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真实个案:报低价省了一半税费
方小姐去年在营业税减免的优惠期内入市,以73万元买了岭南新世界一个两房单位。当时业主的房产证刚满两年,按规定可免征营业税,不过她为了省钱,以42万元的价格成功在房管局报低价成交。方小姐告诉记者,她在岭南新世界周边中介看盘,谈到价格时,无论大行还是小行,都一律建议房管局报低价,借此省钱。她周边的朋友买房,大家也有此共识——报低价,省钱。
陆先生是在营业税减免到期前买入骏景南苑一低层单位,也是报低价避税成功。陆先生说,中介向我介绍省钱招数时,说成交价130万元,到房管局报65万元就可以了。我当时将信将疑,后来在房管局递件,这个价格顺利通过。
按方小姐的个案,她属于首次置业,购买的住房面积在90平方米以下,业主名下只有唯一一套住房,在营业税减免期她只要1%契税一大税项(交易服务费另计),按73万元计算的话,她要交7300元契税,按照42万元报税,她只需交4200元契税,但拿到手的购房发票只有42万元。
按照陆先生的个案,由于他购买的面积超过90平方米,且业主名下不止一套住房,他要交1.5%契税、1%个税(业主方面要交的税费,按实收原则,由买方承担),按130万元成交价计算,他一共要交3.25万元税费;按65万元计算,他要交的税费可以减半。
不是所有业主都肯“配合”报低价
据记者从中介人士中了解,市面上约有10%的交易是各付各税,即业主承担营业税、个税等税费,买家承担契税。中介人士称,肯各付各税的业主一般是低价入市,可从转让中获得丰厚利润,他们又想快点出手,因此愿意承担部分税费。中介人士称,各付各税不一定意味着真实报价,只是税费承担方式的一种分摊而已。
在极少数坚持真实报价的业主中,香港业主占了大部分。中介人士分析道,香港法律完善,公民纳税和守法意识普遍比内地高,故此他们认为房管局报税的价格必须要与合同价相等,而且他们也担心购房者按照房管局报价来支付楼款会引致资金风险。
买楼者扶小姐曾遇过一个“均真”的香港业主。她前一阵子买了一个顺德碧桂园的单位,129平方米,成交价为70万元。中介经纪当时只是向她说了报低价的事情,香港业主不知情。结果在递件时,香港业主坚持不愿意报低价,双方不欢而散。由于扶小姐首期紧张,承担不了原价报税所产生的税费,于是中介公司签担保,承担报税及买家拖欠楼款的一切风险。香港业主拿到这份担保书后,才勉强同意按40多万元报税。
“击鼓传花”最终一棒将承担高昂税费
广州二手房网签今年内要上马,政府希望网签系统能够最终杜绝报低价的情况。据了解,北京实行网签已有两年以上,网签成交报价仍远低于成交价。北京网签后,中介公司与买卖双方依然会签三方约,三方约的价格才是最真实的成交价,网签价只相当于以往房管局报税价的“翻版”。
广州市中介公司高层表示,购房者报低价只会造成以后成交的障碍,他们都建议双方真实报价。一位高层人士直言道,广州话所谓“买得起鸡,还会省下买酱油的钱吗?”5年内转让房屋,5.5%营业税是按照差额征收。这次侥幸能够低价报税成功,以后转让的时候若政府严查成交价,必须要真实报价,那么最后导致的增值税费将非常可观。
报低价“击鼓传花”这个例子已在番禺丽江花园有过先例。中介人士称,2005年前,番禺区房屋转让报价较混乱,丽江花园有的单位业主手持的居然是几千元或1万多元的购房发票,2006年后征收营业税,按增值部分纳税,这些房屋转让则几乎要全额纳5.5%的营业税。