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被喻为史上最严厉的楼市调控政策出台已有月余,其中的二套房首付比例大幅提升、三套房停贷、异地购房停贷等政策,令各地楼市成交量不断萎缩。在本市,各大银行已经开始执行新的房贷政策。不过,记者对中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、招商银行、光大银行、华夏银行、民生银行、渤海银行10家银行调查后发现,由于本市尚未出台具体细则,因此相对于北京、深圳、广州、重庆等已经出台细则的城市而言,本市的购房贷款政策仍较为“温和”,一些投资者为了购买多套房时占据有利条件,仍可打一些信贷政策的“擦边球”。
一二套房贷与新政趋同政策仍较“温和”
关于首套房贷款,各大银行的规定大致相同:按照相关规定,对购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款的首付比例不得低于3成;建筑面积在90平方米以下的家庭,贷款的首付依然维持在2成。
在首套房贷款利率上,除建设银行和民生银行最多优惠基准率的7折以外,其他银行均为8.5折。此外,一些银行的贷款利率同购房者的首付比例相挂钩。据工商银行的一位工作员工透露“购房者如首付2成,优惠8.5折;首付3成的,优惠8折;首付4成以上则优惠7.5折”,购房首付的比例越高,则优惠越多。
关于二套房贷,各大银行基本上执行“首付5成,利率上浮10%”的标准。关于二套房的认定,由于征信系统尚待完善,各大银行暂时仍以中国人民银行征信系统作为标准:如果市民购买首套房时是全款支付,再贷款买房也可算“首套”;如果市民在未成年时拥有了一套由家人贷款购买的住房,由于本人并未贷款,成年后再贷款买房,也可算“首套”。但如果市民在婚前曾贷款购买一套住房,婚后另一方要贷款买房,就要算作“二套”。对于已结清银行贷款的购房者,如再贷款,仍可享受首套自住房待遇,利率可酌情下浮。这就意味着如果购房者以前购买过房产,并已将贷款全部偿清,那么再次购房时仍可视作首套住房,首付比例和贷款利率可以获得一定的优惠。这一标准的确定,对于需要改善住房条件的购房人显然是有利的。
可见,相较于其他城市,天津市的购房贷款政策仍然“较温和。”
三套房贷多数银行已停仍有空子可钻
国务院“新国十条”规定:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款。但对于属于二线城市的天津,虽然多数银行已经停止了发放第三套住房贷款,但是对第三套住房贷款的限制仍较为宽松,部分投资者仍然有空可钻,有些人也希望搭乘新政细则出台前的末班车,尽早购房。
记者调查发现,目前,建设银行、交通银行、华夏银行、民生银行、渤海银行等多数银行已经停止发放第三套房的贷款;招商银行、光大银行等,三套房贷款首付比例为5成;工商银行、农业银行等,首付比例提高至5.5成至6成。
但是,当记者以购房者身份致电一些楼盘和银行时,得到的却是另外一种解释。
某售楼处的置业顾问透露:“贷款分不同的银行,有的银行利率高一些,有的银行利率要低一些,但是可以将三套视为二套,做到首付和贷款利率基本上不上浮。”
某银行的工作人员建议记者:“如果家中有年满18岁的孩子,也可以用他的名义来贷款买房,这样可以减少高首付和高利率的压力。”他表示,具体细则需进行面谈。
而有售楼员建议记者,如果夫妻双方一方没有贷过款,可以采取假离婚的方式,这样不仅可以从银行贷出款来,还可以节省一大笔利息支出。
异地购房贷款依据标准不同仍需明确细则
“新国十条”规定,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。记者调查发现,由于天津市的新政细则尚未出台,各大银行的步调并不统一。
目前,中国银行、招商银行、交通银行、光大银行等银行规定,对于外地购房者,必须持有一年以上当地的纳税证明或是社会保险缴纳证明,才能给予发放贷款。
而工商银行、华夏银行、渤海银行等,仍然采取以往的贷款细则,贷款人只需提供持有当地户口和身份证的第三方本地联系人、当地暂住证等,就可以获得贷款。
农业银行规定,非本地居民想办理住房贷款需要同时满足3个条件:能提供1年以上收入证明、银行流水账、有两位及以上直系亲属为天津市户口。
另外,记者了解到,除了对异地购房贷款不予以发放的银行外,其他银行的异地购房贷款的利率基本上与本市居民的贷款利率持平,或是稍有上浮。
整体而言,天津市的异地购房贷款标准依然较为宽松,仍然缺少具体细则规定。而且很多银行不同的工作人员,解释口径也各不相同,表明操作空间仍然较大。