、高收益的格局。囤地还加剧了资产泡沫,一旦此链条断裂,可能产生房价下跌,甚至影响到经济运行。
要确保严查囤地落到实处,显然政府在其中起着关键作用。中国社科院金融研究所专家尹中立坦言:“土地问题的复杂性决定了开发商与地方政府之间的关系微妙。”
闲置土地形成原因复杂,无偿收回难度相当大。相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说,被征收的闲置费其实微不足道。一些专家表示,对于土地闲置的明确界定值得引起有关部门重视。如什么叫土地闲置1年?是从发土地证,还是从发开工证算起?挖一个坑算不算闲置?多次改规划延迟开工又算不算闲置等。
按照国土资源部严查囤地的最新精神,必须防止借拉动内需为名违法圈地和搭车用地,真正坚守18亿亩耕地“红线”,把闲置的、长草的住宅土地变成“长”房子的土地。国土部门人士表示,只要是闲置土地,不论是否“地王”,都必须按照土地管理的有关规定严格处理。
房地产市场的囤地现象已不是个例。广州市国土房管局此前通告,该市2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工,20宗的地块未见动工建设。
来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也印证了这一点:全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。
今年以来,各地用地量持续增加。今年1到7月,广州、武汉、杭州、北京、成都等五个城市住宅用地供应量同比大幅增加。北京计划投入上千亿元用于土地储备,广州计划供应商品住宅用地250万平方米,大大超出去年的供应量。
国土资源部耕地保护司负责人表示,今年新增用地同比增加20%。鉴于今后拉动内需还将持续一段时间,因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。
地王频出
3.3亿平方米未被开发
事实上,早在2007年,国土资源部就加大了对闲置土地的清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价款不得分期发放土地证。然而,进入2009年,新一轮拿地大战愈演愈烈。在拿地凶猛又闲而未用的背后,究竟隐藏了哪些奥秘?
土地出让的终极目的,是要在两三年后把房子卖出去。然而,来自国土资源部门的数据显示,从2006年到2008年,全国至少有3.3亿平方米已购置土地尚未被开发,市场存量一直未被消化。
“如果担心下一顿没有了,房地产商肯定是要囤地的,手里有粮心才不慌。”华远地产董事长任志强在近期对2009年下半年楼市新格局进行预测时表示,国土资源部门说增加了不少的供应量,但其实大量是经济适用房,现在商品房的供应指标并不多。
与开发商的抱怨相对应,其利用土地追逐高利润的心态日益显现,土地逐渐变成一些上市房企资本运作的工具——为保持在资本市场价值的提升,公司要不停拿地。越是“地王”,就越容易变成上市房企融资的“题材”,公司储备有大量土地,便会更加吸引股民购买股票。
究竟什么原因导致囤地现象?房地产专家顾海波认为,这种现象是2007年房价冲高时的后遗症,今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉,当时的高地价导致地房价格比在38%的高位,远高于25%的平均水平。
而今,现有的楼市较之2007年并没有根本改变,加上金融危机背景下保增长目标指向和适度宽松的货币政策下,一些政府卖地和开发商圈地具有共生的利益关系,楼市的开发动力强劲。
开发商囤地意在何为?一方面,过高的地价与周边地区的房价形成倒挂,造成开发商土地闲置不敢轻易入市;另一方面,有些大开发商疯狂竞价,赚取名声,他们要么再承包给下级开发商,要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本,形成更深层次的隐形价格倒挂格局,因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。