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各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
现将《天津市贯彻〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉的实施方案》印发给你们，望遵照执行。
天津市贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案
为加快城镇住房制度改革的步伐，逐步建立适应社会主义市场经济的新的住房制度，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发［1994］43号)精神，在总结我市房改经验的基础上，结合我市实际，制定本方案。
一、城镇住房制度改革的根本目的和近期任务
深化城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。近期的任务是：全面推行住房公积金制；积极推进住房租金改革；稳步出售公有住房；加快住房建设和危陋房屋改造；发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民的住房达到小康水平。
二、深化住房制度改革的主要内容和基本政策
(一)全面推行住房公积金制。
1.凡本市城镇范围内的行政、事业、企业(含外商投资企业)及其在职职工(包括固定职工、劳动合同制职工、外商投资企业中方职工)，都要按照本方案的规定，建立住房公积金制。住房公积金是职工个人住房基金，视同职工工资，为职工个人所有。
2.自1995年1月1日起，行政、事业、企业单位及其在职职工住房公积金缴存率，均由1991年12月职工月标准工资的5%调整为1993年12月职工月工资总额的3%，之后，自1996年起，每年7月1日增长一个百分点，到2000年，职工住房公积金缴存率力争达到职工月工资总额的10%。
自1994年10月1日起，外商投资企业及其中方在职职工，均按中方职工1993年月平均工资的10%缴存公积金，之后，每两年增长一个百分点。
有条件的单位，经主管区、县、局同意，市房改领导小组批准，可以提高住房公积金缴存率。
3.适当提高住房公积金存贷利率，简化公积金存贷手续。职工月公积金缴存额以元为单位，元以下四舍五入。
4.加强对住房公积金的管理和监督，确保公积金专款专用。
5.住房公积金本息免征个人所得税。
(二)积极推进住房租金改革。
1.从1995年4月1日起，全市公有住房(含直管公产、单位自管产)租金调整为每平方米使用面积平均月租金0.78元(砖混二等单元楼房、一级地段)。其他地段住房的实际租金，按《〈天津市城镇住房制度改革方案〉实施细则(试行)》之三《天津市公有住房租金计算办法》评定。
2.从1995年4月1日起，职工住房补贴统一按1993年12月职工月工资总额的1.6%计发，一次核定，按月发放。住房补贴以角为单位，角以下四舍五入。
提租后，离退休职工、社会救济对象和优抚对象的住房补贴标准做相应调整。
3.住私产(包括自住私产和租赁私产)住房的职工和房改以来购买了住房的职工，按住公有住房职工的住房补贴计发办法计发住房补贴。
4.从1996年起，公有住房租金每年1月1日调整一次。1996年公有住房每平方米使用面积平均月租金由0.78元提到1.00元；1997年公有住房每平方米使用面积平均月租金由1.00元提到1.40元；1998年公有住房每平方米使用面积平均月租金由1.40元提到2.10元。到2000年，租金支出占双职工家庭平均工资的12%，有条件的单位租金支出可达到双职工家庭平均工资15%。
本方案一次出台、分步实施，届时由房管部门按本方案自动调整公房租金。
5.有条件的区、县和企、事业单位，经市房改领导小组批准，可高于以上水平制定租金标准和提租规划。 6.从1996年1月1日起，提高公房租金后，对在职职工不再增加住房补贴；对离退休职工、社会优抚救济对象仍按一定比例适当增加补助。
7.私有出租住房的提租办法，由市房地产管理局制定。
8.新购、建的公有住房、腾空的旧公有住房实行租赁制的，承租人须按《关于简化住房租赁债券认购额计算的通知》(津房改办［1993］88号)认购住房租赁债券。
9.经市房改领导小组批准实施深化房改试点方案的区、县和单位，提租幅度和住房补贴标准按市房改领导小组批准的方案执行。根据《国务院住房制度改革领导小组关于解决房改中发放住房补贴辐射问题的通知》(［89］房改字第003号)精神，凡住试点单位住房的职工，其所在单位均应按试点单位规定的住房补贴标准，发给职工住房补贴。住房补贴从单位住房基金中列支。
10.加强租金管理，提高公房维修管理水平。增收的租金主要用于公有住房的维修和养护。房屋经营管理部门要提高公房维修及时率、完好率。
(三)稳步出售公有住房。
1.行政、事业、企业(含外商投资企业)单位新购建的住房、腾空的旧房和还迁安置住房，都要按单位分房条件，实行先售后租。有条件的单位，可实行只售不租。要积极出售公有现住房。
2.向职工出售公有住房实行三种价格，即市场价、成本价和标准价。1995年，向年收入25000元(含25000元)以上的职工家庭出售公有住房实行市场价；向年收入25000元以下的职工家庭出售公有住房实行成本价或标准价。
成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项费用。1995年，市内六区和东丽、北辰区新建楼房(砖混二等单元楼房、一级地段)的成本价每平方米建筑面积1000元。塘沽、汉沽、大港、津南、西青区和五个县新建楼房(砖混二等单元楼房)的成本价，由区、县房改办按本区、县上一年实际数据测算，报市房改领导小组审批。现住房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折扣年限为50年)计算，使用年限已经超过30年的，按30年计算；经过大修或设备更新的现住房成本价，按有关规定评估确定。
标准价按抵交价和负担价之和测定。1995年，市内六区和东丽、北辰区新建楼房(砖混二等单元楼房、一级地段)的标准价每平方米建筑面积656元。其中，负担价402元，抵交价254元。塘沽、汉沽、大港、津南、西青区和五个县新建楼房(砖混二等单元楼房)的标准价，由区、县房改办按本区、县上一年的职均工资为参数，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定进行测定，报市房改领导小组审批。现住房的负担价按当年新建楼房的负担价成新折扣(折扣年限为50年)计算，使用年限超过30年的，按30年计算；经过大修或设备更新的现住房标准价，按有关规定评估确定。
每处住房的成本价或标准价的负担价，要根据《〈天津市城镇住房制度改革方案〉实施细则(试行)》规定的调剂因素测定。一级地段调剂系数为0，每降低一级地段，减少5%。标准价达到或接近成本价的，按成本价出售。标准价要逐步过渡到成本价。负担价要逐步提高，到2000年，新建楼房(砖混二等单元楼房)的负担价，力争达到双职工家庭年平均工资的3.5倍。
3.从1996年起，公有住房出售价格每年1月1日调整一次，具体价格由市物价局会同市房改办、市房管局、市国有资产管理局研究报市政府批准后公布执行。
4.出售公有住房的单位，要按《关于印发〈关于出售公有住房的具体规定〉的通知》(津房改办［1992］53号)要求，办理《出售住房许可证》。
5.职工以市场价购买的公有住房，产权归个人所有，办完购房手续，交清购房款后，可依法进入市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的公有住房，享有占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承；拥有部分产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。以标准价购买的公有住房，一般住用5年后可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，职工个人和原产权单位按各自的产权比例进行分配。
6.职工购买公有住房给予工龄折扣。同户籍双职工家庭的工龄按双职工1992年1月1日前的合计工龄计算。单职工家庭的工龄按单职工1992年1月1日前工龄的1.5倍计算。外商投资企业中方职工的工龄，按1992年1月1日前的工龄计算。1995年，年工龄折扣额按每平方米建筑面积4元计算。
7.职工购买现住公房给予价格折扣。1995年，现住公房的折扣率为负担价的5%。折扣率逐年减少，到2000年全部取消。
8.危陋房屋改造后的还迁安置住房按《批转市房改办、市综合开发办〈天津市出售危改还迁安置住房暂行办法〉》(津政发［1994］46号)的有关规定出售。
9.职工购买公有住房可以一次付清房款，也可以分期付款，售房单位可对一次付清房款的职工给予一次付清房款折扣，折扣率为应交房款的17%；实行分期付款的，首期付款不得低于应交房款的30%，每多付10%减收房款2%。分期付款的期限，新房不得超过10年，现住房不得超过5年。分期付款部分，计收利息，利率按政策性贷款利率确定。
10.房改以来按标准价购买了部分产权住房的职工，按本方案规定的成本价补交差额后，可给予全部产权。 11.参加住房公积金制的职工，可按《天津市职工个人购建住房贷款暂行办法》的规定，向建设银行市分行房地产信贷部申请职工个人住房抵押贷款。
12.一户职工家庭原则上只能按成本价或标准价购买一次公有住房。但未达到购房标准的职工家庭，允许按房改政策第二次购房。购房价格按二次购房时市政府公布的成本价或标准价执行。超过购房标准部分执行市场价。购房标准暂按同户籍职工每人不超过30平方米(建筑面积)掌握。
13.公有住房售后维修养护按《批转市房管局拟定的〈天津市公有住房售后维修管理暂行规定〉》(津政发［1994］74号)执行。住户自用部分的维修养护由购房人自理。住房的共用部位和共用设施维修费用由共同使用的房屋所有人共同负担。原产权单位要从售房款中提取10%的资金，购房职工要预交购房款1%的资金，作为住房共用部位和共用设施维修基金，专款专用，由原售房单位负责组织对住房共用部位和共用设施的维修养护。资金不足时，再由共同使用的房屋所有人，按各自住房建筑面积分摊。
14.直管公有住房出售收入，扣除10%的共用部位和共用设施维修费以及按一定比例留给原住房产权单位用于住房建设和住房制度改革外，余额纳入同级财政，全额存入城市住房基金帐户，专项用于区、县住房建设、危房改造和住房制度改革。资金的使用，须经区、县房改领导小组审批，并报市房改领导小组备案。
单位自管国有住房的出售收入，扣除10%的共用部位和共用设施维修费以及按一定比例上缴财政外，余额全部归原住房产权单位所有，存入单位住房基金帐户，专款用于本单位购、建职工住房和住房制度改革。对职工平均住房水平低于全市平均水平的企业单位，经单位申请，同级财政部门同意，国有住房的出售收入可以降低上缴财政的比例或免交财政。
15.按成本价出售的公有住房，经产权单位主管区、局批准后，要进行固定资产注销；按标准价出售公有住房的售房单位，要按共有产权建帐，单位占有产权比例仍可提取固定资产折旧费。
16.发展多种形式的物业管理，搞好公有住房售后管理和维修服务。
(四)加快解困房、合作建房建设。
1.房改归集的资金主要用于职工个人购建住房贷款、建设解困房、合作建房和安居房。解困房、合作建房和安居房要按国家、单位、个人三者合理负担，政府扶持、单位资助、个人购买的原则进行。1997年前解决人均居住面积3平方米以下和部分4平方米以下住房特困户的住房问题；2000年前解决人均居住面积4平方米以下及部分5平方米以下住房特困户的住房问题。
2.为保证解困房、合作建房和安居房建设的顺利进行，规划、土地、市政、公用、电力、园林、供热和配套等部门要认真执行市人民政府《批转市建委等四部门〈关于解困房建设和销售优惠待遇的暂行规定〉》(津政发［1994］39号)、《〈天津市城镇住房制度改革方案〉实施细则(试行)》等文件规定。其中合作建房和安居房用于解困的，也可享受津政发［1994］39号文件的政策。金融部门要在信贷方面给予支持。
(五)以企业为重点，加快转变住房机制。
1.鼓励有条件的大、中型企业，结合企业制度改革，深化住房制度改革，变住房实物分配为货币分配，加快住房商品化、社会化的进程。
2.有自管产住房的企业单位，经有关部门审查批准，可成立住房租赁(经营)公司，也可以几个单位联合成立股份制房产经营公司。实行独立核算、自负盈亏，逐步使住房经营企业化、管理社会化。
3.大力发展社会化的房地产交易市场和住房维修管理市场。改革城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的住房维修服务企业，逐步使房屋维修、管理社会化。
4.发展住房金融和住房保险。开办职工住房储蓄，积极推行职工个人购房抵押贷款。
三、切实加强房改工作的领导
住房制度改革是经济体制改革的一个重要组成部分，政策性强，直接关系到各行各业和广大群众的切身利益。各级人民政府和各单位的主要领导，要把住房制度改革作为一项重要的改革任务和经济发展的战略大事来抓，列入重要议事日程，把房改工作落到实处。各级领导要带头执行国务院和市人民政府的房改方针政策，依靠群众，采取多种形式，大力宣传城镇住房制度改革的目的、意义，宣传《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和本实施方案，引导广大职工群众转变住房观念，提高广大干部群众支持、参与房改的自觉性。要深入实际，调查研究，不断解决房改工作中出现的新情况、新问题。要充实、健全区、县、局房改领导班子和办事机构，配备得力干部，加强房改队伍建设，抓好房改业务培训工作，不断提高房改队伍业务水平。各级监察、审计部门要加强对房改政策执行情况的监督、检查，对违反《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和本市房改政策的行为要严肃查处。
四、其他
中央和外省市驻津单位(部队除外)，都应执行本方案。
自本方案实施之日起，原有的房改政策和规定中与本方案不一致的，以本方案为准。
本方案由天津市城镇住房制度改革领导小组负责解释。
本方案自1995年1月1日起施行。
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