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新政调控2个多月来,天津市地产市场依旧在新政后的低气压中延续,某专业机构根据成交数据统计显示,刚性需求和改善型自住需求仍是市场的主要支撑力,占到目前成交的9成以上。由此一来,一些以休闲、旅游为卖点的“准二居”甚至“准多居”项目的生存现状就遭受到前所未有的考验。如果说刚性需求是支撑目前房地产行业发展的唯一动力,那么那些原本定位就是“休闲二居”的项目又该何去何从呢?
成交量下降促使价格松动
10%-15%降幅已成定局
“现在价格已经比以前低了一些,您现在购买挺合适的。”当记者电话咨询一些休闲地产项目时,销售员大多会有类似的表述,这不免让人联想到新政调控2个多月后,休闲地产项目的生存现状并不理想。据某专业调查机构即时数据显示,一些以旅游、休闲为卖点的远郊项目成交量跌幅高达60%之多,到访量也急剧下降,与之前排队购房的场面相比,真可谓是冰火两重天。成交量的骤减,让很多项目面临着较大的回款压力,价格调整成为吸引客户的手法之一,近日记者从万科东丽湖项目售楼处了解到一套103平方米的洋房目前售价为79万元,相比之前9500元/平方米的均价显然已是大幅优惠。而与万科东丽湖项目毗邻的恒大绿洲项目更是打出了“成本价开盘,开盘期间认购再享8.5折优惠”的诱人折扣。据记者了解,不仅是东丽湖区域,根据搜房网“楼盘动态”显示,宝坻的生态大盘锦绣香江水城二期住宅4月开盘均价9000-11000元/平方米,目前二期住宅和公寓,住宅最低60万/套,公寓最低40万/套,现在优惠政策为每平方米送1500元精装修,全款95折,按揭98折,基本回归理性售价。
此外,上述区域的二手市场也可以用“惨淡”来形容,记者从东丽湖区域的金伟达中介了解到,目前很多业主不愿意降低心理预期,导致表面上看房价并未下降,可事实上,这些标价较高的房源只能面临有价无市的尴尬,“如果真想成交,价格起码要比新政前降低10%-15%,个别楼层、区域不太理想的房源甚至要把价格下浮20%以上,否则很难有成交的可能。”金伟达中介的销售员告诉记者。
空间距离难成一居
整体入住不足30%
之所以定义成“二居”主要是空间距离太远,不能满足大多数人的居住者的居住需求,如果想要作为一居需要付出较大的交通成本及时间成本。在东丽湖恒大绿洲项目认购的现场记者随机采访的十几位购房者中绝大多数都表示“房子真不错,但是太远,不能长住。”可见,空间距离仍是绝大多数购房者难以克服的置业阻力。“如果客户购房不是作为一居,就涉及到二、三套房政策的问题,首付提高和贷款压力确实会让一部分购房者放弃购房打算。”恒大绿洲项目的销售人员坦言。据记者了解,我市将进一步落实“国十条”新政,严格差别化住房信贷政策。目前天津市绝大多数银行严格执行二、三套房贷政策,对第三套及三套以上购房者停办贷款业务,即便部分银行可办贷款业务,贷款利率执行的区间也将上浮10%-20%,同时银行方面表示:具体的执行标准还有待于审核借款人的贷款条件才可以确定。不符合刚性需求的休闲二居又因为贷款门槛损失了一部分需要贷款的客户,销售难度可想而知。
除了空间距离,配套的不完善也是一些购房者下不了购买决心的理由之一。记者从万科东丽湖物业了解到,目前整体入住不足30%,“即便是办了入住手续,也只是偶尔来住。”一位万科东丽湖的业主告诉记者,而同样以旅游休闲地产闻名的仁爱团泊湖项目,目前入住率仅在10%左右。长时间的空置,让整片区域难以按预计的发展速度发展,“不方便”、“适合长线投资”、“买了也是空置”……休闲二居业主们的经验之谈在某种程度上也给后续购房者打了一针镇定剂,让一些理性购房者暂缓了购房计划。
自然资源仍受关注
超高性价比将成卖点
“休闲二居与普通远郊住宅的最大区别就是自然资源的稀缺性,它的投资潜力远比普通住宅大得多,市场虽有波动,但优势毋庸置疑。”中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰对未来休闲地产的走势表示乐观。根据中国指数研究院的统计数字表明,购买休闲二居产品的购房者一次性付款比例达到30%以上,这部分人有着较强资金实力,同时更具有投资意识。根据记者了解,在当下各种形式的“抄底大军”中,关注休闲地产的购房者并不在少数。记者随机采访了一位恒大绿洲项目的购房者,他表示自己看重的就是整体区域的发展,再加上产品性价比较高,相信该楼盘价格一定会是“低开高走”的趋势。
“超高性价比的高品质楼盘和区域的联合开发或成旅游、休闲地产最大的卖点。”蒋云峰预测。据了解,中惠、光耀、松江、仁爱、德泰隆基、融科、金地等大开发商已经纷纷进驻团泊湖区域,将共同打造一个类似于北京温榆河、上海佘山的天津中央别墅区。整体区域规划的日益成熟和超高性价比楼盘将成为未来休闲地产的发展趋势,“团泊湖具有稀缺的自然资源、得天独厚的宜居环境;而且,团泊湖以文化、旅游、体育产业为核心的定位,使这个区域具备了成为优质新城市、高品质居住区的条件,众多开发商的合力打造将让整个团泊区域更快成熟。”金地集团天津公司总经理助理李飏表示。记者石爽