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开发商仍死扛楼市进入博弈阶段 代表委员针锋相对焦点话题
经历2009年的“高歌猛进”,近期在政府频频出招之下,楼市进入博弈阶段。然而,关于房价下一步走势,争议从没像现在这样激烈。而由此引发的怎样管房价、物业税该不该征、央企要不要退出房地产市场、楼市“预售制”该不该取消等问题,成为代表委员关注的焦点。
透过针锋相对的观点碰撞,人们听到了代表委员的建言献策,也体会到两会的民主氛围。
政府角色
地价决定房价 调整土地财政 先保居者有屋 着眼中低收入
〔焦点〕房价波动本是市场现象,政府该管房价吗?怎么管?
〔观点一〕河南省政协副主席张亚忠委员:房价过快上涨,事关民生大计,只能靠政府调控。让企业自律、让消费者理性,这些都不是关键。营利是企业的天职,有钱不能不赚;消费者有眼前需求,不可能长期观望。在造成房价过高的因素中,地价高是关键之一,背后是地方政府的“土地财政”支撑,只有政府才能调控地价。
〔观点二〕云南大学发展研究院院长杨先明委员:房价问题政府应厘清角色定位:一方面,保障公民住房权是政府职责,是各届政府必须明确的社会政策;另一方面,促进房地产业健康发展,是政府制定的产业政策之一。目前,政府的关注点应是厘清社会政策与产业政策的界限,确保公民住房权。政府管房地产市场,关键是要解决中低收入者住房问题。对于商品房市场,政府主要管规则制定,让市场公平竞争。
〔点评〕新加坡有70%的人住在政府提供的房子里,香港有50%。本轮房地产调控中,增加保障性住房供给首当其冲。不论政府如何调控,确保“居者有其屋”,防止房价过快上涨,将始终是两大着力点。
央企退出
不当地王推手 保驾保障住房 不能简单排除 须加适当约束
〔焦点〕 央企“地王”去年频频出现,被看成房价推手之一。日前国务院下令规范国有大企业房地产投资行为,到底该如何看待央企“拿地”?央企退出房地产业有必要吗?
〔观点一〕 怡和控股集团董事长王刚代表:央企、地方国企凭借政府信用拿到大量贷款,然后买地当“地王”,助推了房地产价格高涨。国企经营定位应重新调整,以生产性经营特别是公益事业为主,其经营目标不应仅是盈利,也不仅是国有资产保值增值,而应当兼顾社会效益。房地产领域,国企应定位在提供保障性住房,商品住房应更多由民营企业去做。
〔观点二〕 财政部财政科学研究所所长贾康委员:如果国企以公平竞争的身份进入房地产业,也不能说不允许,房地产准入不能简单地把国企排除掉。大家关心的是国企进入房地产市场存在一些扭曲因素,比如没有硬预算的约束,这需要结合配套改革去解决。
〔点评〕 无论国企、民企,市场竞争机制公平性都至关重要。国企特别是央企退出楼市的呼声,一是对“融资”等不平等市场机制的提醒,二是对规范房地产投资行为的要求。
征物业税
卖地长期收入 抑制投机行为 你收税我涨价 恐转嫁购房者
〔焦点〕 新一轮房价“泡沫论”此起彼伏,是否开征及何时开征物业税,成为各界关注的热点问题。物业税究竟该不该马上开征?
〔观点一〕 贾康委员:目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。这一改革,首先能抑制日益严重的房地产投资和投机行为,同时将“流转领域”的收费变为“保有领域”的税收,对于改革现行“土地财政”意义重大。由过去卖地的一次性收入,转变为保有的长期性收入,是一举两得的改革举措。“我今年的提案主要内容,是关于开征物业税的必要性和可行性。”
〔观点二〕 王刚代表:现行市场格局下,房地产的各项税费均由购房者承担,开征物业税会增加房地产投资和保有成本,使房价水涨船高。从国际实践看,物业税主要作用是保障地方财政收入。不过,如果对房地产市场参与主体重新定位,政府作为监管主体征税并提供公共服务,不再以土地所有者身份卖地,那么物业税开征有望使整个产业更健康。但无论如何,房价依然是市场供求的反映,跟物业税关系不大。
〔点评〕 去年我国土地出让总收入近1.6万亿元。如果这些钱分摊到土地使用权限的未来70年中,以纳税的方式上缴,那么理论上房地产开发成本会大为减少。不过,燃油税开征了,收费站并未消失。物业税开征后,各地的“土地财政”会改变吗?房价会由此告别“过快上涨”吗?相关问题的解决,尚有待配套政策法规的研究。
取消预售
遏制囤房抬价 质量面积有保 降房价看政策 无关销售方式
〔焦点〕 出于规范市场和抑制房价的目的,一些地方取消房屋预售制度,引发争议。这项制度到底该不该取消?
〔观点一〕 台盟陕西省委主委马克宁代表:“预售制”有三大弊端:买房人只见图纸不见实物,导致房屋面积缩水、房屋质量缺陷等问题层出不穷;诱发开发商延期交房、抵押房再预售,甚至出现“携款潜逃”等违法行为;开发商提前收回大部分乃至全部成本后,通过囤积居奇等方式步步推高房价,致使楼市调控政策受阻。“为此,我正着手完善取消‘预售制’的议案。”
〔观点二〕 河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员:作为一种房地产销售模式,“预售制”没有退出必要。解决房子质量、开发商潜逃等问题,重在完善市场监管。房价过高,主因是开发商追逐暴利、买房者需求旺盛、地方政府追求财政收入最大化,整个过程中销售方式的影响非常小。指望通过改变销售方式来改变产品价格、提高产品质量,这从逻辑上很难讲通。
〔点评〕 现行商品房“预售制”存在重大缺陷是不争的事实。取消“预售制”是把双刃剑。一方面可以整顿混乱的房地产市场,提高开发商进入门槛;另一方面又增加开发商的成本,进而可能抬高房价。在楼市调控中,是取消“预售制”,还是加强政府监管,应鼓励各地探索。
是涨是跌
政策调控加大 量跌价难挺住 挣一年吃两年 开发商仍死扛
〔焦点〕 针对高房价这匹“脱缰之马”,市场人士普遍预测政府还会再出重拳。在调控压力下,房价会下跌吗?
〔观点一〕 山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海委员:随着政策调控力度加大,“量跌价挺”难以长久,在一些地区可能出现下跌。但要看到,楼市涉及土地、货币、预期等诸多方面,预测房价走势十分困难。
〔观点二〕 王刚代表:房价难以下跌,因为目前房地产商手中资金充沛,调控措施可能使交易量下跌,但房价会保持坚挺。“我认识一位开发商,去年有个项目计划销售16亿元,结果因为房价高涨卖了50亿元。即使下一步楼市交易清淡,高出预期的30多亿元利润也够支撑两年。”
〔点评〕 在应对危机的背景下,房价上涨幅度超过经济回暖进程,楼市出现“泡沫”,政府再次出手调控楼市,坚决遏制部分地区房价上涨过快势头。一些研究机构预测,如果调控政策持续收紧,2010年第三季度房价可能出现“拐点”。事实上,房价本身不是问题,无房可住才是问题。如果政府有效加强市场监管,切实提高保障类住房比重,使公民住房权落到实处;那么,房价作为资产价格之一,其波动只是投资者的游戏而已。
据新华社电
厉以宁
对于高收入人群来说,住房不是他们的困难。
全国政协委员厉以宁接受采访时说,房价过高的主要原因是供给不足,可以按照收入多少,分成低收入、中等收入和高收入三类人来解决。
对于低收入人群来说,要着力建设廉价出租房,让他们少花钱,有房住。对于中等收入人群来说,可以有两个解决方案,一是建设平租房,即价格适中的出租房;二是政府大力建设经济适用房。对于高收入人群来说,住房不是他们的困难,所以不多说。
新华社发
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房价上涨1.5%数据“被和谐”
国家统计局最新发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,2009年,中国70个大中城市房屋销售价格较上一年同比上涨1.5%。
如此“和谐”的统计结果还是露出不少马脚:首先,同样来自国家统计局的数据表明,2009年全国商品住宅销售面积增长43.9%,商品房销售额也增长75.5%,高达43995亿元。以此稍加计算,就知道2009年房价的涨幅远远高于1.5%。
其次,2008年全国房价同比上涨6.5%,即便2009年受金融危机等影响,房价也不可能大幅减速。而且,2009年中国GDP增速是8.7%,房地产事实上已成为中国经济的支柱产业,1.5%的房价涨幅如何支撑8.7%的GDP增速?
专家表示,1.5%的数据是“被和谐”的结果,手法如下:一是“郊县房屋城市化”,用不可比的“平均算法”大大拉低城市房价涨幅;二是用“新建住宅销售价格变化”,取代“居民住房实际价格涨幅”;三是把“非市场”的“特权房”和“特殊房”掺和到市场房价中;四是让开发商担当起决定房价数据的“主角”。