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[提要]新政促房租上涨“有房不住想住没房”房产存房量过剩。房屋市场结构性过剩,将存量房“逼”入市场,存量房市场潜力大。
新政促房租上涨“有房不住想住没房”房产存房量过剩
将存量房“逼”入市场
业内人士认为,调控楼市亟待把大量投机者、囤房者“赶”出市场,把存量房“逼”入市场,或出售或出租,发挥其真正的居住功能。
专家建议,税收政策和信贷政策应“组合出击”,加快研究出台实施房地产税收政策,同时对多套房实行长期的信贷从紧政策,同时对首套房贷适当放松以避免“殃及无辜”。
业内人士还建议,进一步规范和整顿二手房市场环境,对经纪公司代理行为和履行职责问题制定明确标准,并加强监督与违规惩处力度;此外,还应完善住房出租的管理制度,完善住房租赁体系;还可以考虑对普通出租住宅予以一定程度免税,节省交易成本,增强出租意愿。
房屋市场结构性过剩
有观点认为,现在一些人拥有两套或两套以上的房子,但再过30年就不需要这么多房子了,因为现在的独生子女,其父母已经为他们买好房子,等他们长大了就不需要买房子,到时候,“房子就会是一个问题”。
除去“独生子女因素”,部分人群“房子过剩”的现象的确存在。比如,记者日前在青岛市区环海的东海路上看到,路旁遍布各类高层住宅和低密度别墅。但奇怪的是,不少住宅看起来虽然至少两三年以上的房龄,但均是门窗紧闭,阳台是毛坯模样,空调机位也是空着。晚上,小区内一片黑灯瞎火。显然,不少房屋长期无人居住。一问中介,却得知它们早已售出。
长年研究上海楼市的中国指数研究院副院长陈晟说,住宅空置的现象在上海或多或少都存在,尤其是在高档住宅领域更为突出。他说,他身边有两三套房子的人已很普遍,有些投机者甚至拥有几十套乃至上百套房源,房源全部交给中介打理,有些房屋自己看都没看到过。
存量房市场潜力大
“存量房”主要是二手房中的可售、可租房源,其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。中原地产研究中心提供的数据显示,2009年,上海一手住宅的成交面积是2658万平方米,二手住宅成交量是2583万平方米,后者为前者的97%。北京、广州、深圳2009年一手住宅成交量分别为1790万、944万、661万平方米,而二手住宅成交量分别为1853万、1154万和1375万平方米,三大城市二手房市场均已超过一手房。数据还显示,今年一季度,深圳二手住房成交面积为202.12万平方米,是同期新建住宅成交量的2.83倍之多。
调控政策对以“散货”方式交易的存量房市场往往能起到“立竿见影”的效果。比如,在一些打击投机、增加供应政策的作用下,上海“网上房地产”数据显示,5月28日上海二手住宅挂牌量为114495套,一周以后增加5000余套。至6月7日,增加到124959套。而同期一手住宅的供应却增减不定,5月的新房供应还少于4月。
专家认为,近年来我国的房地产市场调控多着力于直接供应,即通过增加土地供应、督促闲置地块开工、处置捂盘惜售等手段,加大新建房源的供给。但随着一些城市住宅用地资源的日益稀缺,一手房市场调控的空间已越来越小。此外,现实也多次证明,在投资投机性需求旺盛、房屋持有成本低廉的情况下,新增再多房源都可能被投资客买入囊中成为获利“锦上之花”,而难以成为自住者的“雪中之炭”。一些开发商和利益机构则会不断借故“喊渴”,一味呼吁增加土地供应,为炒房者不断提供“投资工具”。
新闻背景:
一边是大量有住房需求的人买不起房,一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置——住宅市场这种不正常现象,成为困扰楼市健康发展的症结之一。
眼下有观点认为,“30年后,会面临房子过多的问题”,此类“奇谈”却引起热烈反响。从另一个角度看,“房子是不是过多”指的是存量房问题。记者采访发现,部分城市存量房市场潜力巨大,一些城市二手房交易量近年来已接近或超过一手房;而与此同时,大量已售住宅遭遇空置。业内人士提出,楼市调控要强化“调存量”,通过提高持有成本、“精确”打击投机、优化租房环境以及由政府收购房源用作保障房储备等多种手段,激活存量房市场。