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一、项目情况简介
1、地块区域位置
地块位于天津市津南经济开发区。地块沿东西向呈长方形分布。面积近41亩,地上无附着物,地势较为平整。地块北临经济开发区管委会驻地,西侧为某公司办公楼及厂房、南侧为规划待建道路、东侧与大型开发小区—金地•格林世界隔路相望。作为工业开发区,地块四周以工业企业单位为主体。北侧距天津南外环主干道不到2公里,东侧距s105道也在约1.5公里以内,周边两个房地产项目大盘分别为西侧的天津佳丰置业开发的玫瑰庄园和东侧天津金地集团开发的金地•格林世界。
2、项目基本情况及地块技术指标
该项目地块占地总面积3.16公顷,建设用地2.71公顷。用地性质为工业用地。根据天津当地目前正在实施的操作思路:在工业用地上进行产业园公寓及写字楼建设,予以办理各阶段建设手续及最终房产证。以此为依据,我们通过与合作方的多次洽谈及项目实地考察论证,该项目现已于合作方:山东省旅航商务有限公司签订了框架合作协议。
山东省旅航商务集团有限公司简介
山东省旅航商务集团有限公司,系1998年经山东省工商局批准成立的一家以金融投资、房地产开发及政企涉外商务服务为主的综合性集团公司。
集团以房地产投资及开发为龙头,下属成员有山东旅航金融投资(控股)有限公司、九洲方圆投资置业有限公司、九洲方圆营销策划有限公司、山东同新建设工程咨询有限公司、山东省旅航商务集团有限公司、济南青少年好视力眼保健中心、青少年心理咨询、济南市行知教育培训学校(少儿英语培训、奥数培训等)、留学及签证、中国东方航空济南三箭银苑售票处、东航济南华能售票处、山东新时空旅行社、齐鲁风行文化传播有限公司、山东旅航公司洗涤中心、济南旅航商务有限公司等。
主要服务项目为:金融投资、房地产开发、建筑设计、营销策划、广告设计、商务外事服务、视力保健、教育培训、留学服务、签证咨询服务、电子商务、航空售票、国际国内旅游服务、文化传播和媒体广告发布、外经外贸、大型工业洗涤印染等,其经营宗旨为“优质、迅捷、至诚”。
经过多年的努力,旅航集团已经形成了多元化经营格局。集团公司所属企业及项目遍布天津、济南、青岛、淄博、日照、济宁、菏泽、滨州等地,在资本规模、经济效益、企业管理、文化建设等方面都取得了骄人成绩,实现了专业化、规模化经营和资源的优化配置。
目前,合作方已做出一个初步的规划设计方案,方案平面图及指标如下:
项目规划策划图:
项目指标:
项目占地面积
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3.16公顷
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道路用地
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0.45公顷
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建设用地
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2.71公顷(约41亩)
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总建筑面积
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99876㎡
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单元式研发中心
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39180㎡
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创业研发中心
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24178 ㎡
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产业园配套建筑面积
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3252 ㎡
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产业园展示中心
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7992㎡
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企业办公
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15670 ㎡
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招商中心
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1631㎡
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容积率
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3.4 m2
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建筑密度
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36.4% m2
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地下面积
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7973m2
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二、地块所在的津南区房地产市场情况简介
1、津南区的地理位置
津南区位于天津市东南部,海河下游南岸,是天津市的四个环城区之一,是联接市中心区和滨海新区的重要通道。东与塘沽区接壤,南与大港区毗邻,西与河西区、西青区相连,北与东丽区隔海河相望。西部的长青办事处坐落在河西区界内,东部的葛沽镇是滨海新区的重要组成部分。区政府所在地咸水沽镇是天津的卫星城镇之一,距天津市中心区12公里,距天津港30公里,距天津滨海国际机场20公里,距铁路天津站27公里,距京津塘高速公路12公里,到北京仅需用1小时车程。
2、市场定位
初级层次的城市综合体,区域生活服务型商业中心
——集商业、商务和居住功能于一体的综合型项目
定位描述
◆城市综合体,具有高度城市化功能的综合型项目
从使用的功能性上来说,集商业、商务和居住功能于一体的综合性项目,是城市发展水平的代表,也是一种资源集约和良好互动的项目开发形式,三种形式的产品之间吸引的人流往往是相互交叉的,同时又是互补的。
◆初级层次
城市综合体往往建设在城市最繁华的地段,通常建筑形式具有标志性,建筑风格具有创新性,建筑成本也非常的高昂。初级形态,是指在功能满足这样的集合,但建筑形态上相对简单、实用。这也是与双港城镇发展的水平相适应,也符合项目控制成本的原则。
◆区域生活服务型商业中心
在商业态的定位上主要以满足周边居民的属地消费为主,即日常服务、日用饮食、中低端服饰等。同时从建筑形态上进行集合,形成一个强大的区域属地消费中心。
◆投资与使用价值的集合
项目综合考虑投资者、经营者和消费者三个客户层面,既突出项目投资价值,控制投资的总额,扩大潜在客户群,同时也注重项目的使用价值,根据产品设计时充分考虑业态的定位,创造最大的使用价值。
3、产品功能定位
项目功能组合集商业、商务和居住为一体,主要突出商业功能。商业功能中分成两种形态,一种是中型的集中商业形态,如生活超市、家电卖场等,另一种则为生活配套型商业街,以日常服务、日用饮食、中低端服饰等为主要业态。
商业中心,配置在项目的西南侧。目前判断项目的主要人流动线和车行动线应该是从东往西,故将生活超市放在这里,有利于拉动人流覆盖整个项目。
生活配套服务商业街,外街分布在项目沿赤龙街一侧,提升项目的商业价值,同时利用良好的展示面实现高利润。内街为双内街,项目本身南北进深较短,不便于良好内部环境的营造,将其营造景观商业街,吸引人流进入,提升内街的商业价值,作用更为明显。
商住公寓,分布在地块的北侧,宜住宜商,低层为商业裙楼,可以比较好的规避周边低矮工厂给人视野上带来的障碍。最大化的发挥地块的价值,同时营造处在繁华,如则宁静的居住环境,提升居住类产品的附加价值。
投资型酒店式公寓,一部分引入商务酒店或经济型酒店,全程服务管理,回报投资客户固定的收益,另一部分,可以作为酒店式公寓,面对工业园区的中高层管理人员,提升产品的利润率。
通过上述功能产品的组合,将项目的优势发挥到最大。各功能部分相互促进,完善的商业配套促进居住类产品的销售,形成独有的项目附加价值;居住类产品的固定客户又为商业带来固定的人流,提升商业价值;商务功能的加入有利于项目迅速成为双港的区域的标志性项目,奠定商业中心地位,提升地块价值,以实现较高的利润率水平。
4、形象定位
项目的定位是“初级层次的城市综合体,区域生活服务型商业中心”,整个项目的概念形象以突出城市化功能、城市化形象、城市化建筑和城市化水平为核心,简言之就是本项目是双港区域最需要的城市丰富生活配套功能的代表,是双港的区域商业中心,城市地标项目。
2、该区域的房地产市场发展情况
该区域目前商品住宅供应的类型比较丰富,由早年单一的以多层砖混住宅为主,辅以小高层产品的形式逐渐向多种住宅类型并存发展,津南区从06年第三季度开始有高层产品问世,丰富和完善了区域的商品住宅类型。在需求方面,目前区域内框架小高层产品、花园洋房及别墅的销售情况良好,而高层产品的销售情况预计将逐渐凸现。
三、项目效益分析
根据项目单方成本分析,我们得出该项目的总投资约5.1亿元。
四、项目合作方式
我公司与合作方:山东旅航商务有限公司,共同出资在天津新设公司一处。新设公司用于开发本项目,该新设公司股权分配:我公司占新公司股权60%,合作方占40%。
项目工作分工:我公司主要负责施工质量、进度、成本控制等与项目建设有关工作。合作方负责规划方案的报批;施工、销售手续的办理;融资等与地方政府对接和营销策划工作。
五、工程进度情况
1、项目分期
根据项目的初步规划设计,将该项目分成二期进行建设
第一期:即地块北侧22层的4栋高层+南侧招商中心,建筑面积约7万平
第二期:即地块南侧4栋多层,建筑面积约3万平
2、工程进度
三期工程进度时间节点为:
一期:09年12月到11年8月
二期:11年8月到12年12月
总工期3年。