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签了《购房预约申请书》,交了9.5万多元预约金,桂林市民邹先生不仅没有买到房子,还被开发商告上法院。法院第一次判开发商胜诉,第二次判买房者胜诉,第三次又判开发商胜诉。这样的购房经历,让邹先生饱受煎熬,这场马拉松式的诉讼还没到终点。
-案情
赠送“阁楼和露台”的约定成泡影,购房者拒签正式合同
2006年12月,邹先生看中了桂林某房产公司在灵川县八里街开发的“漓江明珠”商住楼的一套房子。这年12月7日,他与开发商签订了一份《购房预约申请书》,约定购买“漓江明珠”5号楼3单元601室,先交付95578元作为预约金,双方签订正式的商品房购买合同后,这些预约金转为首付款。预约申请书同时注明:赠送阁楼和露台,2007年12月30日交房,逾期按银行按揭购房贷款利率计息赔付损失。
签了预约书后,邹先生就交清了95578元预约金,等着正式签订购房合同的那一天。谁知,这桩在他看来是铁板钉钉的买卖却出了意外,他不仅没有买到房子,还身陷“官司漩涡”。
2006年12月30日,“漓江明珠”取得了预售许可证。邹先生接到开发商的通知说,可以去签订正式买房合同了。但拿到正式合同后,他发现上面并没有预约书上注明的“赠送阁楼和露台”的内容,他要求将此内容写进合同,却遭到开发商的拒绝。对方说,楼宇露台使用权归本楼宇全部买受人共有,房管部门不允许归个人使用。
邹先生认为开发商不讲信用,违反了双方签订的《购房预约申请书》,于是拒签正式合同,并向工商部门投诉。工商部门对此进行了调解,但开发商坚持己见,双方不欢而散。此后,双方一直没有签订正式的购房合同。
三次判决结果不一
法院第一次判开发商赢,第二次判购房者赢,第三次又判开发商赢。
让邹先生感到意外的是,2007年12月12日,他接到了法院的传票,开发商一纸诉状将他告上了灵川县人民法院,要求解除双方于2006年12月7日签订的预约合同。但邹先生始终认为,房子没买成,责任在开发商,是他们违约在先。因此,官司审理过程中,他坚持要求开发商按双方签订的《购房预约申请书》履行义务,不同意解除合同。2008年6月12日,灵川县法院对此作出一审判决,解除开发商与邹先生所签的《购房预约申请书》;由开发商退还购房预约金95578元;案件受理费4600元,双方各负担一半。
由于各方面的原因,邹先生错过了上诉期,法院一审判决产生了法律效力。开发商趁机将他预订的那套房子卖给了一名姓黄的市民。但邹先生并不服判决,于2008年8月向灵川县检察院提出申诉。灵川县检察院审查后认为符合抗诉条件,遂向桂林市检察院提请抗诉。这年12月12日,桂林市人民检察院向桂林市中级人民法院抗诉。桂林市中级法院指令灵川县法院再审。
2009年6月,灵川县法院启动审判监督程序审理此案。让邹先生欣慰的是,这一次他赢得了官司。法院再审后决定撤销原来的判决,驳回开发商要求撤销预约合同的诉讼请求,案件受理费4600元由开发商负担。
但开发商不服,向桂林市中级法院提起上诉。2009年8月11日,桂林中院审理后作出判决,解除双方签订的《购房预约申请书》,诉讼费9200元由邹先生承担。法院的理由是,该预约申请书无论从形式上还是内容上均不具备《商品房管理办法》第十六条所要求的订立书面商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此,开发商在通知邹先生多次协商签订商品房合同未果的情况下,请求法院依法解除双方签订的《购房预约申请书》符合法律的规定。
拿到这个判决结果,邹先生感到更加不解。这个判决不仅让他完全输掉了官司,连开发商应该退回他已交的9.5万多元预约金都没有明确,而是要他另行起诉。
-释案
未签正式合同责任在谁
第一次判决认定双方均有过错,第二次判决认定开发商违约,第三次判决认定双方未违约。
一次普通的买房行为,让邹先生身陷“官司漩涡”,而法院的三次判决,更是让他越来越糊涂。
虽然法院的三次判决都认定,邹先生与开发商签订的《购房预约申请书》系双方真实意思的表示,具备商品房认购书的性质,是为签订正式商品房买卖合同的预约,是独立的、有效的合同。但对到底是谁的过错导致双方没有签订正式的购房合同,到底是谁违约,三次判决却作出三个不同的认定。也就是说,判了三次,到底谁对谁错,都没有一个明确的说法。
灵川县法院第一次审理认为,开发商与邹先生所签订的预约申请书因有关条款协商不一致,在开发商多次通知的情况下,邹未能签订商品房买卖合同,符合合同的解除条件,双方对此均有过错,开发商应退还邹先生的预约金9.5万多元。检察院抗诉后,灵川县法院再审后认定,开发商未按预约约定履行赠送露台和阁楼的义务,导致正式商品合同无法签订,应承担违约责任。也就是说,没有签订购房合同,是开发商的违约行为造成的。然而,开发商上诉后,桂林中院对此案作出的第三次判决却认定,预约申请书明确在开发商取得“商品房预售许可证”后3日内与邹先生签订正式的商品房买卖合同,但由于双方对预约申请书约定的内容意思表示未能达成一致,导致双方未能最终签订商品房买卖合同,双方均不存在违约行为。
灵川县检察院审理后认为,邹先生和开发商签订的《购房预约申请书》中约定,开发商须赠送露台和阁楼给邹先生,但开发商不履行赠送约定,导致双方协商达不成一致意见,最终未能签订正式的商品房买卖合同,开发商违约在先,应由开发商承担过错责任。依据《合同法》的相关规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,或依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,将预约金按法律关于定金的规定处理。也就是说,如果邹先生要求开发商继续履行预约申请书,那么开发商就应该按原约定将房子卖给他;如果同意解除预约申请书,开发商应双倍退还邹先生所交的9.5万多元预约金。
目前,灵川县检察院已向桂林市检察院提请抗诉。此案将启动第四次审判程序。