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天津二手房市场交易状况分析
商品房月成交
近日,仲量联行(天津)、第一太平戴维斯(天津)、中原地产(天津)投资顾问部、我爱我家、中国指数研究院数据信息中心等机构二季度及下半年市场分析报告陆续公布,报告显示,与去年住宅市场“从小阳春到盛夏三伏”行情不同,今年上半年天津在政策风雨调控下,出现了商品住宅及二手住宅成交量下降,价格僵持的胶着行情,而商业地产市场回暖气氛浓厚,成为市场亮点。同时土地市场也在价格松动下呈现成交活跃的态势。
机构预计,下半年市场将呈现住宅市场突破方向逐渐明朗,商铺交易稳中有升、写字楼需求持续增多的态势。
住宅市场成交锐减价格僵持
商品住房成交量跌价格微涨
承接2009年火爆行情,一季度住宅市场成交仍量价齐升,但是4月份国家严厉调控政策出台后,各地住宅成交明显下降,使上半年成交总量比去年同期大幅下降。中国指数研究院天津分院及中原地产(天津)等机构监测数据显示:2010年上半年,重点城市成交量普遍同比下调50%,价格仍波动上行。一线城市成交面积同比2009年下跌近50%。如北京上半年总成交面积572.2万平方米,同比下跌39.28%。上海总成交面积532.64万平方米,同比下跌49.75%。天津上半年总成交面积434.22万平方米,同比下跌22.26%。
相对于成交量的下降,重点城市价格仍同比上升。1-6月天津商品住宅均价比去年同期小幅上涨,但是二季度成交均价在9000元/平方米以下,比一季度9119元/平方米略有下降,呈现胶着行情。
第一太平戴维斯(天津)报告显示,二季度天津高端住宅销售市场仍呈现上涨趋势,6月,梅江板块项目报价为每平方米人民币16400元,升幅2.8%,奥运板块项目报价为每平方米人民币18500元,升幅1.6%,老城厢板块项目报价为每平方米人民币18500元,升幅1.2%,海河板块项目报价为每平方米人民币28000元,升幅2.7%。二季度海河区域酒店式公寓报价超过2万元。
供应方面,据搜房网新盘数据监控中心最新统计,下半年预计开盘的有101个,纯新楼盘52个,约占下半年开盘的50%。下半年预计开盘数量相比上半年减少了21个,但纯新盘个数增加了22个。
销售方面,据中房信息及中国测评中心发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,上半年,房地产销售20强企业实现销售面积合计2779万平方米,同比增长5.1%。大多数企业均未能完成今年销售目标的五成。
4月份房地产调控新政出台后,一线城市成交量受到严重影响,而前期价格上涨较平缓的二三线城市成交情况则相对平稳,二三线城市的销售业绩也成为企业成长性的决定因素,部分企业亦采取降价销售策略,取得了相对理想的销售成绩。分析人士认为,下半年开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现,房企可能会视市场情况降低销售目标或者加大推盘力度,甚至采用降价方式以扩大销售额。
需求方面,中国指数研究院二季度购房者消费调查显示,与一季度相比,二季度购房者对国家调控政策信心增强,占比36.1%;而一季度为23.7%。认为房价会小幅下降的购房者占比居首,为39.2%;而在一季度为19.80%。另外,认为房价会大幅下降的购房者二季度占比19.8%;而一季度仅为8.5%。二季度有意加紧购房的受访者比例仅为8.3%,而在一季度为17.5%;有意延迟购房者的比例相比一季度有所增加,超过了20%。由于对国家出台的平抑房价的调控政策具有较大信心,并且认为其执行力度也将较强,因此购房者对未来房价走势抱有下行预期,多会推迟购房。潜在购房者中,仍以首次购房的刚性需求占绝对比重。六成的购房者为首次购房,28.8%的购房者为二次购房。
30.2%的购房者认为价格是影响置业的主要因素;其次,21.8%认为地段是最重要的因素;14.2%认为环境最重要。
二手房价格上涨租赁市场渐火
调控新政对二手房交易影响明显比商品住宅显著,据我爱我家市场研究中心的统计,2010年上半年天津市二手私产住宅的交易总量为33763套,同比去年下降17.7%,与去年下半年的交易总量相比降幅则更为明显,环比下降47.1%。交易量锐减的重要原因在于与买卖双方对政策对房价的预期产生了较大分歧。目前成交房屋交易价格仍在较高位置,上半年全市成交均价为6646元/平方米,环比上涨11.2%,中心城区的二手房销售均价为8562元/平方米,比去年同期的7023元/平方米,上涨了21.9%,与2009年下半年相比,环比上涨了1.0%。
从各区域成交比重来看,上半年,中心城区比重涨幅较大,占全市总体成交的49.8%,比去年同期增加了4.1%,其次是环城四区,上涨2.3%,可见成熟地段仍是交易重点。
3月份起,市场新增房屋挂牌量及客户委托量大幅上涨,造成供需两旺现象集中体现,业主普遍选择提高挂牌价,部分热点地区更是出现屡次涨价的现象,卖方市场地位的迅速巩固也使得成交均价快速上升;而随着4月以遏制房价过快上涨为目的的宏观调控开始以来,市场的观望也使得价格停止了快速上扬的脚步,但是由于二手房业主心理价位依然坚挺,除了在3月份旺市环境下叫价过高的二手房业主主动调低挂牌价格以外,大多数二手房的成交均价并未大幅回落,一直保持着平稳趋势运行。
在户型方面,上半年,90平方米以下的中小户型房源成交占比最大,且逐渐上升,达到总体的76.5%,同比去年上半年上涨4.3%,环比2009年下半年上涨5.4%,90-120平方米的户型成交比重有所下滑,可见成交主力仍以首次置业刚性需求为主,改善型需求受到抑制。
据我爱我家市场人士介绍,由于政策调整目前还未使交易双方达成共识,二手房业主惜售和购房者持币观望心理浓重,使很多业主选择将房产转售为租,同时一些潜在购房者也转购为租,从而促进了租赁市场成交活跃。
进入下半年,市场成交的持续低迷以及新建商品房价格的下探将使得二手房挂牌价格持续下降,至第三季度末成交价格有望走低。机构预计,在目前调控政策下,第三季度天津市二手房市场成交量仍将低迷,但是年末春节之前市场有望出现集中成交,月交易总量有望回复至5500套左右,全年成交总量预计将由去年的10万套回落至6万套左右。
预计第三季度末,在无新政策出台的前提下,目前市场中的观望与博弈或将被打破,新建商品房价格对于二手房价格的标杆作用将更加凸显,新房价格的下调将直接影响周边二手房业主对于价格的心理预期,并且对挂牌价格进行下调,成交价格也有望随之出现下探。
另外,市场低迷,也使中介企业再次面临洗牌,而在新一轮行业整合、竞争与挑战中,大型品牌中介企业也将更多的聚焦于服务能力的竞争。
商业地产需求复苏市场回暖
写字楼新租户增多租金首次上涨
国际金融风暴导致的写字楼需求与租金下降趋势已逐步缓解,今年上半年天津甲、乙级写字楼市场需求和租金均出现上涨。
仲量联行(天津)日前公布的报告指出,今年上半年写字楼总存量约122万平方米,比去年同期增长8.9%,空置率18.5,比去年同期下降0.1%。受活跃的租赁需求带动,上半年天津写字楼的毛租金达人民币3.5元每平方米每天,与上一季度相比增长3.6%。
写字楼需求二季度开始出现较明显的回升。其中70%以上为第三产业——金融、物流船运、贸易类及专业服务类租户。同时,尽管大部分成交仍然由国内租户完成,但是值得注意的是跨国公司需求的复苏。如今年第一家外资银行——渣打银行在环球置地租赁设立了一家新的支行,表明外资银行业务的恢复。
“与过去几个季度租户利用租金较低的时机搬迁至品质更好的写字楼项目不同的是,2010年第二季度大多数成交来自于新成立的企业,这表明企业在天津市场扩张的浓厚兴趣”,仲量联行天津商业地产部副董事吕蔚然介绍说。上半年写字楼主要成交还有川崎振华物流租赁津汇广场一座171平方米、地产企业中惠熙元租用天津城市大厦1058平方米,国开证券租用丽晶国际大厦1829平方米,亚洲联合财务租用泰达大厦750平方米,同时显示出地产、金融等企业和机构需求的复苏。
第一太平戴维斯物业顾问(天津)季报显示整体空置率第二季度环比下降0.9%至16.7%,与去年同期相比上升1.2%。受活跃的租赁需求带动,天津写字楼的毛租金达人民币3.5元每平方米每天,与上一季度相比增长3.6%。
小白楼区域高端写字楼空置率在第二季度环比下降0.1%至9.3%;友谊路甲级写字楼空置率下降至35.5%,较上季度下降了4.5%。天津甲级写字楼平均租金第二季度环比上涨0.1%至每平方米每月人民币136.9元。小白楼区域租金上升0.6%,为每平方米每月人民币128.4元;友谊路区域租金下降0.6%,为每平方米每月人民币124.7元。
机构预计,由于下半年供应增量仍较少,在天津经济持续快速发展,外部经济逐步稳定的形势下,下半年天津写字楼需求量仍会持续增大,市场前景较为乐观。
商铺空置率下降国外零售品牌进驻积极
机构报告显示,住宅市场调控使商铺市场相对活跃,一方面零售商铺成交量和成交均价增大,一方面由于2010年第二季度没有新增供应,商铺市场空置率进一步降低至6.4%。
据仲量联行(天津)天津董事总经理何迈克介绍,在零售商铺需求方面,国外零售品牌进驻积极。继ZARA和Mango在2008年及Uniqlo在2009年分别在天津开业之后,几家欧洲的快速时尚零售商将在今年集中在南京路沿线的项目中相继亮相。面积为2100平方米的第一家H&M门店正在乐宾百货首层装修。此外,源于意大利的Asobio也将于九月在国际商场开业。其他一些国际零售商也在积极地从一线城市向天津扩张。例如,日本的家居零售商无印良品在米莱欧租赁了600平方米用于开设其在天津的首家店铺。
与此同时,定位于大众市场的数个亚洲化妆品品牌在包括南京路、滨江道和南市东马路的主要分市场的数个项目内扩张。源自韩国的TheFace Shop和Skin Food和日本的DHC是最活跃的扩张代表。来自香港的化妆品零售商——莎莎也已经在小白楼区域筹备其在天津的第一家店铺。
在供应方面,今年新增商铺主要为一些社区底商等,更富于创造性设计和布局的大型购物中心将集中在2011至2013年开业。诸如万达城、大悦城和仁恒海河广场等项目已经宣布将引进众多首次进入天津的品牌。这些品牌的概念与文化将改变天津消费者的习惯。
物流用房需求复苏租金2008年底以来首次上涨
目前物流用房是天津工业地产市场的成交主力。由于金融风暴导致进出口业务减少,物流用房租金一路下降,但是本季度已开始出现2008年底以来首次增长。“这显示出企业租户和第三方物流公司伴随稳定的国内经济增长在进一步扩张”。何迈克分析说,2010年的新仓储项目均计划在2010年第四季度完工,因此二季度没有新项目进入市场。2010年第二季度保税仓库与非保税仓库的空置率均大幅降低,与2009年底相比分别下降7%和18%。自2007年底首个项目投入使用以来,占天津保税仓储物业总存量三分之一的东疆港入驻率逐步上升。天津松昌国际货运有限责任公司、天津港太平洋国际集装箱码头有限公司以及其他多个内资物流船运公司都在东疆港租赁了仓储空间。尽管如此,这一区域的平均空置率仍高于60%。
2010年第二季度最大的成交是大众汽车集团在位于塘沽海洋高新技术开发区的宝湾(天津)物流中心租赁的50000平方米。得益于需求的增长,租金在本季度出现自2008年下半年受经济下滑影响以来的首次增长。整体市场平均租金为人民币0.8元每平方米,与2010年第一季度相比微幅上涨1%。在稳定的国内市场带动下,物流与船运类公司的业务在2010年出现明显好转。此外,未来欧洲与美国经济的进一步恢复也将对物流行业起到至关重要的推动作用。
投资大宗物业整体投资换手交易增多
天津经济发展前景使物业投资向稳步、多样化发展。除了很多地产企业踊跃在天津拿地,增加持有型物业,继去年海航集团收购天津中心股权,今年以来,拥有雄厚资金和强劲国内市场支撑的内资金融机构继续对物业的收购显出兴趣。
仲量联行(天津)报告显示,二季度有多宗大型投资交易完成。友谊路上新完工的鑫银大厦将其裙楼与低区写字楼部分出售给交通银行,而该项目剩余的部分则将对外出租或出售。位于南京路沿线的天津国际大厦的开发商——泰昇集团六月将其全资持有的该物业以8.7亿港币出售给Arraya Worldwide公司。该项目总建筑面积52700平方米,由写字楼与服务式公寓构成。该项目在1991年完工,作为天津的第一座甲级写字楼而广为人知。
机构预计,随着越来越多品质更好管理更优的写字楼项目的出现,未来在天津会看到更多的多层甚至是整栋交易。
土地市场理性回归价跌量增
据中国指数研究院发来的报告显示,新政对上半年的土地市场交易造成明显影响,土地交易环比普遍下跌,仅北京、天津、上海和大连出让金总额超过上年全年出让金总额的50%,其它城市占比均较小,最高的也只达到36%,最低的只有20%。
住宅用地价格上涨过快的势头得到遏制,楼面地价维持在1600-2000元/平方米。全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米,环比2009年下半年下降9%。
但在土地推出方面,总体上高于2009年同期水平。除深圳外,一线城市住宅用地供应量同比大幅增加。其中,上海上半年共推出住宅用地856万平方米,较去年同期增加494%,增幅位列10个重点城市首位;广州、杭州和北京也分别有100%、13%和5%的涨幅。二线城市供应量较大,特别是天津,上半年累计供应量达到2187万平方米,同比涨幅高达221%,仅次于上海。预计下半年国家将进一步加大住宅用地供应力度,未来政策重点放在打击开发企业囤地之上。另外,土地出让方式有望出现更多方式。
随着土地价格节节回落,有一些开发商重新现身土地拍卖现场,不过市场总体显得较为平静。
中国指数研究院数据显示,上半年,拿地总价排行的前20名房企花费在土地市场的金额为1886.22亿元,面积达到4802.93万平方米。
万科、保利、绿地、中国铁建地产、中海地产5家房企上半年的拿地支出超过100亿元。其中,万科上半年新增土地储备的总规划面积达到1040.28万平方米,总价251.44亿元。保利地产新增土地储备总规划面积616万平方米,拿地总价197.18亿元。
与2009年上半年的低谷相比,今年1-6月房企在土地市场上斩获颇丰。上半年万科新增土地面积同比增长了156.73%,拿地投入金额同比增长了236.55%。保利地产和绿地集团上半年新增土地面积分别同比增长142.62%和306.65%,土地投入分别增长306.56%和362.59%。
尤其是在6月底,央企背景的开发商又开始活跃在拿地现场。在6月29日举行的新政后广州首宗住宅用地出让现场,中国铁建地产以12.95亿元的总价将荔湾区高尔夫球场两块居住用地双双收入囊中。次日的天津土地拍卖会上,中铁建再次以40.32亿元的总价拿下天津河北区金钟河大街北侧1号、3号、5号地块。首开股份也于6月30日在贵阳获得土地项目,地价款达到15.74亿元。
与此形成鲜明对比的是,北京、上海等地的商业地块遭遇低价成交和频频流拍。5月23日,上海嘉定区连拍四宗商用地块,其中两幅底价成交。5月24日,北京四幅商业地块更是集体流拍。一面是房企“抄底”,一面是土地“流拍”,如今的土地市场上,逢地必争的现象已经不在。