新政出台后，很多楼盘售楼处出现了看多买少的景象。

　　“新国十条”出台一个多月，效力显现得越发明显：天津楼市中新建商品住宅的成交量连周下挫，购房者的观望情绪一天比一天浓厚；开发商已经感受到阵阵寒意，为研究市场走势、制定对策而高管会议不断，但却仍在坚守高价。供需双方的博弈中，天津本地细则何时出台成为焦点。天津新浪乐居的一项调查显示，有63.9%的被调查者表示：“先观望，等天津细则出台后再决定”。业内专家预测，三、四季度将会成为楼市的“冰封期”。

　　一个月成交大幅萎缩

　　据中国指数研究院天津分院及天津中原的统计数据显示，新政出台当周(4月12日至18日)，天津楼市共成交商品住宅2682套，成交面积28.27万平方米，环比上涨34.63%；成交均价9630元/平方米，环比下降0.36%。

　　而在4月17日“新国十条”出台之后的4月19日至25日这一周，市场成交量开始出现变化。本周，全市共成交商品住宅2547套，成交面积26.68万平方米，环比下降5.62%；成交均价9141元/平方米，环比下降5.08%。

　　第二周(4月26日至5月3日)，尽管有“五一”小长假，可成交量依然大幅下滑三成：全市共成交商品住宅1681套，成交面积为17.71万平方米，环比下降33.62%；成交均价为9088元/平方米，环比下降0.57%。新政效果已经开始显现，部分开发商开盘前提前试水，采取提前登记的方式观察市场需求，购房者的观望情绪进一步加重。

　　第三周(5月4日至9日)，成交量将继续下跌三成多：全市共成交商品住宅1106套，成交面积11.61万平方米，环比下降34.44%；成交均价为8894元/平方米，环比下降2.14%。

　　第四周(5月10日至16日)，全市共成交商品住宅1646套，成交面积18.12万平方米，环比上涨56.05%；成交均价为7375元/平方米，环比下降17.09%。成交量大幅回升及成交均价大幅下降的主要原因，在于远郊区县推盘量大，成交量猛增，涨幅已超过200%。而环城四区和市内六区的成交量，却依然在持续下滑，环比分别下降32.93%、9.19%。这表明，整体成交量的萎缩趋势仍然存在。

　　开发商仍在坚守高价

　　市场中的观望情绪已经越来越浓厚。某知名开发商的董事长透露，新政出台后的第一周，甚至出现了旗下4个在售项目两天无一成交的情况。个别楼盘甚至还出现了少量的退订现象。

　　不过，成交量的大幅萎缩却并未传导到价格上，大多数本市的在售楼盘仍维持在原有高价位。记者以天津市市内六区、环城四区、滨海新区及远郊县的60个在售楼盘为样本，比较其年初与现在的销售价格，基本上所有楼盘均有所上涨。其中，市内六区在售楼盘每平方米均价上涨了1000元至3000元，新四区每平方米上涨了500元至1000元，滨海新区每平方米上涨了800元至1500元，远郊县也有小幅上涨。

　　与此相对应，各楼盘的优惠折扣方面却少之又少。大多数是全款优惠3%至5%，贷款优惠0.2%至2%，个别项目达到全款优惠7%、贷款优惠5%。这说明，目前天津楼价并没有实质性下降。

　　天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强认为，现在的市场环境和2008年时完全不同，去年市场销售前所未有的火爆，各大开发商手中都积累了大量资金，即使今年市场情况出现转变，仍有充足的粮草应对。因此，短期内不会出现房价的大幅下降。

　　招商地产董事总经理林少斌日前接受媒体采访时表示，现在市场上依然处于供不应求的状态，而且开发商资金压力都不大，市场很难出现深幅度调整。但他认为新政策还是会对市场造成冲击。

　　天津细则仍值得关注

　　近一个月，北京、深圳、海南、浙江、西安等地陆续出台新政细则。其中，北京出台的细则最为严厉：明确规定，同一家庭只能够在北京新购买一套商品房，不分本地和外地。青岛、深圳等地的实施细则中，均表示，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，广州细则近期将出台。

　　而天津的调控细则究竟如何？其受到越来越广泛的关注。天津新浪乐居的一项调查显示，有63.9%的被调查者表示：“先观望，等天津细则出台后再决定”。很多开发商也表示，下阶段的经营策略，将在天津的具体细则出台后才能确定。

　　多数业内专家认为，天津的调控细则力度不会太大，毕竟天津楼市目前处于一个发展期，泡沫现象并不严重，但天津房价应该会有不同程度的下滑。

　　天津市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长唐连蒙表示，目前，房地局正在严格按照住建部的规定对市场进行检查，严禁未取得预售许可的商品住房项目收取定金；责成未开盘项目限期公开销售；要求取得预售许可楼盘10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

　　记者又咨询了本市多家银行，得到的信息是：在有关部门制定具体的认定标准之前，二套房仍然只能看“贷”，就是以央行征信系统上是否为有过贷款买房记录，来判定现在的贷款申请是否为第二套房。有业内人士表示，即使将来按名下房产计算，在具体执行上也存在相当大的难度，因为央行征信系统尚未与各地房管部门、公安户籍管理部门联网。

　　下半年楼市将生剧变

　　不过，有证据表明，突如其来的“地产新政”，让购房者的焦虑正一点点转移到地产商身上。

　　对于本是传统销售旺季的5月，很多开发商都表示出谨慎的态度，在定价方面相对保守，并未按照之前的步伐上涨。开会研讨新政影响，已经成为近期各开发企业老总们的主要任务。更有一些远郊楼盘项目负责人对下阶段的销售情况非常担忧，正在思考详细对策。

　　世联地产董事长陈劲松略带调侃地形容说：“现在开发商面临的问题，第一不给你贷款，第二土地不开发要收回，第三交易量大幅萎缩。所以开发商现在都是‘焦郁碌’：焦虑、忧郁、忙碌。”

　　资金，将是开发商们面临的最大挑战。尽管去年大家都赚了个盆满钵满，但财务报表中的一个指标却已经给出了现金流吃紧的预警——据Wind资讯统计显示，按证监会行业划分，截至4月21日，24家已披露2010年一季报的A股上市房企中有20家“经营性现金流”(经营活动产生的现金流量净值)均为负值，占比达83.3%，而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。

　　在世联地产董事长陈劲松看来，地产商是一定会缺钱的，因为国内的资金已经被堵死了。事实上，在新政出台前后，碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家地产企业先后宣布发行海外债券，金额总计约20亿美元。

　　对于天津市场，多数专家认为，三、四季度将会是“冰封期”。合富辉煌天津公司研究发展中心市场总监任炯表示，随着新政的冲击，开发商也纷纷对未来市场预期调低，从目前新盘推盘率就可以看出，推盘率已有所松动。21世纪不动产市场部经理朱春峰认为，天津市场将在7月份迎来大考，如果能迈过这个槛，可能会有后续的一些反弹，反之则可能在长时间内一蹶不振。

　　声音

　　遏制房价需增供给著名经济学家厉以宁

　　资产价格变动通常出现在经济复苏之初，这时实体经济投资方向不明朗，大量资本进行资产炒作，导致了资产价格上涨。宽松的货币政策下，大量的资金流入房地产领域，导致房价的飙升。当前，限制资金流入房地产领域，抑制投机性的炒房需求，有效地遏制了房价上涨，但没有解决问题。

　　要增加房产供给，特别是针对中低收入群体的供给，才能真正解决房价问题。厉以宁说，政府应该针对高收入、中收入、低收入家庭制定不同的政策：低收入由政府提供廉租房，这是政府的责任。中等收入要建立平价房，房价稍高于廉租房，但低于市场价。高收入则交给市场。如果房地产不增加供给，只是限制投机性需求，钢材、水泥等上游产业就会出问题，影响中国经济增速。

　　四指标大超正常值SOHO中国董事长潘石屹

　　2009年5月份以来住房价格暴涨，市场上反映出的许多指标大大超过了正常值范围。

　　首先是地价与房价。从价格看，地价和房价没有关系了，甚至地价(楼面价)超过周边房价，出现了“面粉价格比面包还要贵”的怪现象。其次是租金回报率(或租售比)。一线城市的住房因价格太高，使租金回报率这个衡量房地产市场的最重要指标远远超出了正常的范围。第三是其它行业大量资金涌入房地产行业。资金过度集中到房地产，经济不能平衡发展。就如同身体患了癌症一样，某一些器官细胞疯狂地增长，拼命吸收身体其它部分的营养，使机体失衡。第四是二手房价格也随着一手房价格和地价飞涨。二手房上涨最快的恰恰是没有人入住过的空房子，出租出去有人住过的房子，因有一些旧损，价格比不过没有人住的空房子。

　　抑制投机很重要国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

　　本次楼市调控跟以前几次房地产调控相比，针对性和预见性方面有比较大的提高。目标很明确——促供给，抑投资、投机需求，监管市场秩序。

　　首先是供给量在加大，2010年国土资源部新增土地供应面积为18万公顷，这个数字是2009年的135%，是前几年平均增长速度的3.3倍。在这个新增的部分里，要求70%土地用在廉租房、限价房、租赁房、棚户区改造这些中小户型保障房上，针对性明显；在抑制投资、投机需求方面，无论是贷款利率还是二套房首付的提高，还是针对第三套住房的政策，都是历史上最严的，这样对抑制投机很有用处。严厉的调控政策带来的行业洗牌，对房地产业的健康发展有益。