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在连续的楼市调控下,房价走势扑朔迷离。如果说上半年还有不少人笃信房价短期依旧会涨,那么在近期密集出台的各项政策及房产税风声影响下,市场各方都陷入迷惘。目前,9月底出台二次调控满月,已有十余个城市出台限购令。在等待和观望中,最困惑的无疑是那些打算买房的刚性和改善性需求。经过一段时间的消化观望,在开发商眼中,二次调控又会对市场产生什么影响?为此,本报带着购房人的疑问,与多位业内人士进行了对话。
刚需客焦灼该买啥样住房
今年4月开始,准备买房结婚的石先生看了一些新房,“我看过阳光星期八和东丽区的一些项目,两个老乡都在东丽区买了房,7000多元/平方米,但这是2009年的价格,我看的时候已经9000多元了。非市区的项目都这么贵,买了觉得不值。”
石先生表示,首付并不成问题,让他望而却步的是月供。“我现在月薪4000多元,即使月供2000元,生活压力也比较大。”对近一年来的楼市调控,石先生称自己并没感到受益。“房价还是这么高,首付也提高到三成。”
开发商环城四区选房较佳
包括石先生在内的刚性需求者是否该继续等待,如果出手又应如何选房?为此,记者采访了本市部分开发商。
红磡房地产开发有限公司常务副总张志刚表示:“现在市内六区房价的确很高,很多刚需购房者在市区买房有一定困难。在环城四区买房,建议考虑交通条件便利,项目较密集的区域。因为项目密集的区域性价比会高一些,配套也会更好,而且项目集中上市,竞争激烈会使房价相对低些。”
“我认为刚需人群购房无须考虑政策或价格因素,现在买是好机会,因为土地资源有限,晚购买,地段会更加边际化、郊区化。”正信地产副总经理康巍表示。
改善者困惑出手合不合适
和石先生急需买房不同,李小姐的难处在于,是否该现在出手?
李小姐夫妻二人从未买过房,如果以俩人名义贷款买房可算作首套。“我父母现住一套50平方米的房子,楼层有点儿高。”李小姐称,自己和丈夫商量把父母当前这套房卖了,换套楼层低、面积大些的房子。“用卖房子的钱和贷款买一套房,我们的资金压力并不大,但我们犹豫的是,房子会不会再降价,我们是否应该在现在出手?”
开发商年底是个绝好买点
康巍表示,改善型购房人可以等到年底再考虑买房。“年底上市项目多,供应量大,可选择余地也大。而且开发商由于资金压力大,可能会在价格上让利。另外春节前是房地产业的低迷期,这期间购房者比较主动。”康巍说,“在今年调控下,很多开发商银根紧缩或放缓开发速度,预计2011年上市的新房会锐减,新房缩减可能带来选择空间小、议价余地小的不利购房因素,因此年底是个绝佳买点。”
但张志刚表示,预计年底大幅促销的可能性不大。“从业内考虑,各个公司在上半年‘盆’已盛满,无论是上市公司还是非上市公司,大家卖得都不错,所以第四季度降价可能性不大。”
他建议那些资金不充裕的改善型购房者可以再等等,多关注些保障性住房。“今明两年大量保障房会上市,配套政策也有望出台,比如申请门槛继续降低等,因此改善型购房人可能会被纳入到这类项目的申请范围。”
业内声音
SOHO中国潘石屹房价将会得到抑制
年内房价是否会下降?普通百姓是否应该出手买房?SOHO中国董事长潘石屹表示:“影响房价的因素一是市场资金,二是土地供应。目前市场上钱多,我们看到政府30多个月以来第一次提高银行利率,这会抑制市场需求。而各城市包括北京在内今后几个月都会有大量住宅用地供应,从政府措施来看,未来房价会得到抑制。”
针对当前已出台及可能出台的各类调控措施,潘石屹表示,各种调控手段目的不同,作用也分长期和短期。“提高首付款、按揭贷款利息,限制一个家庭只能购买一套新房等,都是短期措施。像北京的限购令,只是临时性补救措施,既不治本,还有不少副作用。”谈及近期再度受到关注的房产税,潘石屹表示,房产税是一项长期政策,其征收除了会对房价造成影响,还起到调节社会财富再分配的作用。
未来进一步调控政策是否还有空间?潘石屹表示,调控就如同开汽车一样,根据市场变化随时去调整。“只要汽车开动了,就要随时调整速度和方向,没有开始,也没有结束,房地产市场调整也是一样。”
红磡房地产张志刚多套房业主压力大
康巍表示:“调控下各方因素都对楼市不利,短期内房价将会走平或向下,不过长期看必然是个向上的过程,因为中国刚需长期内将大量存在。”对于近期的调控政策,康巍认为可以有效地将楼市投机资金挤压出去。“这一点从股市近日上扬可以观察出来。房地产行业既是国家经济支柱,也是民生焦点,必须进行有效引导,下一拨国家调控重点应该是房产税。”
张志刚认为:“最近的调控对持有多套住房的投资人会产生不小的心理影响,不过刚性需求早晚都得出手。目前来看,投资客分两个极端,一部分人等待观望;另一部分人就觉得调控作用可能不大,黄金、大蒜、苹果价格都在涨,房价不可能不涨。”