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地价与房价之间,究竟是“鸡生蛋,还是蛋生鸡”的问题一直争论不休。地价对房价的影响究竟有几何也一直未有定论。其实,地价与房价之间必然有着直接的作用关系,但若把房价的涨跌完全依赖于地价也绝不是完全正确的。
确切的说,房价虽然有土地成本+建造成本+利润来控制,但其上下调整也受市场变幻的影响。目前的房价的高涨,其中很大一部分卖给了未来预期的增涨。
地价无法支撑高房价
国土部曾经公布了一个关于“地价占房价平均23.2%”的数据,并且,国土部还将全国620个调查项目的数据悉数发布,其中北京的21个项目中,地价最高占房价的比例为51.36%,最低为14.33%。据公布的数据计算,北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。
620个案例中,销售房价最高为45000元/平米,最低为1130元/平米;地价占房价最低比例为5.3%,最高为58.6%。根据调查结果,620个案例地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间。其中,比例在30%以下的约占总数的78%。
从上述的数据不难看出,地价占房价比例并不是很高,基本属于正常的范围。只有个别项目的房价被地价影响较深。所以,把房价的上涨归结为地价的上涨是说不通的。
房价上涨是预期看好的结果
与08年的市场低迷情况完全不同,进入2009年以来,房价呈快速上涨的趋势发展。其中2009年5月份全国70个大中城市房价环比上涨了0.6%,2009年6月份,由于房价环比上涨了0.8%,该月房价同比上涨了0.2%,已经超过了历史最高水平。
不得不承认,楼市在政策的利好下,大量的刚性需求得以释放,再加上局部地区的供应量严重不足,直接推动了房价的上涨。然而,值得注意的是,“买涨不买跌”的市场定律再次得以验证。大量投资需求进入楼市,加之有信贷的支持,房价才在金融危机未能完全消退的市场条件下,得以如此暴涨。
据了解,今年1-6月,房地产开发企业资金来源23703亿元,同比增长23.6%。其中,国内贷款5381亿元,增长32.6%;个人按揭贷款2829亿元,增长63.1%,如此推算,上半年银行新增贷款中有8200亿元流向了房地产业。
大量的资金流入房地产市场说明三点:第一、通胀预期的影响,资金纷纷把房地产行业作为了避风港;第二,资金流动性增强,个人及投资者的购买能力都大大增强,开发商资金困局破解;第三,市场未来预期看好,消费者信心增强。
如此可以看出,房价已经不再是成本+利润的简单公式,而其中有许多“投资”的成分,甚至可以说是“花钱赌明天”,是市场未来良好的回报导致了目前人们的追逐。