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楼市数字
8月份本市新建商品住宅共成交6457套,成交面积71.1万平方米,环比上涨了13%;成交均价为9333元/平方米,环比下降了2.4%;二手房市场方面,共成交5361套,成交面积42.5万平方米,环比上涨了18.5%。成交均价为6794元/平方米,环比上涨了0.4%。
专家观点
目前观望氛围有所松动,但尚未出现需求集中性释放,判断楼市全面回暖言之尚早。在金九银十来临之际,量价变化相关有先后顺序,“如果没有‘重磅炸弹’的出台,成交量的放大将带来价格的同步攀升;价格上升之后,在买涨不买跌的心态下,成交量也将进一步放大。”
继7月本市新建商品住房成交量环比上涨24.7%之后,8月再次攀升13%,连续2个月保持2位数增长;而二手房成交在新政之后一路走低,8月迎来了首次增长,达18.5%,并且,全国其他城市也大多呈现出与天津楼市相似的走势。
新政实施之后,不少人期待着其发挥“威力”的一天,如今的状况或许是不曾预料到的。随着“金九银十”的到来,成交量是否会进一步放大,价格是否有下降的可能?近期,国务院、各部委多次提出将继续落实房地产调控的政策措施,更为严厉的调控措施是否将浮出水面?
需求释放销量反弹
周末上午,记者来到南开区堆山公园附近某楼盘售楼处。在样板间门口,一次性鞋套已经堆满了一筐,一位工作人员告诉记者,尽管还未开盘,但近几周前来参观、咨询的人明显增多;目前已登记的会员数量已上千,这一数字还在继续上升。随后记者到河西区梅江某楼盘的三期和河东区中山门附近某楼盘的二期,发现上演着同样的情景。
据中原地产(天津)投资顾问部对房管局发布的数据进行统计,8月份天津新建商品住宅共成交6457套,成交面积71.1万平方米,环比上涨了13%;成交均价为9333元/平方米,环比下降了2.4%;二手房市场方面,共成交5361套,成交面积42.5万平方米,环比上涨了18.5%。成交均价为6794元/平方米,环比上涨了0.4%。
8月新建商品住宅成交量创下4月新政后的最高纪录;二手房市场的成交量首次出现大幅度反弹,成交价格相对稳定。全国其他城市如京沪等地楼市表现也大同小异。
中原地产投资顾问部总监高飞分析说,8月成交量再次出现较大的反弹,主要原因在于近期大量新盘集中开盘,受前一阶段成交低迷的影响,部分开发商为促进销售增大了优惠的力度,且开盘价格比预期价格略低。中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为,政策在市场面上被消化,执行层面有些疲软;新政近5个月以后,部分刚性需求客户放弃观望,开始入市。我爱我家企划总监陈萌介绍说,自7月下旬以来,二手房交易成交逐渐活跃,8月止跌反弹,但价格仍在高位运行。从近期成交的需求结构来看,自住需求占较高比例,尤其是婚房、学区房,而投资购房占较低比例。
从8月成交数据来看,一手房成交主要集中于环城四区和滨海新区,尽管一手房成交均价8月有所下调,但中心城区房价下降的趋势仍不明显,部分城区价格保持坚挺甚至稍有上涨;环城四区由于成交稳定,价格也基本没有变化;二手房的成交则主要集中在中心城区。说明生活便利、配套完善的房源在市场波动中受到的影响较小;远郊区县一手市场表现为量价齐跌,投资比重依然较高。
四季度调控难度加大
尽管新政出台之初,便被人们称为“有史以来最严厉调控”。然而,随着新政出台近5个月后,人们的态度也从最初的期待到疑惑,再到目前的质疑。此轮调控是否会沦为“空调”?8月,各地楼市表现出“回暖”态势,是否会出现报复性反弹?近期调控新政策出台的可能性又有多大?都成为目前人们关心的焦点。
“四季度调控将更加复杂、困难。”蒋云峰分析说,一方面是国际经济形势存在的较大变数,将波及此次调控;另一方面,目前楼市供求关系处于一个很微妙的阶段,供不应求或是供过于求可能很快发生转换,价格波动压力较大。他表示,近年来,并没有出台太多新的调控政策或措施,更多时候是“老生常谈”,即便是新政出台,也能看到过去调控政策的影子,调控关键在于是否严格执行,落实到位。
陈萌告诉记者,强化现有政策的执行力度,如科学化二套房认定标准、更全面的信息共享。房产税等新政策,有可能在“北上广深”等城市率先出台。然而,房地产宏观调控是一项长期的系统工程,期望依靠出台一两项政策措施达到立竿见影的效果,更深层的根源在于理顺经济结构,而非头疼医头,脚疼医脚。
“从目前的情况来看,很难出台太多更为严厉的政策。”高飞认为, “新国十条”出台之后,在执行上还存在一定问题,落实不到位;尽管目前房产税的讨论热火朝天,不少人期待它的出台能带来房价的深度下降,但房产税并非“尚方宝剑”,本质更多是为地方政府建立一种长期稳定的税源。他分析说,房价处于不合理的高位,主要由于前期货币发行过多,大量资金进入楼市,以抵御通胀;另一方面,对于普通家庭而言,投资渠道较为单一,被迫“投资”楼市。“应当停止滥发货币,实行信贷紧缩政策”。而根据国家统计局日前发布数据,8月中国居民消费价格指数CPI同比上涨3.5%,创下22个月来新高,加息预期进一步加大。
金九银十平稳回升态势
随着传统“金九银十”的到来,秋季房交会也将拉开帷幕,房价将何去何从?
不久前,地产界明星人物潘石屹和任志强的一轮唇枪舌剑引来了诸多的关注。潘石屹发文预测未来一年房价将跌至2009年初水平,而任志强则发布了一篇名为“别听小潘瞎分析”的博客。尽管两人观点不尽相同,但都传递出房价将下行的信息。
房价是否将步入下行通道呢?在某售楼处样板间看房的张先生有自己的看法,“虽然国家屡次表达进一步调控的决心,但我觉得,就市内中心区域的楼盘来说,还是缺乏价格下跌的压力。调控以来,自己关注的这个楼盘价格几乎没有变过,最近一期反而调高了100元。或许远郊县的项目价格可能有所下调,但由于工作关系,自己从来没有考虑过那些楼盘。”可以说,张先生的话代表了目前部分出手购房者的感受。
陈萌表示,目前观望氛围有所松动,但尚未出现需求集中性释放,判断楼市全面回暖言之尚早。在金九银十来临之际,量价变化相关有先后顺序,“如果没有‘重磅炸弹’的出台,成交量的放大将带来价格的同步攀升;价格上升之后,在买涨不买跌的心态下,成交量也将进一步放大。”高飞认为,不出意外,成交量将持续回升的态势,而且就部分开发商来看,他们并不紧张,照样在持续拿地储备。自住型需求的支撑、新房集中开盘的带动将使得金九银十成交量将在稳定的基础上呈现出小幅增量,整体将出现平稳回升的趋势。
蒋云峰认为,“金九银十”更多的是一种概念,并不意味着成交量将出现明显的攀升。目前,开发商纷纷抓紧时间赶工期,估计到年末供给压力会较大。目前楼市走势令人捉摸不透,但保持稳定状态可能性较大,不会出现大幅度的涨跌。